Được bên bán giao cho giấy chủ quyền khi mua nhà đất hoặc nhận thế chấp tài sản, nhiều người tưởng đã bảo đảm, không cần ra công chứng. Hãy cẩn thận, bởi giấy chủ quyền đó có thể trở thành giấy lộn.
Bà L. thỏa thuận bán căn nhà diện tích 30m2 tại phường 4, quận Tân Bình (TP.HCM) cho bà C. với giá gần 600 triệu đồng. Bà L. đã giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là giấy hồng) cho bà C. nhưng hai bên chưa ra công chứng, sang tên.
Tháng 5-2010, bà L. làm đơn cớ mất giấy hồng căn nhà trên, có xác nhận của công an địa phương, UBND phường và đăng báo công khai. Tháng 8-2010, bà L. được cấp giấy hồng mới. Bà đã bán nhà cho một người khác, sau đó người này tiếp tục bán lại cho người khác nữa. Tất cả hợp đồng mua bán đều có ra công chứng chứng thực.
Ngăn chặn không được
Trước đó tháng 4-2010, bà C. đã làm đơn gửi UBND quận Tân Bình, đề nghị không cấp giấy hồng mới cho bà L., đồng thời thông báo cho quận biết bà đã nộp đơn khởi kiện bà L. yêu cầu trả lại tiền mua nhà và đã được Tòa án quận Tân Bình thụ lý.
Trong công văn trả lời bà C., Phòng tài nguyên - môi trường (TN-MT) quận Tân Bình cho rằng theo quy định, người đề nghị cấp lại giấy hồng bị mất phải đảm bảo các điều kiện: đơn đề nghị cấp giấy hồng, giấy xác nhận mất giấy hồng có công an địa phương và UBND phường chứng thực...
Tất cả những điều kiện này bà L. đều đảm bảo theo quy định. Về đơn đề nghị ngăn chặn của bà C., Phòng TN-MT Tân Bình trả lời: quận chỉ ngưng cấp giấy hồng khi tòa án có văn bản đề nghị. Tuy nhiên, bà C. đã không trưng ra được văn bản này. Bà nói tòa án yêu cầu phải nộp số tiền tương đương 50% giá trị căn nhà (gần 300 triệu đồng) mới ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời mà bà thì không có đủ tiền nộp.
Cuối tháng 9-2010, TAND quận Tân Bình đã quyết định buộc bà L. phải trả tiền lại cho bà C.. Cảm thấy việc thi hành án sẽ khó khăn vì lúc này bà L. đã bán nhà cho người khác (không còn tài sản để thi hành án) nên bà C. đã gửi đơn sang cơ quan điều tra Công an quận Tân Bình nhờ can thiệp.
Thế chấp giấy của người khác
Tháng 9-2008, ông Th. thế chấp giấy hồng căn nhà hơn 80m2 trên đường Trương Định, quận Tân Bình cho ông T. để vay hơn 300 triệu đồng. Ông Th. không phải đóng lãi hằng tháng, đổi lại ông T. được sử dụng căn nhà thế chấp trong thời gian vay tiền.
Đáng nói là giấy hồng không phải do ông Th. đứng tên. Ngay sau khi nhận tiền, ông Th. không bàn giao nhà cho ông T. sử dụng như thỏa thuận ban đầu. Đến tháng 11-2010, ông T. làm đơn gửi Phòng TN-MT quận Tân Bình đề nghị không cấp giấy hồng căn nhà trên cho người khác, ngăn chặn việc giao dịch căn nhà này và cho biết ông đang gửi đơn ra tòa án nhờ giải quyết. Tuy nhiên, trước đó bà B. (chủ căn nhà trên và là chị của ông Th.) cớ mất giấy hồng và đã được UBND quận Tân Bình hủy giấy cũ, cấp lại giấy hồng mới.
