ThS. TRẦN ĐÌNH THẮNG và ThS. NGUYỄN MINH NHẬT (Khoa Thẩm định giá, Trường Đại học Tài chính - Quản trị kinh doanh)
Hiện nay, thẩm định giá tài sản là một lĩnh vực đang nhận được nhiều sự quan tâm của xã hội. Hiểu một cách đơn giản, thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản được tiến hành bởi các tổ chức đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật bằng nhiều cách tiếp cận và phương pháp khoa học.
Thẩm định giá tài sản là một hoạt động có nhiều ứng dụng trong nền kinh tế và trong xã hội. Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng cho các mục đích khác nhau. Theo nhu cầu thực tế ở Việt Nam hiện nay, lĩnh vực này chủ yếu gắn với hoạt động quản lý nhà nước đối với các loại tài sản như đất đai, doanh nghiệp nhà nước, các tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước, hoặc gắn với việc thẩm định giá các loại tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng... Quy trình thẩm định giá tài sản đã được Nhà nước ban hành và có sự hướng dẫn, quản lý của cơ quan nhà nước mà cụ thể là Bộ Tài chính. Tuy nhiên, việc áp dụng quy trình thẩm định giá ở các doanh nghiệp thẩm định giá vẫn còn tồn tại một số lỗi. Các lỗi phát sinh trong quy trình thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá, dù vô tình hay cố ý cũng có thể gây ra những hậu quả to lớn.
Bài viết này sẽ đưa ra những lỗi thường gặp trong việc áp dụng quy trình thẩm định giá, phân tích nguyên nhân và đề xuất một số giải pháp để khắc phục.
2. Khái quát về Quy trình thẩm định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá tài sản được quy định tại Điều 30 Luật Giá năm 2012, bao gồm các bước cơ bản như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan [1].
Quy trình thẩm định giá áp dụng chung cho các cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Nội dung cụ thể các bước của Quy trình thẩm định giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá bản chất là một Tiêu chuẩn thẩm định giá nhưng do tính chất bao quát của nó đối với các Tiêu chuẩn thẩm định giá còn lại nên có thể nói tuân thủ Quy trình thẩm định giá cũng đồng nghĩa với tuân thủ Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Khi áp dụng quy trình thẩm định giá, thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau đây:
(1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, khi có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
(2) Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có). Trong trường hợp có bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá thì cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá vì điều này liên quan đến trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp.
(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
(4) Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
(5) Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn nhưng có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.
(6) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Thẩm định viên cần bám sát Nội dung kế hoạch được quy định cụ thể trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính khi Lập kế hoạch thẩm định giá.
(7) Khi tiến hành khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết. Đối với từng loại tài sản cụ thể, thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Các thông tin đã thu thập được phải được lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá.
(8) Sau khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Trong đó, cần phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản; về thị trường, cung - cầu của tài sản thẩm định giá; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác và về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
(9) Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các TCTĐGVN do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
(10) Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá. Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
(11) Thẩm định viên chỉ được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp: (i) Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá; (ii) Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
(12) Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá phải được lập theo quy định tại TCTĐGVN số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Thẩm định viên cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
3. Những lỗi thường gặp khi áp dụng Quy trình thẩm định giá
Trong quá trình kiểm tra hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá phát hiện một số lỗi phổ biến như sau:
Thứ nhất, việc lập Kế hoạch thẩm định giá chưa được các doanh nghiệp thẩm định giá chú trọng, một số doanh nghiệp chưa lập kế hoạch thẩm định giá hoặc có lập kế hoạch nhưng chỉ mang tính hình thức và chưa chi tiết theo đúng quy định.
Thứ hai, về khảo sát thực tế, thu thập thông tin còn nhiều trường hợp chưa nêu rõ nguồn thông tin hoặc chưa nêu trong Báo cáo việc thực hiện kiểm chứng thông tin, chưa phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản; thẩm định viên chưa ký biên bản khảo sát hiện trạng mà chỉ có chữ ký của trợ lý thẩm định viên; một số Biên bản khảo sát hiện trạng không ghi ngày tháng năm thực hiện.
