Chào Anh chị và Ad
Em xin trao đổi 1 số nội dung về xác định Lợi thế quyền thuê đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm để nhờ anh chi tư vấn lựa chọn phù hợp
1. Trên góc độ Pháp lý
- Đất thuê trả tiền hàng năm không có các quyền chuyển nhượng thế chấp, cầm cố. Do vậy, với mục đích thế chấp thì đất thuê trả tiền hàng năm không có lợi thế (quền thuê/ vị trí địa lý)
2. Về mặt lý luận
Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng.
- Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản vô hình được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dung đối với người thuê đất mà thôi.
Hiện chưa có hướng dẫn nào nhận thế chấp ngân hàng đối với tài sản hình thành trong tương lai này. Ngược lại, khi thẩm định giá cho mục đích góp vốn liên doanh hay đầu tư thì giá trị tài sản hình thành trong tương lai được tính vào tổng giá trị tài sản.
3. Trên góc độ thị trường
- Đất thuê trả tiền hàng năm có có lợi thế
1 lô đất thuê trả tiền hàng năm, tài sản trên đất (hạ tầng/ CTXD) có giá trị 100triệu đồng, nhưng vẫn được bán: tài sản nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất thuê là: 1tỉ đồng. 900 triệu chênh lệch được hiểu là giá trị "quyền được thuê đất", nhưng không phát biểu bằng văn bản (sợ trái luật đất đai).
Như vậy lợi thế này không được phát biểu mà được ẩn vào trong giá trị công trình.
Đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng nhưng luật cho phép chuyển nhượng Công trình gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm
4. Phương pháp Xác định lợi thế quyền thuê
- Dựa trên lý luận lợi thế quyền thuê ở trên thì có phương pháp xác định như sau:
4.1 Phương pháp Thu nhập
- Kết quả của PP này là tổng giá trị của tài sản thẩm định, gồm cả phần hữu hình và vô hình
VD: Tổng giá trị tài sản là A
Giá trị phần hữu hình (CTXD) là B
Giá trị phần vô hình là C = A – B
C bao gồm: Giá trị quyền SD Đất + giá trị tài sản vô hình gia tăng của tòa nhà (kiến trúc độc đáo, quản lý tốt, tạo được thương hiệu từ loại hình kinh doanh trên đất...) + giá trị gia tăng qsd đất khi có tòa nhà (việc đầu tư tòa nhà được thực hiện đúng thời điểm đang thiếu nguồn cung, hoặc khi đó việc xin giấy phép đơn giản...).
ð Do đó, không thể tách được giá trị Quyền SD Đất theo PP này. PP này cũng không phân biệt được đất thuê trả tiền 1 lần, đất trả hiền hàng năm, đất giao hay đất ở ….
4.2 PP Thặng Dư
PP này áp dụng với đất trống, tài sản trên đất chưa hình thành
Với PP này thì có thể tách giá trị quyền SD Đất do giá trị tài sản vô hình của nhà cửa, vật kiến trúc chưa hình thành, = 0
Nhược điểm của PP này là phụ thuộc nhiều vào giả định đầu tư (tốt nhất, hiệu quả nhất) và theo kinh nghiệm của TĐV dễ dẫn tới kết quả không phù hợp
4.3 PP So sánh trực tiếp
PP này sử dụng các căn cứ là các thông tin mua bán, chuyển nhượng, chào bán đất thuê trả tiền hàng năm, thông thường là đất Khu công nghiệp, đã có hạ tầng. Thực tế là các giao dịch này sẽ diễn ra theo hình thức chuyển nhượng CT gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm
Tuy nhiên giá trị này không chỉ là Lợi thế quyền thuê, mà nó rộng hơn, còn bao gồm các lợi thế vô hình khác, được người bán dự tính theo mục đích sử dụng đất (lợi thế vô hình khác tương tự như đã nêu tại điểm 4.1)
Có thể gọi giá trị theo PP này là lợi thế thương mại/ lợi thế vị trí địa lý của đất …..
4.4 Vận dụng theo TT 146 (2007)
TT 146 hướng dẫn xác định lợi thế vị trí địa lý của đất trong CPH Công ty Nhà nước
Việc xác định này hiện không còn được áp dụng trong CPH (Theo ND59 và TT202 năm 2009 về Hướng dẫn CPH) để thúc đẩy tiến độ CPH Cty nhà nước
Tuy nhiên, có thể vận dụng là 1 PP tính và so sánh kết quả với các PP khác
: “Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”
Cách thực hiện:
- Xác định giá đất ở và đất SXKD của UBND
- Tính tỷ lệ Giá đất SXKD/ Giá đất ở của UBND (gọi là A%)
- Xác định giá đất ở theo thị trường B (PP so sánh có điều chỉnh các yếu tố như lượng giao dịch thị trường, quy mô diện tích, hoàn thiện về pháp lý, thời gian thuê còn lại….)