Ông Trần Quốc Tuấn, trưởng Phòng TN-MT quận Tân Bình, cho biết theo quy định, việc thế chấp nhà đất vay tiền giữa hai bên phải ra công chứng chứng thực hợp đồng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cho nên hợp đồng tay giữa ông Th. và ông T. không có giá trị pháp lý. Chưa kể khi ông T. gửi đơn ngăn chặn thì UBND quận đã hủy giấy hồng cũ và cấp lại giấy mới cho chủ nhà nên không có cơ sở để quận xem xét.
Về vụ việc này, luật sư Đặng Ngọc Châu nói trong việc vay tiền và nhận thế chấp trên cả hai bên đều có lỗi: người vay tiền đem giấy hồng không phải của mình đi thế chấp, còn người cho vay lại nhận thế chấp tài sản không phải của người vay.
Vì thế, cách giải quyết của UBND quận Tân Bình là hủy giấy hồng cũ, cấp lại giấy mới cho chính chủ nhà là hợp lý và người cho vay không có quyền ngăn chặn giao dịch, ngăn chặn việc cấp giấy hồng liên quan đến căn nhà. Nếu bên cho vay muốn đòi lại tiền, phải chứng minh bên vay đã nhận đủ tiền để làm cơ sở cho tòa án thụ lý, giải quyết.
Lẽ ra UBND quận Tân Bình nên ngưng cấp giấy
Cơ quan chức năng chỉ nên cấp lại giấy hồng cho những người thật sự làm mất giấy. Nếu bên mua (bà C.) chứng minh được là đang giữ giấy hồng của bên bán và vụ việc đang được tòa án thụ lý thì UBND quận Tân Bình nên ngưng việc cấp giấy, chờ đến khi có quyết định của tòa án. Khi đó bên mua không nhất thiết phải nộp 50% giá trị căn nhà để tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn việc cấp giấy hồng mới.
Trong trường hợp cơ quan điều tra xác định vụ việc có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác thì có thể tiến hành điều tra độc lập với bản án dân sự trước đó của TAND quận Tân Bình. Nếu bị tuyên án về tội lừa đảo, ngoài bản án hình sự, đương sự còn phải chấp hành bản án dân sự, trả lại số tiền đã nhận cho người bị hại.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG (P.H. ghi)
Bà L. thỏa thuận bán căn nhà diện tích 30m2 tại phường 4, quận Tân Bình (TP.HCM) cho bà C. với giá gần 600 triệu đồng. Bà L. đã giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là giấy hồng) cho bà C. nhưng hai bên chưa ra công chứng, sang tên.
Tháng 5-2010, bà L. làm đơn cớ mất giấy hồng căn nhà trên, có xác nhận của công an địa phương, UBND phường và đăng báo công khai. Tháng 8-2010, bà L. được cấp giấy hồng mới. Bà đã bán nhà cho một người khác, sau đó người này tiếp tục bán lại cho người khác nữa. Tất cả hợp đồng mua bán đều có ra công chứng chứng thực.
Trước đó tháng 4-2010, bà C. đã làm đơn gửi UBND quận Tân Bình, đề nghị không cấp giấy hồng mới cho bà L., đồng thời thông báo cho quận biết bà đã nộp đơn khởi kiện bà L. yêu cầu trả lại tiền mua nhà và đã được Tòa án quận Tân Bình thụ lý.
Trong công văn trả lời bà C., Phòng tài nguyên - môi trường (TN-MT) quận Tân Bình cho rằng theo quy định, người đề nghị cấp lại giấy hồng bị mất phải đảm bảo các điều kiện: đơn đề nghị cấp giấy hồng, giấy xác nhận mất giấy hồng có công an địa phương và UBND phường chứng thực...
Tất cả những điều kiện này bà L. đều đảm bảo theo quy định. Về đơn đề nghị ngăn chặn của bà C., Phòng TN-MT Tân Bình trả lời: quận chỉ ngưng cấp giấy hồng khi tòa án có văn bản đề nghị. Tuy nhiên, bà C. đã không trưng ra được văn bản này. Bà nói tòa án yêu cầu phải nộp số tiền tương đương 50% giá trị căn nhà (gần 300 triệu đồng) mới ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời mà bà thì không có đủ tiền nộp.