Thứ ba, về áp dụng phương pháp thẩm định giá, chỉ một số Công ty có sử dụng phương pháp thẩm định giá thứ 2 để đối chiếu, so sánh kết quả; còn lại các Công ty chỉ sử dụng 01 phương pháp thẩm định giá nhưng chưa có phân tích, biện luận đầy đủ những căn cứ thực tế để sử dụng một phương pháp duy nhất.
Thứ tư, một số doanh nghiệp vẫn sử dụng Báo cáo kết quả và Chứng thư thẩm định giá theo mẫu cũ tại Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đã hết hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/3/2015.
Thứ năm, Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá của một số Công ty vẫn chưa đúng theo mẫu, ví như tên gọi báo cáo là “Báo cáo thẩm định giá” thay vì “Báo cáo kết quả thẩm định giá” theo Mẫu quy định; thiếu quốc hiệu, phần chữ ký bị ngược so với Mẫu quy định (thẩm định viên ký bên phải, giám đốc/tổng giám đốc ký bên trái), hoặc chỉ có chữ ký của tổ thẩm định không phải thẩm định viên tại Báo cáo kết quả thẩm định giá.
Thứ sáu, Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá còn một vài mục chưa đúng hoặc còn thiếu so với mẫu quy định như: mục căn cứ pháp lý có nhiều văn bản quy phạm pháp luật không liên quan đến cuộc thẩm định giá, thiếu thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá, thiếu mục thông tin tổng quan về thị trường, thiếu phân tích thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá hoặc phân tích thông tin về thị trường tài sản thẩm định giá còn sơ sài, không xác định cơ sở giá trị, không có cách tiếp cận mà nêu ngay phương pháp thẩm định giá, thiếu mục giả thiết, giả thiết đặc biệt (nếu có), thiếu thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
Thứ bảy, một số hồ sơ không có Báo cáo kết quả thẩm định giá mà chỉ có Chứng thư thẩm định giá và thuyết minh chứng thư thẩm định giá hoặc có Báo cáo kết quả thẩm định giá nhưng thiếu phụ lục kèm theo. Một số Chứng thư thẩm định giá còn thiếu chữ ký của thẩm định viên, thiếu đóng dấu vào chữ ký của Đại diện Công ty. Nội dung chứng thư thẩm định giá chưa đầy đủ thông tin so với mẫu quy định.
4. Nguyên nhân và biện pháp khắc phục
4.1. Nguyên nhân của tình trạng nêu trên
Một là, Luật Giá ra đời với mục tiêu phát triển nghề thẩm định giá theo cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Điều đó đặt ra vấn đề mấu chốt cần giải quyết đó là nguồn nhân lực thẩm định giá. Vì vậy, Luật Giá có quy định theo hướng mở rộng đối tượng được dự thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá, đồng thời có hạ thấp yêu cầu về mặt chuyên môn hơn so với các quy định của Pháp lệnh Giá. Trước thời điểm Luật Giá có hiệu lực, cả nước có 706 người được Ban Vật giá Chính phủ và Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá [2]. Tính đến thời điểm hiện nay, Bộ Tài chính đã triển khai tổ chức thành công 12 kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá và cấp thẻ cho tổng số 1.899 thẩm định viên [3]. Như vậy, chỉ sau 05 năm thi hành Luật Giá, số lượng người được cấp Thẻ thẩm định viên về giá đã tăng hơn gấp 2,5 lần so với 10 năm thi hành theo Pháp lệnh Giá. Số lượng thẩm định viên về giá tăng, tuy nhiên, chất lượng thẩm định viên về giá lại không tăng một cách tương ứng. Các hạn chế về trình độ nghiệp vụ, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm thực tế của thẩm định viên có thể coi là nguyên nhân chính dẫn đến các lỗi nêu trên.
Hai là, các công ty thẩm định giá được thành lập mới tăng nhanh, cùng với đó chi phí đầu vào ngày càng tăng cao (như chi phí tiền lương, chi phí nguyên vật liệu, điện nước…), trong khi giá dịch vụ thẩm định giá có xu hướng giảm đã tạo sức ép lớn đối với hoạt động của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh với nhau về giá dịch vụ thẩm định giá mà còn chạy đua với nhau về thời gian thực hiện nghiệp vụ. Do giảm thời gian thực hiện nghiệp vụ nên việc phải tuân thủ đầy đủ các bước trong Quy trình thẩm định giá đã bị bỏ qua, đồng thời công tác rà soát về nội dung và hình thức của Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá chưa được coi trọng đúng mức dẫn đến sai sót xảy ra là đương nhiên.