- Điều chỉnh giá đất theo các yếu tố
+ Điều chỉnh về quy mô diện tích
+ Điều chỉnh về hoàn thiện pháp lý
+ Điều chỉnh về lượng giao dịch thi
- Tính giá đất SXKD theo thị trường C = A% * B
- Lợi thế D = (C – giá đất SXKD của UBND) * diện tích
Nhược điểm của PP này là ko phân biệt thời hạn sử dụng đất còn lại so
4.5 Phương pháp so sánh có điều chỉnh
Cách thực hiện:
- Xác định giá đất ở và đất SXKD của UBND
- Tính tỷ lệ Giá đất SXKD/ Giá đất ở (gọi là A%)
- Xác định giá đất ở theo thị trường B
- Quy về đất SXKD C= A% x B
- Điều chỉnh giá đất theo các yếu tố
+ Điều chỉnh về quy mô diện tích
+ Điều chỉnh về hoàn thiện pháp lý
+ Điều chỉnh về lượng giao dịch thi
- Điều chỉnh về thời gian thuê còn lại (tính giá trị QSD đất giao có thời hạn 50 năm, vận dụng khoản 5.3 - nghị định 198/2004, giao đất có thời hạn 70 năm tính bằng 100% giá đất, giảm mỗi năm tương ứng 1,2%)
- Điều chỉnh về mục đích sử dụng đất: Từ đất giao à đất thuê
VD: Tỷ lệ tiền thuê đất theo quy định của UBND = 0,7% x 50 năm = 35%
Tỷ lệ tiền Sử dụng đất phải nộp nếu là đất giao 50 năm = 76% (áp dụng cách tính tại khoản 5.3 - nghị định 198/2004)
ð Giá đất sau điều chỉnh mục đích sử dụng đất = (35%/76%) * Giá đất trước điều chỉnh về mục đích sử dụng
Giá đất sau điều chỉnh là KQ lợi thế
4.6. Phương pháp thu nhập (DCF)
Dựa trên lý luận lợi thế: Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường
lợi thế vị trí địa lý đất thuê = (giá đất thị trường x tỉ lệ thuê đất thị trường) - (giá đất UBND * tỉ lệ thuê đất ubnd).
nói cách khác: lợi thế vị trí địa lý đất thuê bằng thu nhập mang lại từ cho thuê đất theo giá thị trường - chi phí thuê đất phải trả cho nhà nước
Cách xác định:
1. Xác định chi phí thuê đất hàng năm theo giá địa phương quy định
thông thường = 0,7% * Giá đất SXKD của UBND * diện tích
2. Xác định chi phí thuê đất hàng năm theo thị trường
- Xác đinh giá đất ở theo thị trường
- Tỉ lệ thuê đất thị trường: được xác định bằng cách khảo sát giá thuê đất của tài sản so sánh trong cùng khu vực/ giá đất thị trường tại đó.
Nhược điểm của PP này
- Phải xác định thêm 1 bước là khảo sát, tính toán giá đất thị trường tại vị trí đã có giá thuê đất -> tính ra tỉ lệ thuê thị trường.
- Tỉ lệ thuê khảo sát được thường là đất nhỏ, mặt tiền. trong khi tài sản Thẩm định có thể có diện tích rất lớn, phần không phải mặt tiền thì tỉ lệ thuê phải thấp hơn nhiều (đây là yếu điểm của PP này).
3. Tính chênh lệch (2) – (1)
4. Xác định suất chiết khấu (lãi suất vốn hóa) %
5. Chạy dòng tiền theo số năm thuê còn lại
6. Lũy kế quy dòng tiền về hiện tại
5. KẾT LUẬN
Hiện tại 1 số Báo cáo
đang sử dụng Phương pháp 4.3. Tuy nhiên, giá thị này Bao gồm cả Lợi thế quyền thuê + các lợi thế khác. Ơr 1 góc độ khác giá trị này chỉ phản ánh lợi thế quyền thuê giữa ng thuê sau và người thuê trước trong tr hợp ng thuê trước mà ko phải lợi thế của ng có quyền thuê so với giá thuê trả nhà nước. Nên ko đúng bản chất.
Giá trị này chỉ nên dùng tham khảo, ko sử dụng làm PP chính.
Các PP 4.1 và 4.2 là không phù hợp
Còn các PP khác là có thê sử dụng PP4.4 > PP4.5 > PP4.6
Nhìn vào phân tích trên thì có thể tự xác định nên dùng PP nào tùy vào quan điểm của người làm và mục đích (thế chấp hay bán/ góp vốn)
Trân trọng!
