Theo phản ánh của các doanh nghiệp, bên cạnh việc định giá đất bất hợp lý so với thực tế kinh doanh, quy định doanh nghiệp phải tiến hành thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản như hiện nay là một việc làm hết sức tốn kém...
[FLOATLEFT]
ảnh minh họa[/FLOATLEFT] Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, giá bất động sản hiện vẫn còn quá cao so với nhu cầu và sức mua của người dân. Về phía các doanh nghiệp, họ cho rằng, một trong những lý do dẫn tới bất động sản khó giảm giá là việc định giá tiền sử dụng đất theo quy định hiện nay bất hợp lý. Sức cầu trên thị trường yếu ớt, cộng với chi phí triển khai dự án ở mức cao ngất ngưởng khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải "ngâm" dự án, dẫn tới sự lãng phí không kể xiết.
Trao đổi với ĐTCK, phó tổng giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai dự án căn hộ nhà ở tại quận Tân Phú, TP. HCM cho biết, doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để nhanh chóng khởi công dự án, có sản phẩm phù hợp với người dân. Theo quy trình, doanh nghiệp phải thuê thẩm định giá để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước. Kết quả, cơ quan thuế chọn giá 18,5 triệu đồng/m2 để tính tiền doanh nghiệp phải nộp, trong khi thực tế thị trường hiện nay bán mỗi m2 căn hộ tại khu vực này cao nhất chỉ 16 triệu đồng/m2. Toàn bộ tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải ứng trước để đóng luôn một lần, trong khi doanh nghiệp không thể xây dựng giá bán cao như của cơ quan thuế (giả định lợi nhuận họ đạt được là 15%) nên doanh nghiệp đành hoãn tiến độ dự án vô thời hạn chờ chính sách.
Tại Hà Nội, một doanh nghiệp "họ" Vinaconex dự kiến triển khai dự án căn hộ, thương mại tại Khu hành chính mới quận Hà Đông trên diện tích 5.000 m2. Sau nhiều lần thương thảo, phương án nộp tiền sử dụng đất vẫn chưa được cơ quan thuế và doanh nghiệp thông. Lý do, cơ quan thuế và thẩm định giá áp giá bán mỗi m2 căn hộ là 22 triệu đồng (giả định lợi nhuận rất thấp) trên cơ sở các dự án gần khu vực đó do các nhà đầu tư Hàn Quốc triển khai và đang bán giá 26 triệu đồng/m2. Trong mục đích triển khai dự án, doanh nghiệp dự kiến sẽ tận dụng tối đa khả năng về máy móc, thi công của chính công ty mình để hạ giá thành sản phẩm và chỉ đưa ra các sản phẩm có mức giá 17-18 triệu đồng/m2 là cao nhất. Nay với phương án tiền sử dụng đất như trên, doanh nghiệp nếu chấp nhận buộc phải làm ra sản phẩm có giá cao. Khi đó, sản phẩm lại không thể chắc chắn được đầu ra, tiến độ bán hàng không đảm bảo, ảnh hưởng lớn tới kế hoạch sử dụng vốn và dòng tiền của doanh nghiệp. Tất nhiên, đây là doanh nghiệp làm ăn bài bản, họ chỉ bán hàng khi dự án đã xong móng và không muốn đi tắt, chiếm dụng vốn của khách hàng bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh. Theo kế hoạch, dự án sẽ khởi công xây dựng trong quý I/2011, nhưng nhiều khả năng, đến cuối năm 2011 vẫn chưa chắc đã thực hiện được.
Trên đây chỉ là số ít trong các DN đang mắc bởi quy định về định giá đất theo giá thị trường. Theo quan điểm của Bộ Tài chính, giá đất thị trường là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định. Song xác định thế nào lại không có quy chuẩn. Dự thảo thông tư mới sắp được ban hành xác định giá đất bằng hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự như nhau và thứ hai, thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập.
Theo phản ánh của các doanh nghiệp, bên cạnh việc định giá đất bất hợp lý so với thực tế kinh doanh, quy định doanh nghiệp phải tiến hành thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản như hiện nay là một việc làm hết sức tốn kém và dẫn tới sự thiếu thống nhất trên thực tế. "Tiền sử dụng đất ở mỗi dự án có thể tới con số hàng trăm tỷ đồng, đặt quyền quyết định từng trường hợp vào tay các đơn vị thẩm định giá là trao cho họ đặc quyền rất lớn. Doanh nghiệp phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ chỉ để các đơn vị này làm đúng như thực tế chưa nói gì để họ định giá thấp hơn so với giá thị trường. Điều này gây sự mệt mỏi và ức chế cho các doanh nghiệp", Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.
Bất hợp lý lớn hơn là quy định như vậy khiến doanh nghiệp không chủ động trong quá trình triển khai dự án. Mỗi dự án bất động sản thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm. Trước khi triển khai, doanh nghiệp phải tính toán trước các loại chi phí, trong khi đó, tiền sử dụng đất thì khó dự liệu do phụ thuộc vào đơn vị thẩm định giá. Cơ chế xin - cho lại có đất nảy sinh.