Ba là, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá còn chưa đồng bộ và hoàn thiện. Đặc biệt còn thiếu thông tin thị trường đối với các tài sản đặc thù dẫn đến thẩm định viên khó khăn trong việc tiếp cận thông tin đáng tin cậy, ảnh hưởng đến việc lựa chọn tiến hành các phương pháp thẩm định giá cũng như kết quả thẩm định giá.
Bốn là, các tiêu chuẩn thẩm định giá trong thời gian qua liên tục được rà soát và ban hành mới thay thế các Tiêu chuẩn thẩm định giá trước đây nhưng do phương thức truyền thông chưa hiệu quả nên các doanh nghiệp và thẩm định viên chưa kịp thời cập nhật được ngay trong quá trình thực hiện thẩm định giá tài sản dẫn đến sai sót về chuyên môn.
4.2. Biện pháp khắc phục
Với quan điểm: “Phát triển nghề thẩm định giá tài sản ở nước ta thành công cụ hữu hiệu giúp cho thị trường tài sản trở nên công khai, minh bạch; giúp cho việc quản lý và sử dụng hiệu quả các tài sản và các nguồn lực; giảm thiểu những rủi ro trong đầu tư; bảo đảm lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên tham gia thị trường thông qua việc xác định đúng giá trị của các tài sản” [2] thì các lỗi nêu trên nhất thiết phải được khắc phục. Thông qua việc chỉ ra nguyên nhân, tác giả xin được đề xuất một số biện pháp khắc phục như sau:
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước
(i) Tăng cường công tác đào tạo, cập nhật và bồi dưỡng kiến thức về thẩm định giá cho các thẩm định viên về giá hành nghề, đặc biệt là đào tạo, bồi dưỡng một cách toàn diện, chuyên sâu hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đảm bảo tất cả các thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá phải hiểu rõ và tuân thủ đầy đủ các bước trong Quy trình thẩm định giá theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
(ii) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về thẩm định giá nói chung, hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nói riêng nhằm nâng cao nhận thức, ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề. (iii) Tập trung và đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá để hỗ trợ các doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá trong quá trình hoạt động. Các thông tin chính thống, được cập nhật thường xuyên, phù hợp với thị trường giúp doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá có cơ sở tham khảo làm căn cứ khi thực hiện thẩm định giá.
(iv) Tăng cường công tác hỗ trợ các doanh nghiệp thẩm định giá thông qua việc định kỳ tổ chức hội nghị về thẩm định giá có sự tham gia của các chuyên gia, các đơn vị có liên quan để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp. Hằng năm, tổ chức hội nghị để đánh giá, rút kinh nghiệm trong công tác thẩm định giá.
(v) Tổ chức các hội nghị, hội thảo trong khu vực và quốc tế về thẩm định giá nhằm trao đổi, chia sẻ kiến thức thẩm định giá và mở rộng hợp tác kinh doanh trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ tư vấn, qua đó đóng góp chung vào sự phát triển của nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
(vi) Phát hiện, chấn chỉnh và xử lý nghiêm đối với những doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề có hành vi vi phạm pháp luật về thẩm định giá trong quá trình giám sát và kiểm tra hoạt động thẩm định giá nhằm ngăn ngừa các rủi ro trong hoạt động thẩm định giá, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá trong thời gian tới.
Về phía doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề
(i) Thẩm định viên về giá phải tham gia đầy đủ và tích cực các lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức chuyên môn về thẩm định giá, nhằm kịp thời nắm bắt được những thay đổi trong chính sách, pháp luật để vận dụng cho đúng trong quá trình hành nghề.
(ii) Doanh nghiệp thẩm định giá cần tự xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá đảm bảo phù hợp và tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá và quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước.