Cuối tháng 9-2010, TAND quận Tân Bình đã quyết định buộc bà L. phải trả tiền lại cho bà C.. Cảm thấy việc thi hành án sẽ khó khăn vì lúc này bà L. đã bán nhà cho người khác (không còn tài sản để thi hành án) nên bà C. đã gửi đơn sang cơ quan điều tra Công an quận Tân Bình nhờ can thiệp.
Thế chấp giấy của người khác
Tháng 9-2008, ông Th. thế chấp giấy hồng căn nhà hơn 80m2 trên đường Trương Định, quận Tân Bình cho ông T. để vay hơn 300 triệu đồng. Ông Th. không phải đóng lãi hằng tháng, đổi lại ông T. được sử dụng căn nhà thế chấp trong thời gian vay tiền.
Đáng nói là giấy hồng không phải do ông Th. đứng tên. Ngay sau khi nhận tiền, ông Th. không bàn giao nhà cho ông T. sử dụng như thỏa thuận ban đầu. Đến tháng 11-2010, ông T. làm đơn gửi Phòng TN-MT quận Tân Bình đề nghị không cấp giấy hồng căn nhà trên cho người khác, ngăn chặn việc giao dịch căn nhà này và cho biết ông đang gửi đơn ra tòa án nhờ giải quyết. Tuy nhiên, trước đó bà B. (chủ căn nhà trên và là chị của ông Th.) cớ mất giấy hồng và đã được UBND quận Tân Bình hủy giấy cũ, cấp lại giấy hồng mới.
Ông Trần Quốc Tuấn, trưởng Phòng TN-MT quận Tân Bình, cho biết theo quy định, việc thế chấp nhà đất vay tiền giữa hai bên phải ra công chứng chứng thực hợp đồng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cho nên hợp đồng tay giữa ông Th. và ông T. không có giá trị pháp lý. Chưa kể khi ông T. gửi đơn ngăn chặn thì UBND quận đã hủy giấy hồng cũ và cấp lại giấy mới cho chủ nhà nên không có cơ sở để quận xem xét.
Về vụ việc này, luật sư Đặng Ngọc Châu nói trong việc vay tiền và nhận thế chấp trên cả hai bên đều có lỗi: người vay tiền đem giấy hồng không phải của mình đi thế chấp, còn người cho vay lại nhận thế chấp tài sản không phải của người vay.
Vì thế, cách giải quyết của UBND quận Tân Bình là hủy giấy hồng cũ, cấp lại giấy mới cho chính chủ nhà là hợp lý và người cho vay không có quyền ngăn chặn giao dịch, ngăn chặn việc cấp giấy hồng liên quan đến căn nhà. Nếu bên cho vay muốn đòi lại tiền, phải chứng minh bên vay đã nhận đủ tiền để làm cơ sở cho tòa án thụ lý, giải quyết.
Lẽ ra UBND quận Tân Bình nên ngưng cấp giấy
Cơ quan chức năng chỉ nên cấp lại giấy hồng cho những người thật sự làm mất giấy. Nếu bên mua (bà C.) chứng minh được là đang giữ giấy hồng của bên bán và vụ việc đang được tòa án thụ lý thì UBND quận Tân Bình nên ngưng việc cấp giấy, chờ đến khi có quyết định của tòa án. Khi đó bên mua không nhất thiết phải nộp 50% giá trị căn nhà để tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn việc cấp giấy hồng mới.
Trong trường hợp cơ quan điều tra xác định vụ việc có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác thì có thể tiến hành điều tra độc lập với bản án dân sự trước đó của TAND quận Tân Bình. Nếu bị tuyên án về tội lừa đảo, ngoài bản án hình sự, đương sự còn phải chấp hành bản án dân sự, trả lại số tiền đã nhận cho người bị hại.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG (P.H. ghi)