NHỜ ANH CHỊ TRAO ĐỔI TƯ VẤN THÊM
Nguồn: thamdinhgia.org
Em xin trao đổi 1 số nội dung về xác định Lợi thế quyền thuê đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm để nhờ anh chi tư vấn lựa chọn phù hợp
1. Trên góc độ Pháp lý
- Đất thuê trả tiền hàng năm không có các quyền chuyển nhượng thế chấp, cầm cố. Do vậy, với mục đích thế chấp thì đất thuê trả tiền hàng năm không có lợi thế (quền thuê/ vị trí địa lý)
2. Về mặt lý luận
Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng.
- Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản vô hình được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dung đối với người thuê đất mà thôi.
Hiện chưa có hướng dẫn nào nhận thế chấp ngân hàng đối với tài sản hình thành trong tương lai này. Ngược lại, khi thẩm định giá cho mục đích góp vốn liên doanh hay đầu tư thì giá trị tài sản hình thành trong tương lai được tính vào tổng giá trị tài sản.
3. Trên góc độ thị trường
- Đất thuê trả tiền hàng năm có có lợi thế
1 lô đất thuê trả tiền hàng năm, tài sản trên đất (hạ tầng/ CTXD) có giá trị 100triệu đồng, nhưng vẫn được bán: tài sản nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất thuê là: 1tỉ đồng. 900 triệu chênh lệch được hiểu là giá trị "quyền được thuê đất", nhưng không phát biểu bằng văn bản (sợ trái luật đất đai).
Như vậy lợi thế này không được phát biểu mà được ẩn vào trong giá trị công trình.
Đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng nhưng luật cho phép chuyển nhượng Công trình gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm
4. Phương pháp Xác định lợi thế quyền thuê
- Dựa trên lý luận lợi thế quyền thuê ở trên thì có phương pháp xác định như sau:
4.1 Phương pháp Thu nhập
- Kết quả của PP này là tổng giá trị của tài sản thẩm định, gồm cả phần hữu hình và vô hình
VD: Tổng giá trị tài sản là A
Giá trị phần hữu hình (CTXD) là B
Giá trị phần vô hình là C = A – B
C bao gồm: Giá trị quyền SD Đất + giá trị tài sản vô hình gia tăng của tòa nhà (kiến trúc độc đáo, quản lý tốt, tạo được thương hiệu từ loại hình kinh doanh trên đất...) + giá trị gia tăng qsd đất khi có tòa nhà (việc đầu tư tòa nhà được thực hiện đúng thời điểm đang thiếu nguồn cung, hoặc khi đó việc xin giấy phép đơn giản...).
ð Do đó, không thể tách được giá trị Quyền SD Đất theo PP này. PP này cũng không phân biệt được đất thuê trả tiền 1 lần, đất trả hiền hàng năm, đất giao hay đất ở ….
4.2 PP Thặng Dư
PP này áp dụng với đất trống, tài sản trên đất chưa hình thành
Với PP này thì có thể tách giá trị quyền SD Đất do giá trị tài sản vô hình của nhà cửa, vật kiến trúc chưa hình thành, = 0
Nhược điểm của PP này là phụ thuộc nhiều vào giả định đầu tư (tốt nhất, hiệu quả nhất) và theo kinh nghiệm của TĐV dễ dẫn tới kết quả không phù hợp
4.3 PP So sánh trực tiếp
PP này sử dụng các căn cứ là các thông tin mua bán, chuyển nhượng, chào bán đất thuê trả tiền hàng năm, thông thường là đất Khu công nghiệp, đã có hạ tầng. Thực tế là các giao dịch này sẽ diễn ra theo hình thức chuyển nhượng CT gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm
Tuy nhiên giá trị này không chỉ là Lợi thế quyền thuê, mà nó rộng hơn, còn bao gồm các lợi thế vô hình khác, được người bán dự tính theo mục đích sử dụng đất (lợi thế vô hình khác tương tự như đã nêu tại điểm 4.1)
Có thể gọi giá trị theo PP này là lợi thế thương mại/ lợi thế vị trí địa lý của đất …..
4.4 Vận dụng theo TT 146 (2007)
TT 146 hướng dẫn xác định lợi thế vị trí địa lý của đất trong CPH Công ty Nhà nước
Việc xác định này hiện không còn được áp dụng trong CPH (Theo ND59 và TT202 năm 2009 về Hướng dẫn CPH) để thúc đẩy tiến độ CPH Cty nhà nước
Tuy nhiên, có thể vận dụng là 1 PP tính và so sánh kết quả với các PP khác
: “Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”
Cách thực hiện:
- Xác định giá đất ở và đất SXKD của UBND
- Tính tỷ lệ Giá đất SXKD/ Giá đất ở của UBND (gọi là A%)
- Xác định giá đất ở theo thị trường B (PP so sánh có điều chỉnh các yếu tố như lượng giao dịch thị trường, quy mô diện tích, hoàn thiện về pháp lý, thời gian thuê còn lại….)
