Thị trường BĐS đang thiếu vắng vai trò thực sự của các tổ chức thẩm định giá. Những chia sẻ của ông Nguyễn Hữu Dương - Phó giám đốc Cty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân tại Hà Nội sẽ góp phần sáng tỏ điều này.
Ông hãy đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS hiện nay?
[FLOATRIGHT]
[/FLOATRIGHT]
Ông Nguyễn Hữu Dương.Ảnh: Thái AnhTất cả các Cty thẩm định giá BĐS hiện nay trên cả nước có chức năng pháp lý như nhau và chịu sự quản lý của Bộ Tài chính.
Phương thức đưa ra mức giá cuối cùng cho 1 BĐS chủ yếu là so sánh tương đương các giao dịch đang diễn ra trong khu vực đó, hoặc trên một khu vực có vị trí, địa thế gần giống nhất.
Trong một thị trường còn chưa minh bạch như tại Việt Nam, các nhà thẩm định giá BĐS đòi hỏi phải có cái nhìn tổng quan và dự báo mang tính chính xác gần đúng nhất mới có thể giúp nhà đầu tư “thêm vững tin” khi quyết định giao dịch. Cty sẽ tư vấn cho nhà đầu tư biết đâu là giá chính xác, hợp lý. Ngoài ra còn giúp cho việc tránh thất thoát khi cơ quan nhà nước mua sắm sử dụng chi phí công.
Thẩm định giá còn giúp minh bạch hóa thị trường, đặc biệt trong việc đóng thuế. Khi 2 bên mua bán trao tay không qua sàn, thì thẩm định giá là một cơ quan độc lập giúp 2 bên “gặp nhau” để tiến hành giao dịch với giá hợp lý, chính xác nhất (góp phần minh bạch về thuế).
Bên cạnh đó, đối với các nhà đầu tư cá nhân muốn vay vốn ngân hàng, thẩm định giá sẽ đưa ra giá trị thị trường gần đúng nhất và chịu trách nhiệm về điều đó để tránh thiệt thòi cho người vay vốn. Tuy nhiên, điều này vẫn chỉ một phía vì Ngân hàng thường có kết quả thẩm định giá của người vay thấp hơn so với tổ chức thẩm định giá (!)
Ông có cho rằng BĐS hiện nay đang dần trở về giá trị thực?
Với vai trò của đơn vị thẩm định giá, chúng tôi thấy rằng chưa có cơ sở để xác nhận điều đó, các giao dịch đã đi gần tới giá trị thực của BĐS hơn. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng trong phạm vi hẹp. Đơn cử như khi khảo sát thực tế trong P.Dịch Vọng, mặt đường Trần Nhân Tông, chúng tôi biết có nhiều giao dịch tầm 400 - 500 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, đó là chỉ là thông tin “nghe nói” nên khó có thể khẳng định mức giá ấy là giá chung và có sai số thấp nhất tại đoạn đường thuộc khu vực này. Cũng không thể mang mức giá này áp dụng cho đoạn đường Nguyễn Phong Sắc cũ vì hoàn toàn sai giá thị trường.
Theo các chuyên gia về thẩm định giá, sự kém minh bạch của thị trường làm cản trở việc thẩm định giá BĐS phát huy đúng vai trò.
Trước đây, khi chúng tôi khảo sát thẩm định giá tại khu vực Thạch Thất đang “sốt” thì con số đưa ra hoàn toàn vượt xa giá trị thực. Bởi một bộ phận đầu cơ tại đây đã tung tiền lốp-by cho toàn bộ thôn xóm, đường phố tại khu vực cận kề nên việc khảo sát để tìm ra trị số gần đúng nhất trở nên vô nghĩa. Do đó, nói giá trị thực đang trở lại với BĐS nói chung là chưa đúng, đặc biệt tại Hà Nội (do việc đầu cơ còn quá “mạnh”).
Ông lý giải thế nào về việc cùng một sản phẩm BĐS nhưng giá rao bán niêm yết tại các sàn giao dịch BĐS lại khác nhau? Vai trò của thẩm định giá ở đâu?
