PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ (VỐN HÓA THU NHẬP)
I. Cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư
· Cơ sở lý luận của phương pháp này là cơ sở giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
· Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn.
· Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá.
II. Các nguyên tắc của phương pháp vốn hoá thu nhập
· Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất.
· Nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trườnh vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
· Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ.
III. Các bước tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hằng năm của bất động sản (Tổng doanh thu): khi xác định doanh thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng BĐS mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: doanh thu có từ việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng BĐS; doanh thu an toàn, tin cậy, không rủi ro.
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…): mọi chi phí trong quá trình sử dụng BĐS phải phù hợp với thức tế và tính trong điều kiện trung bình. Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của BĐS tương đồng và thông qua so sánh các nhân tố cá biệt để thực hiện điều chỉnh cho phù hợp.
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá bằng dữ liệu trên thị trường, tìm kiếm các thông tin tỷ suất lợi nhuận sau thuế bình quân trên vốn của các dự án khác trong khu vực đó (ROE)
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của bất động sản
Có thế diễn đạt bằng bằng mô hình sau:
IV. Công thức
Ø Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa
Hay V = I / R
Trong đó:
Ø Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí - Thuế
Ø Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc) = Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro (khoản bù rủi ro)
Hay Lãi suất vốn hóa = Rf + Rp
Ø Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
( Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro là các khoản đầu tư mà nhà đầu tư biết chắc chắn khoản lợi nhuận và thời điểm nhận tiền lãi và vốn. VD: trái phiếu, cổ phiếu kì hạn > 5 năm)
Ví dụ:
Trung tâm thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. Chi phí sử chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao,…là 1.545.454.545 đồng, thuế VAT 454.545.455 đồng. Suất lợi tức bình quân cho các hoạt động kinh doanh trên trên địa bàn (lãi suất vốn hoá là 10%). Ước tính giá trị của trung tâm thương mại này?
Thu nhập ròng hàng năm = 5 tỷ đồng – 1.545.454.545 đồng – 454.545.455 đồng = 3 tỷ đồng.
Giá trị tài sản = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hoá = 3 tỷ đồng / 10% = 30 tỷ đồng
V. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
Ø Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền nhận được hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy cần tính đến việc chiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai
Ø Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu:
o Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại thuần)
o Phương pháp suất lợi tức nội hoàn
Ø Giá trị ròng hiện tại của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản gia tăng theo suất lợi tức mong muốn.
Ø Suất lợi tức nội hoàn là tỷ suất chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các lợi ích từ một đầu tư mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu, đây là tỷ lệ chiết khấu mà với nó giá trị ròng hiệ tại của đầu tư bằng không. Một đầu tư có hiệu quả nếu như suất lợi tức nội hoàn bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn.
Ø Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại được sử dụng phổ biến và có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một bất động sản.
Ø Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu, vậy tỷ lệ chiết khấu nào là thích hợp. Nói chung tỷ lệ được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trên số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch, tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư.
VI Các dạng thẩm định bằng phương pháp thu nhập.
Thông thường phương pháp vốn hoá thu nhập có thể được sử dụng trong thẩm định giá các loại bất động sản sau: đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cửa hàng hay trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê…Khi có nhiều hơn một phương pháp thẩm định giá để phát triển một quan điểm giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập thì chỉ dẫn giá trị được xác định bởi phương pháp vốn hoá thu nhập có tỷ trọng cao hơn so với các phương pháp khác trong việc hình thành chỉ dẫn giá trị cuối cùng của tài sản ( ngoại trừ trường hợp đã có chứng cớ xác thực giá bán thị trường của các tài sản tương tự).
VII Khó khăn (hạn chế) của phương pháp đầu tư
· Phương pháp đầu tư này được xây dựng trên cơ sở tài chính nhưng tài sản rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như cổ phần và trái phiếu nên cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ.
· Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai
· Khi có nhiều dạng đầu tư phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau
· Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ví dụ minh hoạ:
Thẩm định giá bất động sản là một trung tâm thương mại được bán quyền sử dụng trong 5 năm với thu nhập thuần hàng năm 3 tỷ đồng, lãi suất chiết khấu 5%/năm
Người mua có thể chấp nhận giá mua tối đa là bao nhiêu vào thời điểm mua?
I. Cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư
· Cơ sở lý luận của phương pháp này là cơ sở giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
· Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn.
· Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá.
II. Các nguyên tắc của phương pháp vốn hoá thu nhập
· Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất.
· Nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trườnh vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
· Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ.
III. Các bước tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hằng năm của bất động sản (Tổng doanh thu): khi xác định doanh thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng BĐS mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: doanh thu có từ việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng BĐS; doanh thu an toàn, tin cậy, không rủi ro.
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…): mọi chi phí trong quá trình sử dụng BĐS phải phù hợp với thức tế và tính trong điều kiện trung bình. Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của BĐS tương đồng và thông qua so sánh các nhân tố cá biệt để thực hiện điều chỉnh cho phù hợp.
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá bằng dữ liệu trên thị trường, tìm kiếm các thông tin tỷ suất lợi nhuận sau thuế bình quân trên vốn của các dự án khác trong khu vực đó (ROE)
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của bất động sản
Có thế diễn đạt bằng bằng mô hình sau:
Quy trình thực hiện
Bước 1:
Ước tính doanh thu của BĐS
Bước 2
Ước tính tổng chi phí và thu nhập ròng
Bước 3
Xác định lãi suất vốn hóa
Bước 4
Ước tính giá trị BĐS
IV. Công thức
Ø Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa
Hay V = I / R
Trong đó:
Ø Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí - Thuế
Ø Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc) = Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro (khoản bù rủi ro)
Hay Lãi suất vốn hóa = Rf + Rp
Ø Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
( Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro là các khoản đầu tư mà nhà đầu tư biết chắc chắn khoản lợi nhuận và thời điểm nhận tiền lãi và vốn. VD: trái phiếu, cổ phiếu kì hạn > 5 năm)
Ví dụ:
Trung tâm thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. Chi phí sử chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao,…là 1.545.454.545 đồng, thuế VAT 454.545.455 đồng. Suất lợi tức bình quân cho các hoạt động kinh doanh trên trên địa bàn (lãi suất vốn hoá là 10%). Ước tính giá trị của trung tâm thương mại này?
Thu nhập ròng hàng năm = 5 tỷ đồng – 1.545.454.545 đồng – 454.545.455 đồng = 3 tỷ đồng.
Giá trị tài sản = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hoá = 3 tỷ đồng / 10% = 30 tỷ đồng
V. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
Ø Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền nhận được hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy cần tính đến việc chiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai
Ø Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu:
o Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại thuần)
o Phương pháp suất lợi tức nội hoàn
Ø Giá trị ròng hiện tại của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản gia tăng theo suất lợi tức mong muốn.
Ø Suất lợi tức nội hoàn là tỷ suất chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các lợi ích từ một đầu tư mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu, đây là tỷ lệ chiết khấu mà với nó giá trị ròng hiệ tại của đầu tư bằng không. Một đầu tư có hiệu quả nếu như suất lợi tức nội hoàn bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn.
Ø Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại được sử dụng phổ biến và có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một bất động sản.
Ø Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu, vậy tỷ lệ chiết khấu nào là thích hợp. Nói chung tỷ lệ được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trên số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch, tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư.
VI Các dạng thẩm định bằng phương pháp thu nhập.
Thông thường phương pháp vốn hoá thu nhập có thể được sử dụng trong thẩm định giá các loại bất động sản sau: đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cửa hàng hay trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê…Khi có nhiều hơn một phương pháp thẩm định giá để phát triển một quan điểm giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập thì chỉ dẫn giá trị được xác định bởi phương pháp vốn hoá thu nhập có tỷ trọng cao hơn so với các phương pháp khác trong việc hình thành chỉ dẫn giá trị cuối cùng của tài sản ( ngoại trừ trường hợp đã có chứng cớ xác thực giá bán thị trường của các tài sản tương tự).
VII Khó khăn (hạn chế) của phương pháp đầu tư
· Phương pháp đầu tư này được xây dựng trên cơ sở tài chính nhưng tài sản rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như cổ phần và trái phiếu nên cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ.
· Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai
· Khi có nhiều dạng đầu tư phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau
· Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ví dụ minh hoạ:
Thẩm định giá bất động sản là một trung tâm thương mại được bán quyền sử dụng trong 5 năm với thu nhập thuần hàng năm 3 tỷ đồng, lãi suất chiết khấu 5%/năm
Người mua có thể chấp nhận giá mua tối đa là bao nhiêu vào thời điểm mua?