(iii) Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề phải thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá thông qua việc tham dự các hội nghị phổ biến pháp luật do cơ quan nhà nước tổ chức. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề cũng phải chủ động tự nghiên cứu, cập nhật các quy định pháp luật về thẩm định giá.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Luật Giá năm 2012;
2. Quyết định số 623/QĐ-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020”.
3. Cục Quản lý giá, Báo cáo tại Hội nghị thường niên Giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá năm 2017.
1. Đặt vấn đề
Hiện nay, thẩm định giá tài sản là một lĩnh vực đang nhận được nhiều sự quan tâm của xã hội. Hiểu một cách đơn giản, thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản được tiến hành bởi các tổ chức đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật bằng nhiều cách tiếp cận và phương pháp khoa học.
Thẩm định giá tài sản là một hoạt động có nhiều ứng dụng trong nền kinh tế và trong xã hội. Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng cho các mục đích khác nhau. Theo nhu cầu thực tế ở Việt Nam hiện nay, lĩnh vực này chủ yếu gắn với hoạt động quản lý nhà nước đối với các loại tài sản như đất đai, doanh nghiệp nhà nước, các tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước, hoặc gắn với việc thẩm định giá các loại tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng... Quy trình thẩm định giá tài sản đã được Nhà nước ban hành và có sự hướng dẫn, quản lý của cơ quan nhà nước mà cụ thể là Bộ Tài chính. Tuy nhiên, việc áp dụng quy trình thẩm định giá ở các doanh nghiệp thẩm định giá vẫn còn tồn tại một số lỗi. Các lỗi phát sinh trong quy trình thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá, dù vô tình hay cố ý cũng có thể gây ra những hậu quả to lớn.
Bài viết này sẽ đưa ra những lỗi thường gặp trong việc áp dụng quy trình thẩm định giá, phân tích nguyên nhân và đề xuất một số giải pháp để khắc phục.
2. Khái quát về Quy trình thẩm định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá tài sản được quy định tại Điều 30 Luật Giá năm 2012, bao gồm các bước cơ bản như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan [1].
Quy trình thẩm định giá áp dụng chung cho các cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Nội dung cụ thể các bước của Quy trình thẩm định giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá bản chất là một Tiêu chuẩn thẩm định giá nhưng do tính chất bao quát của nó đối với các Tiêu chuẩn thẩm định giá còn lại nên có thể nói tuân thủ Quy trình thẩm định giá cũng đồng nghĩa với tuân thủ Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Khi áp dụng quy trình thẩm định giá, thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau đây:
(1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, khi có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
(2) Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có). Trong trường hợp có bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá thì cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá vì điều này liên quan đến trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp.
(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
(4) Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
(5) Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn nhưng có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.
(6) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Thẩm định viên cần bám sát Nội dung kế hoạch được quy định cụ thể trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính khi Lập kế hoạch thẩm định giá.
(7) Khi tiến hành khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết. Đối với từng loại tài sản cụ thể, thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Các thông tin đã thu thập được phải được lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá.
(8) Sau khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Trong đó, cần phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản; về thị trường, cung - cầu của tài sản thẩm định giá; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác và về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
(9) Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các TCTĐGVN do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
(10) Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá. Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
(11) Thẩm định viên chỉ được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp: (i) Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá; (ii) Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
(12) Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá phải được lập theo quy định tại TCTĐGVN số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Thẩm định viên cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
3. Những lỗi thường gặp khi áp dụng Quy trình thẩm định giá
Trong quá trình kiểm tra hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá phát hiện một số lỗi phổ biến như sau:
Thứ nhất, việc lập Kế hoạch thẩm định giá chưa được các doanh nghiệp thẩm định giá chú trọng, một số doanh nghiệp chưa lập kế hoạch thẩm định giá hoặc có lập kế hoạch nhưng chỉ mang tính hình thức và chưa chi tiết theo đúng quy định.
Thứ hai, về khảo sát thực tế, thu thập thông tin còn nhiều trường hợp chưa nêu rõ nguồn thông tin hoặc chưa nêu trong Báo cáo việc thực hiện kiểm chứng thông tin, chưa phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản; thẩm định viên chưa ký biên bản khảo sát hiện trạng mà chỉ có chữ ký của trợ lý thẩm định viên; một số Biên bản khảo sát hiện trạng không ghi ngày tháng năm thực hiện.
Thứ ba, về áp dụng phương pháp thẩm định giá, chỉ một số Công ty có sử dụng phương pháp thẩm định giá thứ 2 để đối chiếu, so sánh kết quả; còn lại các Công ty chỉ sử dụng 01 phương pháp thẩm định giá nhưng chưa có phân tích, biện luận đầy đủ những căn cứ thực tế để sử dụng một phương pháp duy nhất.