Bộ Xây dựng yêu cầu các giao dịch BĐS phải qua sàn nhưng thực tế giao dịch “chui” rất nhiều. Sàn giao dịch BĐS còn có mảng kinh doanh của họ và phải có lợi nhuận. Thực chất sàn là 1 cái chợ tập trung người bán và người mua.
Sàn giao dịch BĐS luôn có bộ phận môi giới và hầu hết khi người bán gửi sản phẩm qua sàn thì giá đến người mua đã tính thêm phí sàn nên khiến giá vênh khác nhau. Thậm chí còn hiện tượng gửi 1 sản phẩm BĐS cho nhiều sàn nhằm nhanh “thoát hàng”, tạo thành các giá khác nhau tùy theo sàn, từ đây tạo thành ma trận giá cho người mua. Nói chung, tùy vào hoàn cảnh, khả năng giao dịch của tài sản sẽ quyết định giá, chứ người bán và người mua không coi giá chúng tôi đưa ra là ba-rem chuẩn.
Khó khăn lớn nhất của thẩm định giá BĐS hiện nay là gì, thưa ông?
Đó là thiếu một khung pháp lý công nhận kết quả giao dịch. Vì khi chúng tôi kiểm tra ngẫu nhiên 1 sản phẩm đã giao dịch thì giá đó thấp hơn rất nhiều. Để giảm thuế, các giao dịch nhỏ lẻ được 2 bên chủ động thỏa thuận ngầm và hạ giá thấp hơn rất nhiều giá trị thực.
Việc đó gây khó khăn cho tính xác thực của phương án giá chúng tôi đưa ra. Thêm nữa là việc đào tạo cũng như thẩm định giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo nghề lại không chịu thừa nhận nhau.
Và các sàn BĐS hầu như không quan tâm đến việc công khai minh bạch giá trị thực sự trong mỗi giao dịch... Kết luận lại là nghề thẩm định giá hiện nay đúng là vẫn còn trong tình trạng khó làm, khó nói…
Theo Nguyễn Cảnh
Báo Xây dựng
Ông hãy đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS hiện nay?
[FLOATRIGHT]
[/FLOATRIGHT]Ông Nguyễn Hữu Dương.Ảnh: Thái AnhTất cả các Cty thẩm định giá BĐS hiện nay trên cả nước có chức năng pháp lý như nhau và chịu sự quản lý của Bộ Tài chính.
Phương thức đưa ra mức giá cuối cùng cho 1 BĐS chủ yếu là so sánh tương đương các giao dịch đang diễn ra trong khu vực đó, hoặc trên một khu vực có vị trí, địa thế gần giống nhất.
Trong một thị trường còn chưa minh bạch như tại Việt Nam, các nhà thẩm định giá BĐS đòi hỏi phải có cái nhìn tổng quan và dự báo mang tính chính xác gần đúng nhất mới có thể giúp nhà đầu tư “thêm vững tin” khi quyết định giao dịch. Cty sẽ tư vấn cho nhà đầu tư biết đâu là giá chính xác, hợp lý. Ngoài ra còn giúp cho việc tránh thất thoát khi cơ quan nhà nước mua sắm sử dụng chi phí công.
Thẩm định giá còn giúp minh bạch hóa thị trường, đặc biệt trong việc đóng thuế. Khi 2 bên mua bán trao tay không qua sàn, thì thẩm định giá là một cơ quan độc lập giúp 2 bên “gặp nhau” để tiến hành giao dịch với giá hợp lý, chính xác nhất (góp phần minh bạch về thuế).
Bên cạnh đó, đối với các nhà đầu tư cá nhân muốn vay vốn ngân hàng, thẩm định giá sẽ đưa ra giá trị thị trường gần đúng nhất và chịu trách nhiệm về điều đó để tránh thiệt thòi cho người vay vốn. Tuy nhiên, điều này vẫn chỉ một phía vì Ngân hàng thường có kết quả thẩm định giá của người vay thấp hơn so với tổ chức thẩm định giá (!)
