1.Cơ sở lý luận:
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao gồm tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sởchuyeenr đổi 1 dòng thu nhập hàng năm thành 1 tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại như là 1 quá trình vốn hóa và nó được thể hiện đơn giản như sau :
Giá trị vốn= Thu nhập ròng/ Lãi suất vốn hóa
Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan tới giá trị vốn là thu nhập ròng và giá trị vôn hóa:
+ Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản (cung cấp hàng hóa dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.
+ Lãi suất vốn hóa: (tỷ lệ hoàn vốn) Là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hoác thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đấu tư vào 1 bất động sản nào đó cho 1 mục đích kinh doanh cụ thể.
Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà đầu tư được xác định bằng những rủi do liên quan đến đầu tư:
Suất lợi tức bắt buộc(tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rui ro.
Công thức tính phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là 1 người hy sinh 1 khoản tièn trong hiện tại với hy vọng trong 1 thời gian sẽ thu được 1 khoản tiền lớn hơnđủ để trang trải cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng tiền thu nhập trong tương lai .
è Tỷ lệ hoàn vốn cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố: lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ, tỷ lệ lạm phát dự kiến, rủi ro dự đoán.
Tổng cuả lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro
Một khoản đầu tư không rủi ro được định nghĩa là khoản đầu tư trong đó nha đầu tư biết rõ số lượng lợi nhuận và thời gian mình sẽ thu được lợi nhuận. Lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng là 1 ví dụ điển hình.
Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rui ro, do đó họ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với khản đầu tư mang tính chất rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợi nhuận của cá khản đầu tư không rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro.
Rủi do dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định trong đó có 3 yếu tố rui ro thương gặp là:
+ Rủi ro kinh doanh: là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp. Nói khác đi, đó là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự biến động về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn.
+Rủi do tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức đầu tư, một doanh nghiệp có tỷ suất nợ cao(hệ số đòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao.
+ Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán 1 khoản đầu tư 1 cách nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớn được gọi là tính thanh khoản. Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao.
Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương ơhaps thu nhập truyền thống. Tuy nhiên vấn đề chuyển hóa về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn 1 số tiền như vậy nhận được trong thời gian sau đó 1 tháng 1 năm. Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong ơh]ơng ơhaps thu nhập truyền thống.
2. Các trường hợp áp dụng:
a. Cách tiếp cận cảu Phương pháp thu nhập truyền thống(Các bước tiến hành theo phương pháp thu nhập truyền thống)
Trong phương pháp này các thu thập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu , vậy tỷ lệ chiêt khấu nào là thích hợp?
Công thức tính PV : PV = 1/(1+i)n
NHư vậy 1 đồng vào cuối năm thứ nhất với lãi suất 10% thì đầu vào chu kỳ gửi sẽ là : 1/(1+10%)1 = 0.9090909
1 đồng vào cuối năm thứ 2 với lãi suất 10% thì đầu vào chu kỳ gueir sẽ là:1/(1+10%)2= 0.8264463
b.Những điều chú ý:
Phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở tài chính , nó tỏ ra khoa học vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên tài sản không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần phải có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
Khi việc đầu tư tài sản trở lên phổ biến hơn, thì cần phải chú ý nhiều hơn để sắp xếp nó với dạng đầu tư khác, như trái phiếu và cổ phiếu.
Các mô hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài chính như là các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang tưng bước được áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu(DCF)
cách tiếp cận DCF bao gồm cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và các khoản thay đổi về thu , chi.
Có 2 kỹ thuật cdongf tiền chiết khấu chính đó là: Phương pháp giá trị dòng tiền hiện tại NPV và phương pháp suất lợi tức nội hoàn IRR
+ Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
+ Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hang năm như sửa chữa , bảo hành, điều hành….
+ Bước 3 : Tìm ra tỷ lệ hoàn vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự.
+ Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị của tài sản.
