Bài 1: Hãy thẩm định giá lô đất có diện tích: 60m2 (4m x 15m) nằm trên mặt tiền đường X cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 09/2009.
• Cho biết thông tin về các tài sản so sánh trên mặt tiền đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 09/2009 như sau:
- BĐS 1: 88m2 (5,5m x 16m), đơn giá QSD đất: 12 triệu/m2
- BĐS 2: 77m2 (3,5m x 22m), đơn giá QSD đất: 11 triệu/m2
- BĐS 3: 63m2 (4,5m x 14m), đơn giá QSD đất: 12,5 triệu/m2
• Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích QSDĐ như sau:
Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m: 95%
Trên 3,8m đến 4m: 100%
Trên 4m đến 6m: 105%
Chiều dài:
Từ 12m đến 16m: 100%
Trên 16m đến 25m: 95%
Quy mô diện tích:
Từ 60m2 đến 80m2: 100%
Trên 80m2 đến 100m2: 95%
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Bài 2: Hãy thẩm định giá bất động sản trên mặt tiền đường X cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 09/2009:
- Diện tích đất: 90m2 (6m x 15m), diện tích xây dựng: 72m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
- Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic. Nhà xây dựng năm 2000. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
- Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 3.500.000 đồng/m2
• Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên mặt tiền đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 09/2009 như sau:
- BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.370 triệu đồng, có đặc điểm sau:
+ Diện tích đất: 70m2 (3,5m x 20m), diện tích xây dựng: 63m2, nhà 1 trệt, 3 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 1998. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 3.500.000 đồng/m2
- BĐS 2: giá chào bán 1.100 triệu đồng, giá thương lượng: 1.040 triệu đồng
+ Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m), diện tích xây dựng: 57m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2002. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.300.000 đồng/m2
- BĐS 3: giá chào bán 1.400 triệu đồng, giá thương lượng: 1.320 triệu đồng
+ Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m), diện tích xây dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2004. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.400.000 đồng/m2
• Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích QSDĐ như sau:
Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m: 95%
Trên 3,8m đến 4m: 100%
Trên 4m đến 6m: 105%
Chiều dài:
Từ 12m đến 16m: 100%
Trên 16m đến 25m: 95%
Quy mô diện tích:
Từ 60m2 đến 80m2: 100%
Trên 80m2 đến 100m2: 95%
Bài 3: Ứớc tính giá trị của một cửa hàng thực phẩm với các thông tin sau:
- Diện tích sàn xây dựng: 4.200m2
- Diện tích có thể cho thuê: 85% diện tích sàn xây dựng
- Giá thuê: 0,3 triệu/m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)
- Chi phí khấu hao, lương, bảo trì, bảo dưỡng: 2.000 triệu/năm
- Chi phí quản lý: 1.650 triệu/năm
- Thuế suất thuế GTGT: 10%
- Thuế suất thuế TNDN: 25%
- Tỷ suất vốn hóa: 14%
Bài 4: Ứớc tính giá trị của một cửa hàng thương mại với các thông tin sau:
- Diện tích sàn xây dựng: 6.300m2
- Diện tích có thể cho thuê: 80% diện tích sàn xây dựng
- Giá thuê: 0,25 triệu/m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)
- Chi phí khấu hao, lương, bảo trì, bảo dưỡng: 18%/Doanh thu thuần
- Chi phí quản lý: 15%/Doanh thu thuần
Dự báo
- Giá thuê tăng 10%/năm trong 5 năm đầu.
- Năm 6 giá thuê tăng 8%/năm so với năm 5 và ổn định các năm sau.
- Chi phí tăng 9%/năm trong 5 năm đầu
- Năm 6 chi phí tăng 6% so với năm 5 và ổn định các năm sau.
- Thuế suất thuế GTGT: 10%
- Thuế suất thuế TNDN: 25%
- Tỷ suất chiết khấu: 15% cho 5 năm đầu và 12% từ năm 6 trở đi.
• Cho biết thông tin về các tài sản so sánh trên mặt tiền đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 09/2009 như sau:
- BĐS 1: 88m2 (5,5m x 16m), đơn giá QSD đất: 12 triệu/m2
- BĐS 2: 77m2 (3,5m x 22m), đơn giá QSD đất: 11 triệu/m2
- BĐS 3: 63m2 (4,5m x 14m), đơn giá QSD đất: 12,5 triệu/m2
• Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích QSDĐ như sau:
Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m: 95%
Trên 3,8m đến 4m: 100%
Trên 4m đến 6m: 105%
Chiều dài:
Từ 12m đến 16m: 100%
Trên 16m đến 25m: 95%
Quy mô diện tích:
Từ 60m2 đến 80m2: 100%
Trên 80m2 đến 100m2: 95%
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Bài 2: Hãy thẩm định giá bất động sản trên mặt tiền đường X cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 09/2009:
- Diện tích đất: 90m2 (6m x 15m), diện tích xây dựng: 72m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
- Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic. Nhà xây dựng năm 2000. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
- Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 3.500.000 đồng/m2
• Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên mặt tiền đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 09/2009 như sau:
- BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.370 triệu đồng, có đặc điểm sau:
+ Diện tích đất: 70m2 (3,5m x 20m), diện tích xây dựng: 63m2, nhà 1 trệt, 3 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 1998. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 3.500.000 đồng/m2
- BĐS 2: giá chào bán 1.100 triệu đồng, giá thương lượng: 1.040 triệu đồng
+ Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m), diện tích xây dựng: 57m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2002. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.300.000 đồng/m2
- BĐS 3: giá chào bán 1.400 triệu đồng, giá thương lượng: 1.320 triệu đồng
+ Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m), diện tích xây dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2004. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.400.000 đồng/m2
• Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích QSDĐ như sau:
Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m: 95%
Trên 3,8m đến 4m: 100%
Trên 4m đến 6m: 105%
Chiều dài:
Từ 12m đến 16m: 100%
Trên 16m đến 25m: 95%
Quy mô diện tích:
Từ 60m2 đến 80m2: 100%
Trên 80m2 đến 100m2: 95%
Bài 3: Ứớc tính giá trị của một cửa hàng thực phẩm với các thông tin sau:
- Diện tích sàn xây dựng: 4.200m2
- Diện tích có thể cho thuê: 85% diện tích sàn xây dựng
- Giá thuê: 0,3 triệu/m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)
- Chi phí khấu hao, lương, bảo trì, bảo dưỡng: 2.000 triệu/năm
- Chi phí quản lý: 1.650 triệu/năm
- Thuế suất thuế GTGT: 10%
- Thuế suất thuế TNDN: 25%
- Tỷ suất vốn hóa: 14%
Bài 4: Ứớc tính giá trị của một cửa hàng thương mại với các thông tin sau:
- Diện tích sàn xây dựng: 6.300m2
- Diện tích có thể cho thuê: 80% diện tích sàn xây dựng
- Giá thuê: 0,25 triệu/m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)
- Chi phí khấu hao, lương, bảo trì, bảo dưỡng: 18%/Doanh thu thuần
- Chi phí quản lý: 15%/Doanh thu thuần
Dự báo
- Giá thuê tăng 10%/năm trong 5 năm đầu.
- Năm 6 giá thuê tăng 8%/năm so với năm 5 và ổn định các năm sau.
- Chi phí tăng 9%/năm trong 5 năm đầu
- Năm 6 chi phí tăng 6% so với năm 5 và ổn định các năm sau.
- Thuế suất thuế GTGT: 10%
- Thuế suất thuế TNDN: 25%
- Tỷ suất chiết khấu: 15% cho 5 năm đầu và 12% từ năm 6 trở đi.
