Đầu tiên sẽ cần làm rõ câu hỏi: Tại sao Chủ đầu tư lại để Dự án chậm theo cam kết trong hợp đồng? Có các lý do sau đây:
- + Chủ đầu tư triển khai Dự án chậm hơn tốc độ bình thường:Có nguyên nhân khách quan và chủ quan.
- - Nguyên nhân khách quan thường là do vướng Pháp lý, vì đa phần các Dự án thực hiện song song quá trình làm pháp lý và xây dựng, pháp lý ổn phần nào thì tiến hành xây dựng phần đó, vậy nên nếu pháp lý vướng sẽ kéo theo xây dựng vướng. Có những khúc vướng pháp lý nguy hiểm, cũng có những lúc vướng không nguy hiểm, nhưng nhìn chung vướng pháp lý khiến cho tiến độ Dự án chậm.
- - Nguyên nhân chủ quan thường do Chủ đầu tư muốn tận dụng dòng tiền của khách hàng. Trong quá trình xây dựng, thường vào giai đoạn hoàn thiện là giai đoạn tốn tiền nhiều nhất, do đó, đẩy chậm giai đoạn hoàn thiện lại để tận dụng dòng tiền của khách hàng cũng là một nguyên do mà khiến cho Dự án chậm.
- + Chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà nhanh hơn so với tiến độ thực tế có thể xây dựng: Xây dựng là một công việc cần thời gian nhất định, tuy nhiên một số Chủ đầu tư vì lý do nào đó đã cam kết với khách hàng một tiến độ không khả thi, nghĩa là có làm 24/24 thì vẫn không kịp thời gian. Lý do xảy ra điều này thì hoặc là Chủ đầu tư có năng lực dự báo kém nên không dự báo chính xác được thời gian hoàn thành, hoặc Chủ đầu tư cố tình đưa tiến độ sớm để tạo sự hấp dẫn cho việc bán hàng.
Tuy nhiên chúng ta hoàn toàn có thể dự báo thời gian hoàn thành công trình cho riêng mình bằng việc phân tích các bước triển khai thi công như sau:
- + Thi công cọc: Chung cư cao tầng nào thường cũng phải thi công cọc, và việc thi công cọc kéo dài trong vòng 2-3 tháng.
- + Thi công móng, hầm: Tuỳ vào số lượng hầm, thời gian thi công sẽ khác nhau. Với 01 hầm thì đơn giản hơn, nhưng nếu từ 02 hầm trở lên thì phải thi công thêm tường vây. Tường vây là lớp tường thành hầm, để khi đào hầm đất khỏi sụp. Thời gian mất cũng khoảng 2-3 tháng cho việc thi công hầm. Trong các dự án Chung cư vùng ven thì đa số là 01 hầm là đủ tiêu chuẩn, vùng cận trung tâm thì khoảng 02 hầm.
- + Thi công phần thân: Phần khối đế thương mại thi công khoảng 3 tuần / tầng. Khối tháp khoảng 5-7 ngày / tầng.
- + Thi công phần hoàn thiện: Thi công khung phần thân đến tầng 6 là bắt đầu thi công hoàn thiện bên dưới được, việc thi công hoàn thiện nhiều Chủ đầu tư có thể tách ra, hoặc thi công song song với phần thần, trong trường hợp thi công song song thì sau khi cất nóc khoảng 6-9 tháng thì có thể nhận bàn giao nhà được.
Như vậy có thể tính thời gian thi công cho 1 toà nhà 30 tầng, 2 tầng hầm, 2 tầng thương mại như sau:
[Thời gian xây dựng (tháng)] = [Cọc (2 tháng)] + [02 Hầm (3 tháng)] + [02 tầng Thương mại (1.5 tháng)] + [28 tầng nổi (6.5 tháng)] + [9 tháng hoàn thiện] = 22 tháng.
Như thế có thể thấy một công trình khoảng 30 tầng thời gian xây dựng khoảng 2 năm, 20 tầng khoảng 1.5 năm. Ngoài ra, theo luật thì hoàn thành xong móng mới được ký hợp đồng mua bán, giả sử thời điểm ký hợp đồng mua bán là thời điểm hoàn thành xong móng thì cần thêm khoảng 1.5 năm mới được nhận bàn giao (đối với nhà 30 tầng).
Nắm được điều này, chỉ cần nhìn vào số tầng của block chúng ta có thể dự báo được khoảng thời gian sẽ nhận được bàn giao và chủ động hơn trong việc xác định tiến độ xây dựng của một toà nhà.
Nguồn: Cách dự đoán tiến độ xây dựng của một dự án chung cư |