* Khấu trừ giá trị tài sản trên đất:
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao gồm tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sởchuyeenr đổi 1 dòng thu nhập hàng năm thành 1 tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại như là 1 quá trình vốn hóa và nó được thể hiện đơn giản như sau :
Giá trị vốn= Thu nhập ròng/ Lãi suất vốn hóa
Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan tới giá trị vốn là thu nhập ròng và giá trị vôn hóa:
+ Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản (cung cấp hàng hóa dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.
+ Lãi suất vốn hóa: (tỷ lệ hoàn vốn) Là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hoác thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đấu tư vào 1 bất động sản nào đó cho 1 mục đích kinh doanh cụ thể.
Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà đầu tư được xác định bằng những rủi do liên quan đến đầu tư:
Suất lợi tức bắt buộc(tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rui ro.
Công thức tính phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là 1 người hy sinh 1 khoản tièn trong hiện tại với hy vọng trong 1 thời gian sẽ thu được 1 khoản tiền lớn hơnđủ để trang trải cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng tiền thu nhập trong tương lai .
è Tỷ lệ hoàn vốn cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố: lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ, tỷ lệ lạm phát dự kiến, rủi ro dự đoán.
Tổng cuả lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro
Một khoản đầu tư không rủi ro được định nghĩa là khoản đầu tư trong đó nha đầu tư biết rõ số lượng lợi nhuận và thời gian mình sẽ thu được lợi nhuận. Lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng là 1 ví dụ điển hình.
Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rui ro, do đó họ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với khản đầu tư mang tính chất rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợi nhuận của cá khản đầu tư không rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro.
Rủi do dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định trong đó có 3 yếu tố rui ro thương gặp là:
+ Rủi ro kinh doanh: là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp. Nói khác đi, đó là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự biến động về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn.
+Rủi do tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức đầu tư, một doanh nghiệp có tỷ suất nợ cao(hệ số đòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao.
+ Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán 1 khoản đầu tư 1 cách nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớn được gọi là tính thanh khoản. Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao.
Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương ơhaps thu nhập truyền thống. Tuy nhiên vấn đề chuyển hóa về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn 1 số tiền như vậy nhận được trong thời gian sau đó 1 tháng 1 năm. Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong ơh]ơng ơhaps thu nhập truyền thống.
2. Các trường hợp áp dụng:
a. Cách tiếp cận cảu Phương pháp thu nhập truyền thống(Các bước tiến hành theo phương pháp thu nhập truyền thống)
Trong phương pháp này các thu thập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu , vậy tỷ lệ chiêt khấu nào là thích hợp?
Công thức tính PV : PV = 1/(1+i)n
NHư vậy 1 đồng vào cuối năm thứ nhất với lãi suất 10% thì đầu vào chu kỳ gửi sẽ là : 1/(1+10%)1 = 0.9090909
1 đồng vào cuối năm thứ 2 với lãi suất 10% thì đầu vào chu kỳ gueir sẽ là:1/(1+10%)2= 0.8264463
b.Những điều chú ý:
Phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở tài chính , nó tỏ ra khoa học vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên tài sản không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần phải có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
Khi việc đầu tư tài sản trở lên phổ biến hơn, thì cần phải chú ý nhiều hơn để sắp xếp nó với dạng đầu tư khác, như trái phiếu và cổ phiếu.
Các mô hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài chính như là các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang tưng bước được áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu(DCF)
cách tiếp cận DCF bao gồm cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và các khoản thay đổi về thu , chi.
Có 2 kỹ thuật cdongf tiền chiết khấu chính đó là: Phương pháp giá trị dòng tiền hiện tại NPV và phương pháp suất lợi tức nội hoàn IRR
+ Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
+ Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hang năm như sửa chữa , bảo hành, điều hành….
+ Bước 3 : Tìm ra tỷ lệ hoàn vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự.
+ Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị của tài sản.
* Khấu trừ giá trị tài sản trên đất:
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.