- Điều chỉnh giá đất theo các yếu tố
+ Điều chỉnh về quy mô diện tích
+ Điều chỉnh về hoàn thiện pháp lý
+ Điều chỉnh về lượng giao dịch thi
- Tính giá đất SXKD theo thị trường C = A% * B
- Lợi thế D = (C – giá đất SXKD của UBND) * diện tích
Nhược điểm của PP này là ko phân biệt thời hạn sử dụng đất còn lại so
4.5 Phương pháp so sánh có điều chỉnh
Cách thực hiện:
- Xác định giá đất ở và đất SXKD của UBND
- Tính tỷ lệ Giá đất SXKD/ Giá đất ở (gọi là A%)
- Xác định giá đất ở theo thị trường B
- Quy về đất SXKD C= A% x B
- Điều chỉnh giá đất theo các yếu tố
+ Điều chỉnh về quy mô diện tích
+ Điều chỉnh về hoàn thiện pháp lý
+ Điều chỉnh về lượng giao dịch thi
- Điều chỉnh về thời gian thuê còn lại (tính giá trị QSD đất giao có thời hạn 50 năm, vận dụng khoản 5.3 - nghị định 198/2004, giao đất có thời hạn 70 năm tính bằng 100% giá đất, giảm mỗi năm tương ứng 1,2%)
- Điều chỉnh về mục đích sử dụng đất: Từ đất giao à đất thuê
VD: Tỷ lệ tiền thuê đất theo quy định của UBND = 0,7% x 50 năm = 35%
Tỷ lệ tiền Sử dụng đất phải nộp nếu là đất giao 50 năm = 76% (áp dụng cách tính tại khoản 5.3 - nghị định 198/2004)
ð Giá đất sau điều chỉnh mục đích sử dụng đất = (35%/76%) * Giá đất trước điều chỉnh về mục đích sử dụng
Giá đất sau điều chỉnh là KQ lợi thế
4.6. Phương pháp thu nhập (DCF)
Dựa trên lý luận lợi thế: Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường
lợi thế vị trí địa lý đất thuê = (giá đất thị trường x tỉ lệ thuê đất thị trường) - (giá đất UBND * tỉ lệ thuê đất ubnd).
nói cách khác: lợi thế vị trí địa lý đất thuê bằng thu nhập mang lại từ cho thuê đất theo giá thị trường - chi phí thuê đất phải trả cho nhà nước
Cách xác định:
1. Xác định chi phí thuê đất hàng năm theo giá địa phương quy định
thông thường = 0,7% * Giá đất SXKD của UBND * diện tích
2. Xác định chi phí thuê đất hàng năm theo thị trường
- Xác đinh giá đất ở theo thị trường
- Tỉ lệ thuê đất thị trường: được xác định bằng cách khảo sát giá thuê đất của tài sản so sánh trong cùng khu vực/ giá đất thị trường tại đó.
Nhược điểm của PP này
- Phải xác định thêm 1 bước là khảo sát, tính toán giá đất thị trường tại vị trí đã có giá thuê đất -> tính ra tỉ lệ thuê thị trường.
- Tỉ lệ thuê khảo sát được thường là đất nhỏ, mặt tiền. trong khi tài sản Thẩm định có thể có diện tích rất lớn, phần không phải mặt tiền thì tỉ lệ thuê phải thấp hơn nhiều (đây là yếu điểm của PP này).
3. Tính chênh lệch (2) – (1)
4. Xác định suất chiết khấu (lãi suất vốn hóa) %
5. Chạy dòng tiền theo số năm thuê còn lại
6. Lũy kế quy dòng tiền về hiện tại
5. KẾT LUẬN
Hiện tại 1 số Báo cáo
đang sử dụng Phương pháp 4.3. Tuy nhiên, giá thị này Bao gồm cả Lợi thế quyền thuê + các lợi thế khác. Ơr 1 góc độ khác giá trị này chỉ phản ánh lợi thế quyền thuê giữa ng thuê sau và người thuê trước trong tr hợp ng thuê trước mà ko phải lợi thế của ng có quyền thuê so với giá thuê trả nhà nước. Nên ko đúng bản chất.
Giá trị này chỉ nên dùng tham khảo, ko sử dụng làm PP chính.
Các PP 4.1 và 4.2 là không phù hợp
Còn các PP khác là có thê sử dụng PP4.4 > PP4.5 > PP4.6
Nhìn vào phân tích trên thì có thể tự xác định nên dùng PP nào tùy vào quan điểm của người làm và mục đích (thế chấp hay bán/ góp vốn)
Trân trọng!
NHỜ ANH CHỊ TRAO ĐỔI TƯ VẤN THÊM
Nguồn: thamdinhgia.org