Ông có cho rằng BĐS hiện nay đang dần trở về giá trị thực?
Với vai trò của đơn vị thẩm định giá, chúng tôi thấy rằng chưa có cơ sở để xác nhận điều đó, các giao dịch đã đi gần tới giá trị thực của BĐS hơn. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng trong phạm vi hẹp. Đơn cử như khi khảo sát thực tế trong P.Dịch Vọng, mặt đường Trần Nhân Tông, chúng tôi biết có nhiều giao dịch tầm 400 - 500 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, đó là chỉ là thông tin “nghe nói” nên khó có thể khẳng định mức giá ấy là giá chung và có sai số thấp nhất tại đoạn đường thuộc khu vực này. Cũng không thể mang mức giá này áp dụng cho đoạn đường Nguyễn Phong Sắc cũ vì hoàn toàn sai giá thị trường.
Theo các chuyên gia về thẩm định giá, sự kém minh bạch của thị trường làm cản trở việc thẩm định giá BĐS phát huy đúng vai trò. Trước đây, khi chúng tôi khảo sát thẩm định giá tại khu vực Thạch Thất đang “sốt” thì con số đưa ra hoàn toàn vượt xa giá trị thực. Bởi một bộ phận đầu cơ tại đây đã tung tiền lốp-by cho toàn bộ thôn xóm, đường phố tại khu vực cận kề nên việc khảo sát để tìm ra trị số gần đúng nhất trở nên vô nghĩa. Do đó, nói giá trị thực đang trở lại với BĐS nói chung là chưa đúng, đặc biệt tại Hà Nội (do việc đầu cơ còn quá “mạnh”).
Ông lý giải thế nào về việc cùng một sản phẩm BĐS nhưng giá rao bán niêm yết tại các sàn giao dịch BĐS lại khác nhau? Vai trò của thẩm định giá ở đâu?
Bộ Xây dựng yêu cầu các giao dịch BĐS phải qua sàn nhưng thực tế giao dịch “chui” rất nhiều. Sàn giao dịch BĐS còn có mảng kinh doanh của họ và phải có lợi nhuận. Thực chất sàn là 1 cái chợ tập trung người bán và người mua.
Sàn giao dịch BĐS luôn có bộ phận môi giới và hầu hết khi người bán gửi sản phẩm qua sàn thì giá đến người mua đã tính thêm phí sàn nên khiến giá vênh khác nhau. Thậm chí còn hiện tượng gửi 1 sản phẩm BĐS cho nhiều sàn nhằm nhanh “thoát hàng”, tạo thành các giá khác nhau tùy theo sàn, từ đây tạo thành ma trận giá cho người mua. Nói chung, tùy vào hoàn cảnh, khả năng giao dịch của tài sản sẽ quyết định giá, chứ người bán và người mua không coi giá chúng tôi đưa ra là ba-rem chuẩn.
Khó khăn lớn nhất của thẩm định giá BĐS hiện nay là gì, thưa ông?
Đó là thiếu một khung pháp lý công nhận kết quả giao dịch. Vì khi chúng tôi kiểm tra ngẫu nhiên 1 sản phẩm đã giao dịch thì giá đó thấp hơn rất nhiều. Để giảm thuế, các giao dịch nhỏ lẻ được 2 bên chủ động thỏa thuận ngầm và hạ giá thấp hơn rất nhiều giá trị thực.
Việc đó gây khó khăn cho tính xác thực của phương án giá chúng tôi đưa ra. Thêm nữa là việc đào tạo cũng như thẩm định giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo nghề lại không chịu thừa nhận nhau.
Và các sàn BĐS hầu như không quan tâm đến việc công khai minh bạch giá trị thực sự trong mỗi giao dịch... Kết luận lại là nghề thẩm định giá hiện nay đúng là vẫn còn trong tình trạng khó làm, khó nói…
Theo Nguyễn Cảnh
Báo Xây dựng
