1.Ưu điểm
PP này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:
- Khi các dữ liệu là sẵn có thì pp so sánh là pp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụng nhất.
- Là pp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG một cách thích hợp.
- PP so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
2. Nhược điểm
- Cần thiết phải có thông tin và chất lượng thông tin phải cao.
Rõ ràng là trong pp này, nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
Đây là điều kiện không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
- Khi không có đầy đủ dữ liệu, khả năng áp dụng phương pháp so sánh sẽ bị hạn chế. Do đó yêu cầu thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm đi thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh...).
- Là pp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó đã phản ánh điều gì xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng pp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của pp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa vào trong báo cáo định giá.
3.Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam, nhất là đối với Động sản. Riêng đối với Bất động sản thì phương pháp So sánh thường kết hợp với các Phương pháp thẩm định giá khác.
Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là:
- Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn được các thông tin khách quan và có độ tin cậy cao. Các thông tin phải có thể kiểm chứng được trên thị trường. Điều này đòi hỏi khả năng khéo léo của thẩm định viên để có được những thông tin tốt trong thời gian ngắn nhất. Thẩm định viên phải biết cách xây dựng được các mối quan hệ tốt với khách hàng và các đối tác có liên quan.
- Xử lý thông tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường rất nhanh chóng chọn lọc được các thông tin hữu ích trong các thông tin thu thập được để viết Báo cáo thẩm định giá. Ngành nghề này đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao.
Thẩm định viên có kinh nghiệm sẽ biết các điều chỉnh các hệ số % trong quá trình tính toán chính xác hơn những người ít hoặc không có kinh nghiệm. (Trong Tiêu chuẩn không quy định các tỷ lệ này là bao nhiêu %).
- Đối với bất động sản thì việc tìm tài sản SS để TĐG là khâu quan trọng nhất và không phải khu vực nào cũng có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thông tin về tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh. PP so sánh luôn được ưu tiên và được sử dụng phổ biến trong TĐG vì nó dựa trên cơ sở giá trị thị trường, có thể phản ánh tương đối chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định.
- Trong TĐG máy thiết bị thì điều quan trọng là việc bạn phải đánh giá chất lượng sử dụng còn lại của TS Thẩm định và TS so sánh, bạn phải nắm rõ được đâu là bộ phận quan trọng nhất của máy để phân bổ giá trị các bộ phận cấu thành tổng giá trị của TS. Đôi khi tại thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị ở trong tình trạng không hoạt động được và bạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản là nhiều hay là ít để lấy đó làm một cơ sở cho việc ước tính chất lượng SDCL của máy. Vì vậy cho nên trong TĐG máy thiết bị còn có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL của TS và chuyên viên thẩm định máy thiết bị cần phải có kiến thức về máy thiết bị, cơ khí, điện tử. Bên cạnh đó, thông tin so sánh trên thị trường chưa hẳn là nhiều nhất là đối với các máy thiết bị chuyên dùng.
PP này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:
- Khi các dữ liệu là sẵn có thì pp so sánh là pp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụng nhất.
- Là pp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG một cách thích hợp.
- PP so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
2. Nhược điểm
- Cần thiết phải có thông tin và chất lượng thông tin phải cao.
Rõ ràng là trong pp này, nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
Đây là điều kiện không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
- Khi không có đầy đủ dữ liệu, khả năng áp dụng phương pháp so sánh sẽ bị hạn chế. Do đó yêu cầu thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm đi thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh...).
- Là pp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó đã phản ánh điều gì xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng pp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của pp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa vào trong báo cáo định giá.
3.Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam, nhất là đối với Động sản. Riêng đối với Bất động sản thì phương pháp So sánh thường kết hợp với các Phương pháp thẩm định giá khác.
Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là:
- Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn được các thông tin khách quan và có độ tin cậy cao. Các thông tin phải có thể kiểm chứng được trên thị trường. Điều này đòi hỏi khả năng khéo léo của thẩm định viên để có được những thông tin tốt trong thời gian ngắn nhất. Thẩm định viên phải biết cách xây dựng được các mối quan hệ tốt với khách hàng và các đối tác có liên quan.
- Xử lý thông tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường rất nhanh chóng chọn lọc được các thông tin hữu ích trong các thông tin thu thập được để viết Báo cáo thẩm định giá. Ngành nghề này đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao.
Thẩm định viên có kinh nghiệm sẽ biết các điều chỉnh các hệ số % trong quá trình tính toán chính xác hơn những người ít hoặc không có kinh nghiệm. (Trong Tiêu chuẩn không quy định các tỷ lệ này là bao nhiêu %).
- Đối với bất động sản thì việc tìm tài sản SS để TĐG là khâu quan trọng nhất và không phải khu vực nào cũng có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thông tin về tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh. PP so sánh luôn được ưu tiên và được sử dụng phổ biến trong TĐG vì nó dựa trên cơ sở giá trị thị trường, có thể phản ánh tương đối chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định.
- Trong TĐG máy thiết bị thì điều quan trọng là việc bạn phải đánh giá chất lượng sử dụng còn lại của TS Thẩm định và TS so sánh, bạn phải nắm rõ được đâu là bộ phận quan trọng nhất của máy để phân bổ giá trị các bộ phận cấu thành tổng giá trị của TS. Đôi khi tại thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị ở trong tình trạng không hoạt động được và bạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản là nhiều hay là ít để lấy đó làm một cơ sở cho việc ước tính chất lượng SDCL của máy. Vì vậy cho nên trong TĐG máy thiết bị còn có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL của TS và chuyên viên thẩm định máy thiết bị cần phải có kiến thức về máy thiết bị, cơ khí, điện tử. Bên cạnh đó, thông tin so sánh trên thị trường chưa hẳn là nhiều nhất là đối với các máy thiết bị chuyên dùng.
