Trước đây, kinh doanh BĐS chỉ cần có đất, có dự án được phê duyệt là có thể nghĩ đến thu lợi lớn. Nhưng khi thị trường khó khăn, DN đứng trước nguy cơ thua lỗ và phá sản thì DN phải quan tâm nhiều đến tình hình thị trường, nhu cầu khách hàng và kỹ năng như tiếp thị và chăm sóc khách hàng.
Giảm giá chỉ là bớt chênh lệch trao tay
BĐS đang có giá ảo, vượt qua giá trị trực, khi giá BĐS giảm là điều tất yếu và đó là cơ hội để người dân sở hữu nhà đất với giá hợp lý. Đây là nhân định chung trên thị trường hiện nay.
Hiện nay, có nơi đã giảm giá đến cả chục triệu đồng của mỗi mét vuông đất nền và cả trăm triệu đồng của mỗi chung cư được rao bán. Tuy nhiên, những địa chỉ giảm giá mạnh nhất đều đã từng trải qua những cơn sốt để đẩy giá đất lên cao và hầu hết những khu vực rớt giá đều chưa được xây dựng một cách hoàn chỉnh. Có những dự án thì mới chỉ là vẽ trên giấy, khá hơn thì mới san ủi một vài con đường còn khả quan nhất thì dù đã có đường, xây nhà sắp bàn giao nhưng để hoàn thiện đúng nghĩa một khu đô thị còn phải 5 năm nữa.
Chính vì thế, dù giá có giảm thì nơi đây vẫn không dễ dàng bán được đất. Nhiều chuyên gia cho rằng, giá giảm nhưng thực chất chỉ là bớt khoản chênh mua bán trao tay. Dù giá có giảm thì nhà đầu tư mới chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng và thực chất họ vẫn có lãi. Vì thế, người mua có nhu cầu thực họ sẽ vẫn chưa mua nhà vì không thể chấp nhận một mức giá đắt ở một nơi chưa thể sống một cách đúng nghĩa.
Trong khi đó, dù thị trường khó khăn nhưng người ta vẫn chứng kiến một làn sóng ngầm giao dịch đầy tiềm năng về bất động sản ở những khu đô thị đã hoàn chỉnh về xây dựng và phát triển ổn định. Khi giá chung cơ ở các khu đô thị trên giấy ở ngoài vành đai 3 thậm chí ngay ở trung tâm quận Hà Đông xuống giá thì giá ở Linh Đàm vẫn cao và vẫn đắt khách.
Một căn hộ hơn 100m2 ở Linh Đàm ở được ngay có giá xấp xỉ 4 tỷ đồng và vào ở phải chồng đủ tiền ngay. Tính ra, giá căn hộ ở đây đắt xấp xỉ một số dự án căn hộ cao cấp đang rao bán nhưng vẫn đắt khách. Một căn hộ cũ diện tích 78m2 giá 2,6 tỷ, tính ra, giá gần 34 triệu/m2 - tương đương với giá của những chung cư mới thuộc diện đẹp hiện nay trên địa bàn Hà Nội như dự án căn hộ Times city. Người mua cần nhưng người bán lại không vội vì không bán, cho thuê giá vẫn thu 7 triệu tiền thuê mỗi tháng.
Theo các tay môi giới BĐS, Linh Đàm có một không gian lý tưởng mà đặc biệt nó đáp ứng nhu cầu thực của người dân là: Có nhà ở ngay, có chợ và trường học đều ở ngay trong khu, thủ tục hoàn chỉnh. Những cái này chắc nhiều dự án cao cấp còn lâu mới theo được. Đắt là ở chỗ đó chứ đâu chỉ tính giá mỗi căn hộ của mình.
Xét dưới góc độ này thì hầu hết các khu đô thị đang mất giá mạnh hiện nay cả ở tâm điển BĐS như Hà Đông và An Khánh cho đến những vùng mới nổi như Kim Chung - Di Trạch và các đô thị bám đường 32 hay các đô thị mới ở Mê Linh... đều thua. Trong khi đó, việc kết nối giao thông, trường học và bệnh viện, chợ búa thì vẫn còn xa vời... Chính vì thế, dù giỏi mối lái, các cò đất cũng thừa nhận, để sống được chắc phải 5 - 10 năm nữa. Đắt rẻ một phần ở chỗ đó.
