phương pháp so sánh trực tiếp

[tuannguyenbn90]

Bi[FONT=&quot]ệ[/FONT]t th[FONT=&quot]ư[/FONT] A c[FONT=&quot]ầ[/FONT]n th[FONT=&quot]ẩ[/FONT]m đ[FONT=&quot]ị[/FONT]nh giá [FONT=&quot]ở[/FONT] g[FONT=&quot]ầ[/FONT]n khu dân c[FONT=&quot]ư[/FONT] nông thôn có di[FONT=&quot]ệ[/FONT]n tích 400m2, h[FONT=&quot]ợ[/FONT]p pháp về quy[FONT=&quot]ề[/FONT]n s[FONT=&quot]ử[/FONT] dụng đất. Hãy tính giá tri[FONT=&quot]̣[/FONT] thi[FONT=&quot]̣[/FONT] tr[FONT=&quot]ươ[/FONT]̀ng cu[FONT=&quot]̉[/FONT]a biê[FONT=&quot]̣[/FONT]t th[FONT=&quot]ự[/FONT] A trong điều kiê[FONT=&quot]̣[/FONT]n giao di[FONT=&quot]̣[/FONT]ch bình th[FONT=&quot]ươ[/FONT]̀ng.
Đ[FONT=&quot]ược biết:[/FONT]
[FONT=&quot]- [/FONT][FONT=&quot]Biệt thự B trên cùng một con đường giống như A nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đồng, vừa được bán với điều kiện sau: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu 300.000.000 đồng, đợt 2 trả 265.000.000 đồng, đợt 3 228.000.000 đồng, đợt 4 188.956.800 đồng, đợt cuối 169.389.793 đồng.[/FONT]
[FONT=&quot]- [/FONT][FONT=&quot]Biệt thự C trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém A và trang trí nội thất kém hơn A là 20.000.000 đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn đinh trước năm 1985, vừa bán được với giá 560.000.000 đồng.[/FONT]
[FONT=&quot]- [/FONT][FONT=&quot]Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1000.000 đồng/m2. Hạn mức sử dụng đất theo quy định là 200m2.[/FONT]
[FONT=&quot]- [/FONT][FONT=&quot]Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 7%/năm, 3 năm là 8%/năm, 4 năm là 9%/năm.[/FONT]

 

[Mr LNA]

Ðề: phương pháp so sánh trực tiếp

Đầu tiên ta điều chỉnh cho giá bán của biệt thự B, vì biệt thự B được bán trả góp chia làm 5 đợt. Tổng số tiền trả góp là: 300.000.000+265.000.000+228.000.000+188.956.800+169.389.793=1.151.346.593

Sau đó mình tính giá trả ngay, vì bạn không cho giá trị lãi suất kỳ hạn 2 năm, nên mình tạm tính nó theo kỳ hạn 1 năm là 7%, giá trị trả ngay được tính như sau:

[latex]300+\frac{265}{1.07}+\frac{228}{1.07^{2}}+\frac{189}{1.08^{3}}+\frac{169}{1.09^{4}}=1.017[/latex]

Ta điều chỉnh mức chênh lệch giữa việc trả ngay và trả chậm:
1.151.000.000-1.017.000.000=134.000.000 (Mình đã làm tròn số cho dễ tính)

Điều chỉnh cho bất động sản C: Bất động sản C có giá bán 560 triệu, nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ. Để có đầy đủ giấy tờ thì cần đóng thêm tiền sử dụng đất. Vì tài sản này sử dụng trước năm 1993 nên phải đóng 100% trên diện tích hạn mức theo giá quy định tại địa phương để hoàn thành nghĩa vụ pháp lý:

[latex](400m^{2}-200m^{2})*1tr/m^{2}*100%=200tr[/latex]
Mức điều chỉnh pháp lý là 200tr

Ta có bảng điều chỉnh như sau:

Vì bạn không cho thông tin điều chỉnh về vị trí, nên mình không tính được mức điều chỉnh của vị trí thuận lợi và kém thuận lợi, mình tạm để mức điều chỉnh là 0 cho cả 2 trường hợp.

 

[nguyenquang]

Ðề: phương pháp so sánh trực tiếp

Cái bài tập này ko chấp nhận dc! thông tin bds so sánh ko rõ ràng, it nhất cũng phải có diện tích của bds ss chứ! đề nghị các bạn trước khi đưa ra câu hỏi hay xem xét thật kĩ và nêu ra ý kiến của chính mình trước để chúng ta cùng thảo luận!

 

[Mr LNA]

Ðề: phương pháp so sánh trực tiếp

Bạn ơi, bài này mình tự hiểu là các bất động sản so sánh có cùng diện tích, tại khi đưa ra phương pháp so sánh người ta ắt hẳn sẽ lấy những tài sản tương tự, chứ nếu lấy tài sản khác diện tích thì làm sao mà mình điều chỉnh được. Bài này chỉ có 1 điểm chưa rõ đó là lãi suất của năm thứ 2, vì bạn ấy ko cung cấp nên mình giả định lãi suất cho năm thứ 2 bằng năm thứ 1. Cảm ơn bạn đã tham gia thảo luận

 

[Mr LNA]

Ðề: phương pháp so sánh trực tiếp

Mình bổ sung thêm, ở đề bài bạn này cũng không cho giá chênh lệch cho vị trí. Ví dụ như vị trí kém thuận lợi hơn thì chênh lệch bao nhiêu. Nên mình không điều chỉnh cho mục này, trên thực tế sẽ có mức chênh lệch và mình phải áp dụng và điều chỉnh cho khoản chênh lệch về vị trí.

 

[nguyenquang]

Ðề: phương pháp so sánh trực tiếp

Bạn ơi, bài này mình tự hiểu là các bất động sản so sánh có cùng diện tích, tại khi đưa ra phương pháp so sánh người ta ắt hẳn sẽ lấy những tài sản tương tự, chứ nếu lấy tài sản khác diện tích thì làm sao mà mình điều chỉnh được. Bài này chỉ có 1 điểm chưa rõ đó là lãi suất của năm thứ 2, vì bạn ấy ko cung cấp nên mình giả định lãi suất cho năm thứ 2 bằng năm thứ 1. Cảm ơn bạn đã tham gia thảo luận

Nếu cói cùng diện tích thì mình ok! nhưng ko được hỉu như bạn(phần chữ màu đỏ)! Vì đó là sai bản chất vấn đề! Đặc điểm BĐS có tính chất khác biệt(hay là đọc nhất vô nhị:SugarwareZ-028! trên thực tế bạn ko thể tìm dc bds ss có cùng diện tích và đặc điểm với bds thẩm định dc đâu!

 

[Mr LNA]

Ðề: phương pháp so sánh trực tiếp

Tính chất độc nhất vô nhị không phải thể hiện ở diện tích đâu bạn, cái độc nhất vô nhị là ở đặc điểm. Tại mỗi tài sản nằm ở 1 vị trí khác nhau sẽ có những thuận lợi và khó khăn riêng, xét về mặt phong thủy thì nó cũng có cái khác biệt. Xét về mặt vị trí thì nó thuận lợi để buôn bán, hay là nó gần với trunh tâm hơn..,Ý bạn tính độc nhất vô nhị là sự khác biệt về diện tích là không đúng. Tại vì khi xây nhà liên kế để bán, hoặc các căn nhà được xây trên 1 vùng đất được quy hoạch, thì diện tích giống nhau là chuyện bình thường. Trên thực tế vẫn tìm được tài sản so sánh tương đương, nhưng có thể sai số là không đáng kể. Thanks bạn