Thứ tư, một số doanh nghiệp vẫn sử dụng Báo cáo kết quả và Chứng thư thẩm định giá theo mẫu cũ tại Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đã hết hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/3/2015.
Thứ năm, Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá của một số Công ty vẫn chưa đúng theo mẫu, ví như tên gọi báo cáo là “Báo cáo thẩm định giá” thay vì “Báo cáo kết quả thẩm định giá” theo Mẫu quy định; thiếu quốc hiệu, phần chữ ký bị ngược so với Mẫu quy định (thẩm định viên ký bên phải, giám đốc/tổng giám đốc ký bên trái), hoặc chỉ có chữ ký của tổ thẩm định không phải thẩm định viên tại Báo cáo kết quả thẩm định giá.
Thứ sáu, Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá còn một vài mục chưa đúng hoặc còn thiếu so với mẫu quy định như: mục căn cứ pháp lý có nhiều văn bản quy phạm pháp luật không liên quan đến cuộc thẩm định giá, thiếu thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá, thiếu mục thông tin tổng quan về thị trường, thiếu phân tích thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá hoặc phân tích thông tin về thị trường tài sản thẩm định giá còn sơ sài, không xác định cơ sở giá trị, không có cách tiếp cận mà nêu ngay phương pháp thẩm định giá, thiếu mục giả thiết, giả thiết đặc biệt (nếu có), thiếu thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
Thứ bảy, một số hồ sơ không có Báo cáo kết quả thẩm định giá mà chỉ có Chứng thư thẩm định giá và thuyết minh chứng thư thẩm định giá hoặc có Báo cáo kết quả thẩm định giá nhưng thiếu phụ lục kèm theo. Một số Chứng thư thẩm định giá còn thiếu chữ ký của thẩm định viên, thiếu đóng dấu vào chữ ký của Đại diện Công ty. Nội dung chứng thư thẩm định giá chưa đầy đủ thông tin so với mẫu quy định.
4. Nguyên nhân và biện pháp khắc phục
4.1. Nguyên nhân của tình trạng nêu trên
Một là, Luật Giá ra đời với mục tiêu phát triển nghề thẩm định giá theo cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Điều đó đặt ra vấn đề mấu chốt cần giải quyết đó là nguồn nhân lực thẩm định giá. Vì vậy, Luật Giá có quy định theo hướng mở rộng đối tượng được dự thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá, đồng thời có hạ thấp yêu cầu về mặt chuyên môn hơn so với các quy định của Pháp lệnh Giá. Trước thời điểm Luật Giá có hiệu lực, cả nước có 706 người được Ban Vật giá Chính phủ và Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá [2]. Tính đến thời điểm hiện nay, Bộ Tài chính đã triển khai tổ chức thành công 12 kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá và cấp thẻ cho tổng số 1.899 thẩm định viên [3]. Như vậy, chỉ sau 05 năm thi hành Luật Giá, số lượng người được cấp Thẻ thẩm định viên về giá đã tăng hơn gấp 2,5 lần so với 10 năm thi hành theo Pháp lệnh Giá. Số lượng thẩm định viên về giá tăng, tuy nhiên, chất lượng thẩm định viên về giá lại không tăng một cách tương ứng. Các hạn chế về trình độ nghiệp vụ, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm thực tế của thẩm định viên có thể coi là nguyên nhân chính dẫn đến các lỗi nêu trên.
Hai là, các công ty thẩm định giá được thành lập mới tăng nhanh, cùng với đó chi phí đầu vào ngày càng tăng cao (như chi phí tiền lương, chi phí nguyên vật liệu, điện nước…), trong khi giá dịch vụ thẩm định giá có xu hướng giảm đã tạo sức ép lớn đối với hoạt động của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh với nhau về giá dịch vụ thẩm định giá mà còn chạy đua với nhau về thời gian thực hiện nghiệp vụ. Do giảm thời gian thực hiện nghiệp vụ nên việc phải tuân thủ đầy đủ các bước trong Quy trình thẩm định giá đã bị bỏ qua, đồng thời công tác rà soát về nội dung và hình thức của Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá chưa được coi trọng đúng mức dẫn đến sai sót xảy ra là đương nhiên.