Nhưng nhà đẹp mới chỉ cho thấy một điều duy nhất là nhà đắt tiền. Còn có phù hợp với thị trường và có bán được hay không lại là một chuyên khác. Không ai có thể trả lời cụ thể cho từng dự án nhưng sự suy giảm của bất động sản cao cấp và nguy cơ thừa nguồn cung từ các dự án BĐS ven Hà Nội đã một phần nào cảnh báo điều này.
Thực tế trên đây cho thấy, đắt rẻ là vấn đề cực kỳ quan trọng để bán hàng nhưng quan trọng không kém là phải có những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân. Rẻ cũng khó bán nếu không đúng nhu cầu, đắt lại nhiều khách nều phù hợp với khách hàng.
Vừa lòng khách, dễ thu lợi
Khi gặp khó, thị trường phải tự điều chỉnh để nhiều loại BĐS xác lập một mặt bằng giá mới phù hợp hơn và thị trường sẽ trở nên lành mạnh trong tương lai. Đây cũng là dịp thị trường "chọn lọc"các nhà kinh doanh đầu tư BĐS. Nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh giá bán sản phẩm, khuyến mãi có lợi cho người tiêu dùng nếu mua sản phẩm.
Tuy nhiên, giảm giá để hút khách trong mắt nhiều chuyên gia chỉ là giải pháp cấp bách, chiêu hạ sách của những món khách ế khách. Thực tế, dù giảm giá thì các dự án vẫn khó bán hàng. Người có nhu cầu thật đang chờ để có mức giá tốt nhất. Và thực tế hiện nay, giá giảm nhưng đâu có dễ bán.
Điều quan trọng nhất là khi tham gia thị trường, chính DN phải chủ động ngiên cứu và nắm bắt thị trường để tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp với mức độ thanh toán của người tiêu dùng. Như tính toán lại việc tung ra loại căn hộ chung cư cao cấp cũng như thiết kế lại diện tích sàn ở phân khúc trung bình sao cho cân đối. Hoàn chỉnh chính sách xây nhà cho người thu nhập thấp và có thể cho thuê lâu dài.
Lâu nay, sản phẩm hàng hóa BĐS ở Việt Nam chủ yếu là đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư cao cấp... nên nó chỉ sôi động và tăng giá nhờ sự đầu cơ và thổi giá còn rất ít người có nhu cầu thực có thể đủ tiền mua.
Chính vì thế, cách đây hơn 1 năm, các DN bất động sản một thời say đắm với bất động sản cao cấp đã đồng loạt tuyên bố chuyển hướng sang thị trường nhà chung cư bình dân hướng về tiềm năng lớn trên thị trường.
Thực tế, đã có những DN đầu tiên di vào xu hướng này đã giành ưu thế, trước hết phải kể đến tập đoàn Nam Cường khi cuối năm ngoài đồng loạt bán công khai với mức giá khá rẻ so với mặt bằng chung của thị trường đã nhanh chóng bán hết.
Trước đó nữa, chủ đầu tư khu đô thị Xa La - Hà Đông cũng đã thắng lớn khi rao bán đồng loạt các căn hộ với giá 14 - 15 triệu đồng và nhanh chóng hết hàng. Hay như Viglacera Land đang thắng lớn ở Khu đô thị mới Đặng Xá - Gia Lâm - Hà Nội với mức giá từ 12 - 14 triệu đồng/m2 khi hàng có đến đâu bán hết đến đó.
Xu hướng này càng thấy rõ ở TP. Hồ Chí Minh khi thị trường được cho là đóng bang thì phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân vẫn bán đều. Đến nay, 90% số căn hộ chung cư Thái An đã được bán hết. Những căn hộ nhỏ có diện tích từ 40 -70 m2, giá từ 600 triệu đến trên dưới một tỷ đồng, nằm trên địa bàn các quận xa trung tâm như Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức, Tân Bình,... đang là sự lựa chọn của phần đông những người. Theo thống kê sơ bộ tại các sàn giao dịch bất động sản, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 12-16 triệu đồng/m2 đang được người dân quan tâm nhất hiện nay.
Tuy nhiên, nắm được thị trường để đưa ra các sản phẩm đúng nhu cầu, thời điểm thì các nhà dầu tư BĐS ở đô thị phải nhìn sang BĐS nghỉ dưỡng. Trong khi BĐS trầm lắng thì BĐS nghỉ dưỡng vẫn sôi động và có khách. Bán được hàng, mạnh dạn triển khai các dự án cho thấy các chủ đầu tư BĐS đã hiểu và chuẩn bị bước vào thị trường một cách kỹ càng.
Điều dễ thấy nhất là họ đã đưa ra nhiều dòng sản phẩm mới ra thị trường Việt Nam, nhằm thỏa mãn nhu cầu cho những khách hàng có thu nhập khá. Sự đa dạng của sản phẩm nghỉ dưỡng đã cho phép nhiều khách hàng đến với BĐS và dĩ nhiên, doanh nghiệp cũng sẽ thu lợi nhiều hơn.
Hiện nay, dự án nghỉ dưỡng của tập đoàn Archi có đủ sản phẩm từ loại bình thường cho đến hạng sang trọng thuộc các vùng ven Hà Nội hoặc các thành phố lớn khác.... Dự án Green Villas 4 của tập đoàn Archi sắp mở bán 6 căn biệt thự VIP chỉ với giá từ 3,2 tỷ đồng trở lên cho diện tích đất từ 400m2. Chủ đầu tư rất tin tưởng vào thành công của dự án này vì trước đó, một đợt mở bán sản phẩm tương tư đã thành công nhanh chóng. Đi cùng đó, chủ đầu tư áp dụng chương trình ủy thách kinh doanh để tạo cơ hội thu lợi nhuận cho khách hàng lâu dài. Đây là cách "chẻ nhỏ" sản phẩm lớn thành những gói nhỏ hơn phù hợp với người sử dụng để đạt hiệu quả cao.
Giải thích về điều này, một chuyên gia bất động sản cho biết, ở Flamingo Đại Lải những biệt thự đắt tiền hơn chục tỷ đồng vẫn có khách mua hết. Những biệt thự nghĩ dưỡng của Archi cũng dễ bán vì nó đáp ứng đúng nhu cầu một căn nhà nghỉ nhưng không quá xa thành phố, có hạ tầng hoàn chỉnh lại có giá hợp lý nên đã đánh đúng tâm lý của nhiều người. Hơn nữa, đi kèm với bán nhà, các chủ đầu tư luôn tạ cơ hội kinh doanh qua chương trình ủy thác bất động sản để các chủ nhà cho thể sử dụng và cho thuê lại để ăn chia lợi nhuận.
Chính vì thế, các chuyên gia BĐS nhấn mạnh, để góp phần giúp thị trường BĐS hoạt động ổn định ngoài sự phụ thuộc quan trọng vào chính sách khơi thông nguồn vốn cho thị trường của nhà nước thì sự cố gắng của các DN kinh doanh BĐS với sự đa dạng các dòng sản phẩm phù hợp với các khách hàng mục tiêu chắc chắn sẽ làm thị trường lành mạnh thêm.
Giảm giá chỉ là bớt chênh lệch trao tay
BĐS đang có giá ảo, vượt qua giá trị trực, khi giá BĐS giảm là điều tất yếu và đó là cơ hội để người dân sở hữu nhà đất với giá hợp lý. Đây là nhân định chung trên thị trường hiện nay.
Hiện nay, có nơi đã giảm giá đến cả chục triệu đồng của mỗi mét vuông đất nền và cả trăm triệu đồng của mỗi chung cư được rao bán. Tuy nhiên, những địa chỉ giảm giá mạnh nhất đều đã từng trải qua những cơn sốt để đẩy giá đất lên cao và hầu hết những khu vực rớt giá đều chưa được xây dựng một cách hoàn chỉnh. Có những dự án thì mới chỉ là vẽ trên giấy, khá hơn thì mới san ủi một vài con đường còn khả quan nhất thì dù đã có đường, xây nhà sắp bàn giao nhưng để hoàn thiện đúng nghĩa một khu đô thị còn phải 5 năm nữa.
Chính vì thế, dù giá có giảm thì nơi đây vẫn không dễ dàng bán được đất. Nhiều chuyên gia cho rằng, giá giảm nhưng thực chất chỉ là bớt khoản chênh mua bán trao tay. Dù giá có giảm thì nhà đầu tư mới chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng và thực chất họ vẫn có lãi. Vì thế, người mua có nhu cầu thực họ sẽ vẫn chưa mua nhà vì không thể chấp nhận một mức giá đắt ở một nơi chưa thể sống một cách đúng nghĩa.
Trong khi đó, dù thị trường khó khăn nhưng người ta vẫn chứng kiến một làn sóng ngầm giao dịch đầy tiềm năng về bất động sản ở những khu đô thị đã hoàn chỉnh về xây dựng và phát triển ổn định. Khi giá chung cơ ở các khu đô thị trên giấy ở ngoài vành đai 3 thậm chí ngay ở trung tâm quận Hà Đông xuống giá thì giá ở Linh Đàm vẫn cao và vẫn đắt khách.
Một căn hộ hơn 100m2 ở Linh Đàm ở được ngay có giá xấp xỉ 4 tỷ đồng và vào ở phải chồng đủ tiền ngay. Tính ra, giá căn hộ ở đây đắt xấp xỉ một số dự án căn hộ cao cấp đang rao bán nhưng vẫn đắt khách. Một căn hộ cũ diện tích 78m2 giá 2,6 tỷ, tính ra, giá gần 34 triệu/m2 - tương đương với giá của những chung cư mới thuộc diện đẹp hiện nay trên địa bàn Hà Nội như dự án căn hộ Times city. Người mua cần nhưng người bán lại không vội vì không bán, cho thuê giá vẫn thu 7 triệu tiền thuê mỗi tháng.
Theo các tay môi giới BĐS, Linh Đàm có một không gian lý tưởng mà đặc biệt nó đáp ứng nhu cầu thực của người dân là: Có nhà ở ngay, có chợ và trường học đều ở ngay trong khu, thủ tục hoàn chỉnh. Những cái này chắc nhiều dự án cao cấp còn lâu mới theo được. Đắt là ở chỗ đó chứ đâu chỉ tính giá mỗi căn hộ của mình.
Xét dưới góc độ này thì hầu hết các khu đô thị đang mất giá mạnh hiện nay cả ở tâm điển BĐS như Hà Đông và An Khánh cho đến những vùng mới nổi như Kim Chung - Di Trạch và các đô thị bám đường 32 hay các đô thị mới ở Mê Linh... đều thua. Trong khi đó, việc kết nối giao thông, trường học và bệnh viện, chợ búa thì vẫn còn xa vời... Chính vì thế, dù giỏi mối lái, các cò đất cũng thừa nhận, để sống được chắc phải 5 - 10 năm nữa. Đắt rẻ một phần ở chỗ đó.
Nhưng nhà đẹp mới chỉ cho thấy một điều duy nhất là nhà đắt tiền. Còn có phù hợp với thị trường và có bán được hay không lại là một chuyên khác. Không ai có thể trả lời cụ thể cho từng dự án nhưng sự suy giảm của bất động sản cao cấp và nguy cơ thừa nguồn cung từ các dự án BĐS ven Hà Nội đã một phần nào cảnh báo điều này.
Thực tế trên đây cho thấy, đắt rẻ là vấn đề cực kỳ quan trọng để bán hàng nhưng quan trọng không kém là phải có những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân. Rẻ cũng khó bán nếu không đúng nhu cầu, đắt lại nhiều khách nều phù hợp với khách hàng.
Vừa lòng khách, dễ thu lợi
Khi gặp khó, thị trường phải tự điều chỉnh để nhiều loại BĐS xác lập một mặt bằng giá mới phù hợp hơn và thị trường sẽ trở nên lành mạnh trong tương lai. Đây cũng là dịp thị trường "chọn lọc"các nhà kinh doanh đầu tư BĐS. Nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh giá bán sản phẩm, khuyến mãi có lợi cho người tiêu dùng nếu mua sản phẩm.
Tuy nhiên, giảm giá để hút khách trong mắt nhiều chuyên gia chỉ là giải pháp cấp bách, chiêu hạ sách của những món khách ế khách. Thực tế, dù giảm giá thì các dự án vẫn khó bán hàng. Người có nhu cầu thật đang chờ để có mức giá tốt nhất. Và thực tế hiện nay, giá giảm nhưng đâu có dễ bán.
Điều quan trọng nhất là khi tham gia thị trường, chính DN phải chủ động ngiên cứu và nắm bắt thị trường để tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp với mức độ thanh toán của người tiêu dùng. Như tính toán lại việc tung ra loại căn hộ chung cư cao cấp cũng như thiết kế lại diện tích sàn ở phân khúc trung bình sao cho cân đối. Hoàn chỉnh chính sách xây nhà cho người thu nhập thấp và có thể cho thuê lâu dài.
Lâu nay, sản phẩm hàng hóa BĐS ở Việt Nam chủ yếu là đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư cao cấp... nên nó chỉ sôi động và tăng giá nhờ sự đầu cơ và thổi giá còn rất ít người có nhu cầu thực có thể đủ tiền mua.
Chính vì thế, cách đây hơn 1 năm, các DN bất động sản một thời say đắm với bất động sản cao cấp đã đồng loạt tuyên bố chuyển hướng sang thị trường nhà chung cư bình dân hướng về tiềm năng lớn trên thị trường.
Thực tế, đã có những DN đầu tiên di vào xu hướng này đã giành ưu thế, trước hết phải kể đến tập đoàn Nam Cường khi cuối năm ngoài đồng loạt bán công khai với mức giá khá rẻ so với mặt bằng chung của thị trường đã nhanh chóng bán hết.
Trước đó nữa, chủ đầu tư khu đô thị Xa La - Hà Đông cũng đã thắng lớn khi rao bán đồng loạt các căn hộ với giá 14 - 15 triệu đồng và nhanh chóng hết hàng. Hay như Viglacera Land đang thắng lớn ở Khu đô thị mới Đặng Xá - Gia Lâm - Hà Nội với mức giá từ 12 - 14 triệu đồng/m2 khi hàng có đến đâu bán hết đến đó.
Xu hướng này càng thấy rõ ở TP. Hồ Chí Minh khi thị trường được cho là đóng bang thì phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân vẫn bán đều. Đến nay, 90% số căn hộ chung cư Thái An đã được bán hết. Những căn hộ nhỏ có diện tích từ 40 -70 m2, giá từ 600 triệu đến trên dưới một tỷ đồng, nằm trên địa bàn các quận xa trung tâm như Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức, Tân Bình,... đang là sự lựa chọn của phần đông những người. Theo thống kê sơ bộ tại các sàn giao dịch bất động sản, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 12-16 triệu đồng/m2 đang được người dân quan tâm nhất hiện nay.
Tuy nhiên, nắm được thị trường để đưa ra các sản phẩm đúng nhu cầu, thời điểm thì các nhà dầu tư BĐS ở đô thị phải nhìn sang BĐS nghỉ dưỡng. Trong khi BĐS trầm lắng thì BĐS nghỉ dưỡng vẫn sôi động và có khách. Bán được hàng, mạnh dạn triển khai các dự án cho thấy các chủ đầu tư BĐS đã hiểu và chuẩn bị bước vào thị trường một cách kỹ càng.
Điều dễ thấy nhất là họ đã đưa ra nhiều dòng sản phẩm mới ra thị trường Việt Nam, nhằm thỏa mãn nhu cầu cho những khách hàng có thu nhập khá. Sự đa dạng của sản phẩm nghỉ dưỡng đã cho phép nhiều khách hàng đến với BĐS và dĩ nhiên, doanh nghiệp cũng sẽ thu lợi nhiều hơn.
Hiện nay, dự án nghỉ dưỡng của tập đoàn Archi có đủ sản phẩm từ loại bình thường cho đến hạng sang trọng thuộc các vùng ven Hà Nội hoặc các thành phố lớn khác.... Dự án Green Villas 4 của tập đoàn Archi sắp mở bán 6 căn biệt thự VIP chỉ với giá từ 3,2 tỷ đồng trở lên cho diện tích đất từ 400m2. Chủ đầu tư rất tin tưởng vào thành công của dự án này vì trước đó, một đợt mở bán sản phẩm tương tư đã thành công nhanh chóng. Đi cùng đó, chủ đầu tư áp dụng chương trình ủy thách kinh doanh để tạo cơ hội thu lợi nhuận cho khách hàng lâu dài. Đây là cách "chẻ nhỏ" sản phẩm lớn thành những gói nhỏ hơn phù hợp với người sử dụng để đạt hiệu quả cao.
Giải thích về điều này, một chuyên gia bất động sản cho biết, ở Flamingo Đại Lải những biệt thự đắt tiền hơn chục tỷ đồng vẫn có khách mua hết. Những biệt thự nghĩ dưỡng của Archi cũng dễ bán vì nó đáp ứng đúng nhu cầu một căn nhà nghỉ nhưng không quá xa thành phố, có hạ tầng hoàn chỉnh lại có giá hợp lý nên đã đánh đúng tâm lý của nhiều người. Hơn nữa, đi kèm với bán nhà, các chủ đầu tư luôn tạ cơ hội kinh doanh qua chương trình ủy thác bất động sản để các chủ nhà cho thể sử dụng và cho thuê lại để ăn chia lợi nhuận.
Chính vì thế, các chuyên gia BĐS nhấn mạnh, để góp phần giúp thị trường BĐS hoạt động ổn định ngoài sự phụ thuộc quan trọng vào chính sách khơi thông nguồn vốn cho thị trường của nhà nước thì sự cố gắng của các DN kinh doanh BĐS với sự đa dạng các dòng sản phẩm phù hợp với các khách hàng mục tiêu chắc chắn sẽ làm thị trường lành mạnh thêm.