[FLOATLEFT]
ảnh minh họa[/FLOATLEFT] Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, giá bất động sản hiện vẫn còn quá cao so với nhu cầu và sức mua của người dân. Về phía các doanh nghiệp, họ cho rằng, một trong những lý do dẫn tới bất động sản khó giảm giá là việc định giá tiền sử dụng đất theo quy định hiện nay bất hợp lý. Sức cầu trên thị trường yếu ớt, cộng với chi phí triển khai dự án ở mức cao ngất ngưởng khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải "ngâm" dự án, dẫn tới sự lãng phí không kể xiết.
Trao đổi với ĐTCK, phó tổng giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai dự án căn hộ nhà ở tại quận Tân Phú, TP. HCM cho biết, doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để nhanh chóng khởi công dự án, có sản phẩm phù hợp với người dân. Theo quy trình, doanh nghiệp phải thuê thẩm định giá để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước. Kết quả, cơ quan thuế chọn giá 18,5 triệu đồng/m2 để tính tiền doanh nghiệp phải nộp, trong khi thực tế thị trường hiện nay bán mỗi m2 căn hộ tại khu vực này cao nhất chỉ 16 triệu đồng/m2. Toàn bộ tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải ứng trước để đóng luôn một lần, trong khi doanh nghiệp không thể xây dựng giá bán cao như của cơ quan thuế (giả định lợi nhuận họ đạt được là 15%) nên doanh nghiệp đành hoãn tiến độ dự án vô thời hạn chờ chính sách.
Tại Hà Nội, một doanh nghiệp "họ" Vinaconex dự kiến triển khai dự án căn hộ, thương mại tại Khu hành chính mới quận Hà Đông trên diện tích 5.000 m2. Sau nhiều lần thương thảo, phương án nộp tiền sử dụng đất vẫn chưa được cơ quan thuế và doanh nghiệp thông. Lý do, cơ quan thuế và thẩm định giá áp giá bán mỗi m2 căn hộ là 22 triệu đồng (giả định lợi nhuận rất thấp) trên cơ sở các dự án gần khu vực đó do các nhà đầu tư Hàn Quốc triển khai và đang bán giá 26 triệu đồng/m2. Trong mục đích triển khai dự án, doanh nghiệp dự kiến sẽ tận dụng tối đa khả năng về máy móc, thi công của chính công ty mình để hạ giá thành sản phẩm và chỉ đưa ra các sản phẩm có mức giá 17-18 triệu đồng/m2 là cao nhất. Nay với phương án tiền sử dụng đất như trên, doanh nghiệp nếu chấp nhận buộc phải làm ra sản phẩm có giá cao. Khi đó, sản phẩm lại không thể chắc chắn được đầu ra, tiến độ bán hàng không đảm bảo, ảnh hưởng lớn tới kế hoạch sử dụng vốn và dòng tiền của doanh nghiệp. Tất nhiên, đây là doanh nghiệp làm ăn bài bản, họ chỉ bán hàng khi dự án đã xong móng và không muốn đi tắt, chiếm dụng vốn của khách hàng bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh. Theo kế hoạch, dự án sẽ khởi công xây dựng trong quý I/2011, nhưng nhiều khả năng, đến cuối năm 2011 vẫn chưa chắc đã thực hiện được.
Trên đây chỉ là số ít trong các DN đang mắc bởi quy định về định giá đất theo giá thị trường. Theo quan điểm của Bộ Tài chính, giá đất thị trường là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định. Song xác định thế nào lại không có quy chuẩn. Dự thảo thông tư mới sắp được ban hành xác định giá đất bằng hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự như nhau và thứ hai, thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập.
Theo phản ánh của các doanh nghiệp, bên cạnh việc định giá đất bất hợp lý so với thực tế kinh doanh, quy định doanh nghiệp phải tiến hành thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản như hiện nay là một việc làm hết sức tốn kém và dẫn tới sự thiếu thống nhất trên thực tế. "Tiền sử dụng đất ở mỗi dự án có thể tới con số hàng trăm tỷ đồng, đặt quyền quyết định từng trường hợp vào tay các đơn vị thẩm định giá là trao cho họ đặc quyền rất lớn. Doanh nghiệp phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ chỉ để các đơn vị này làm đúng như thực tế chưa nói gì để họ định giá thấp hơn so với giá thị trường. Điều này gây sự mệt mỏi và ức chế cho các doanh nghiệp", Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.
Bất hợp lý lớn hơn là quy định như vậy khiến doanh nghiệp không chủ động trong quá trình triển khai dự án. Mỗi dự án bất động sản thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm. Trước khi triển khai, doanh nghiệp phải tính toán trước các loại chi phí, trong khi đó, tiền sử dụng đất thì khó dự liệu do phụ thuộc vào đơn vị thẩm định giá. Cơ chế xin - cho lại có đất nảy sinh.
Sinhvienthamdinh.Com - theo www.xaluan.com