Ba là, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá còn chưa đồng bộ và hoàn thiện. Đặc biệt còn thiếu thông tin thị trường đối với các tài sản đặc thù dẫn đến thẩm định viên khó khăn trong việc tiếp cận thông tin đáng tin cậy, ảnh hưởng đến việc lựa chọn tiến hành các phương pháp thẩm định giá cũng như kết quả thẩm định giá.
Bốn là, các tiêu chuẩn thẩm định giá trong thời gian qua liên tục được rà soát và ban hành mới thay thế các Tiêu chuẩn thẩm định giá trước đây nhưng do phương thức truyền thông chưa hiệu quả nên các doanh nghiệp và thẩm định viên chưa kịp thời cập nhật được ngay trong quá trình thực hiện thẩm định giá tài sản dẫn đến sai sót về chuyên môn.
4.2. Biện pháp khắc phục
Với quan điểm: “Phát triển nghề thẩm định giá tài sản ở nước ta thành công cụ hữu hiệu giúp cho thị trường tài sản trở nên công khai, minh bạch; giúp cho việc quản lý và sử dụng hiệu quả các tài sản và các nguồn lực; giảm thiểu những rủi ro trong đầu tư; bảo đảm lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên tham gia thị trường thông qua việc xác định đúng giá trị của các tài sản” [2] thì các lỗi nêu trên nhất thiết phải được khắc phục. Thông qua việc chỉ ra nguyên nhân, tác giả xin được đề xuất một số biện pháp khắc phục như sau:
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước
(i) Tăng cường công tác đào tạo, cập nhật và bồi dưỡng kiến thức về thẩm định giá cho các thẩm định viên về giá hành nghề, đặc biệt là đào tạo, bồi dưỡng một cách toàn diện, chuyên sâu hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đảm bảo tất cả các thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá phải hiểu rõ và tuân thủ đầy đủ các bước trong Quy trình thẩm định giá theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
(ii) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về thẩm định giá nói chung, hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nói riêng nhằm nâng cao nhận thức, ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề. (iii) Tập trung và đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá để hỗ trợ các doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá trong quá trình hoạt động. Các thông tin chính thống, được cập nhật thường xuyên, phù hợp với thị trường giúp doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá có cơ sở tham khảo làm căn cứ khi thực hiện thẩm định giá.
(iv) Tăng cường công tác hỗ trợ các doanh nghiệp thẩm định giá thông qua việc định kỳ tổ chức hội nghị về thẩm định giá có sự tham gia của các chuyên gia, các đơn vị có liên quan để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp. Hằng năm, tổ chức hội nghị để đánh giá, rút kinh nghiệm trong công tác thẩm định giá.
(v) Tổ chức các hội nghị, hội thảo trong khu vực và quốc tế về thẩm định giá nhằm trao đổi, chia sẻ kiến thức thẩm định giá và mở rộng hợp tác kinh doanh trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ tư vấn, qua đó đóng góp chung vào sự phát triển của nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
(vi) Phát hiện, chấn chỉnh và xử lý nghiêm đối với những doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề có hành vi vi phạm pháp luật về thẩm định giá trong quá trình giám sát và kiểm tra hoạt động thẩm định giá nhằm ngăn ngừa các rủi ro trong hoạt động thẩm định giá, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá trong thời gian tới.
Về phía doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề
(i) Thẩm định viên về giá phải tham gia đầy đủ và tích cực các lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức chuyên môn về thẩm định giá, nhằm kịp thời nắm bắt được những thay đổi trong chính sách, pháp luật để vận dụng cho đúng trong quá trình hành nghề.
(ii) Doanh nghiệp thẩm định giá cần tự xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá đảm bảo phù hợp và tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá và quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước.
(iii) Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề phải thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá thông qua việc tham dự các hội nghị phổ biến pháp luật do cơ quan nhà nước tổ chức. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề cũng phải chủ động tự nghiên cứu, cập nhật các quy định pháp luật về thẩm định giá.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Luật Giá năm 2012;
2. Quyết định số 623/QĐ-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020”.
3. Cục Quản lý giá, Báo cáo tại Hội nghị thường niên Giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá năm 2017.
Last edited:
