TIN MỚI
Trên thực tế, việc nhập nhằng trong quảng cáo sản phẩm, quảng cáo thương hiệu dự án đã khiến khách hàng gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng, bởi lẽ, các đơn vị phát triển dự án cũng chỉ là một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án, còn pháp nhân chịu mọi trách nhiệm pháp lý dự án là Chủ đầu tư.
Nhập nhằng Chủ đầu tư – nhà phát triển dự án ở dự án WestGate
Trang web chính thức của dự án West Gate được thông tin rõ, CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (AGG) – một tân binh mới gia nhập sàn chứng khoán HSX vào đầu năm 2020 chỉ là đơn vị phát triển dự án. Nhưng trên các thông tin truyền thông thì gần như đẩy mạnh thương hiệu của An Gia đối với dự án này, không giới thiệu rõ chủ đầu tư dự án là pháp nhân nào, mà chỉ viết chung chung "nhà phát triển dự án là An Gia". PV khi tiếp cận một số khách hàng đang quan tâm tới dự án được biết, họ an tâm với dự án vì "biết tên tuổi An Gia", an tâm vì đây là dự án của An Gia.
Trong giới thiệu của An Gia, công ty không sở hữu đội sale riêng mà làm việc chặt chẽ với hệ thống môi giới cấp 1 (Nam Hưng, DKRS). Tìm hiểu trên web bán hàng dự án, hiện đang giới thiệu dự án WestGate như là chủ đầu tư của dự án, thậm chí trên tiêu đề về dự án còn để rõ WestGate- chủ đầu tư An Gia.
Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính được kiểm toán năm 2019 (và cả trên BCTC quý 1/2020) của An Gia, hàng tồn kho công ty tập trung ở các bất động sản dở dang như Panorama1&2, Sky89, Signial; chưa thấy bóng dáng của các dự án "trọng điểm" của An Gia xuất hiện trong mục này như dự án WestGate, hay dự án The Standard (Bình Dương). Điều này có thể khiến dư luận nghi ngờ, về mặt pháp lý, các dự án này không phải do An Gia làm chủ đầu tư, mà có thể đang nằm ở công ty con (do An Gia sở hữu trên 50% vốn) hoặc công ty liên kết.
Theo thông tin công bố của An Gia, công ty có 5 công ty liên kết, trong đó CTCP quản lý và phát triển Gia Khánh có vốn điều lệ 350 tỷ đồng, An Gia sở hữu 45,01% vốn – là đơn vị đang sở hữu/chủ đầu tư dự án Westgate. Và một đơn vị có liên quan đến dự án WestGate là Công ty TNHH Western City có vốn điều lệ 185,6 tỷ đồng. Trong đó, công ty Gia Khánh có ngành nghề lĩnh vực kinh doanh là "Hoạt động tư vấn quản lý - trừ tư vấn tài chính, kế toán, pháp luật", còn công ty Western City có ngành nghề là "kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê".
Cần nhớ lại rằng, năm 2019, An Gia công bố hoàn tất thủ tục để nhận chuyển nhượng 100% dự án 2.000 căn hộ quy mô 3,1ha tại Thị trấn Tân Túc, Bình Chánh, TP.HCM – chính là dự án WestGate hiện nay. Theo thông tin tìm hiểu, quyền sử dụng 31.005,4 m2 đất tại thửa số 193, tờ bản đồ 35, Khu trung tâm hành chính huyện Bình Chánh được UBND TP.HCM cấp ngày 9/7/2018, thuộc sở hữu của Công ty TNHH Western City - được thành lập ngày 10/2/2017. Khu đất có nguồn gốc từ phiên đấu giá ngày 20/2/2017 với giá trúng 149,5 tỷ đồng và Western City được thành lập chỉ trước 10 ngày phiên đấu giá diễn ra.
Giữa năm 2019, công ty Gia Khánh mua lại 22% vốn tại Western City, sau đó nâng lên 58% trong tháng 8/2019 và tiếp tục nâng lên 99,99% vào ngày 27/9/2019 – trùng ngày An Gia công bố nhận chuyển nhượng dự án.
Như vậy có thể hiểu rằng, công ty Gia Khánh (công ty liên kết của An Gia) thâu tóm dự án thông qua thâu tóm cổ phần chi phối ở doanh nghiệp dự án và chưa thực hiện chuyển đổi chủ đầu tư. Theo nhiều ý kiến trên thị trường, điều này cũng dễ hiểu, giúp cho DN thuận lợi, rút gọn thời gian phát triển dự án, bởi nếu thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng quỹ đất giữa hai pháp nhân rất mất thời gian (trung bình cũng phải 2-3 năm).
Thực tế đã có lùm xùm về "vai trò, trách nhiệm" của An Gia tại dự án The Star
Thực tế diễn ra, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản cũng thường thực hiện việc thâu tóm quỹ đất theo cách thức này. Việc chuyển nhượng dự án thường thủ tục phức tạp và tốn nhiều thời gian công sức nên chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một hợp đồng hợp tác phát triển dự án. Trong đó, nhà phát triển dự án (Project developer) là những doanh nghiệp ký hợp đồng hợp tác với những chủ đầu tư không đủ tiềm lực này để cùng nhau lập kế hoạch phát triển dự án. Tất cả những hoạt động như quản lý tài chính, giám sát xây dựng, bán hàng đều do một đơn vị khác là nhà phát triển dự án.
Mô hình "nhà phát triển dự án" có nhiều ưu điểm, giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường thời gian qua; được áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Tuy nhiên, Nhà phát triển dự án có vai trò, làm luôn thay chủ đầu tư dự án theo hợp đồng nhưng lại không phải chủ đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm về các vấn đề xảy ra với khách hàng.
Điều này đẫn đến tình trạng, nhiều nhà phát triển dự án dùng thương hiệu của mình để thu hút, đẩy mạnh bán hàng, nhưng cũng khiến người mua bất động sản nhầm lẫn giữa đơn vị phát triển dự án và chủ đầu tư, gây nhầm lẫn đối với khách hàng về uy tín, khả năng cung cấp dịch vụ, trong khi pháp nhân chịu mọi trách nhiệm toàn bộ pháp lý về chất lượng, tiến độ bàn giao của dự án là Chủ đầu tư.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, trước hết cần xác định rõ, bất kỳ một công ty nào cùng các đối tác của mình khi góp vốn vào (hoặc thành lập) một công ty, thì chỉ có quyền cổ đông đối với công ty đó (tạm gọi là công ty A - PV). Và công ty A rót vốn đầu tư vào một công ty dự án (tạm gọi là công ty B - PV) – là mối quan hệ cổ đông giữa 2 pháp nhân là công ty A và công ty B, tài sản của công ty B không phải là tài sản sở hữu trực tiếp của các nhà đầu tư góp vốn vào công ty A. Hay nói cách khác, đây chỉ là góp vốn, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án.
Nhấn mạnh sự khác biệt này là bởi theo luật sư Phượng, khi phát sinh các vấn đề tranh chấp đối với khách hàng, hoặc dự án có sự cố, kiện tụng, thì các công ty A "chạy mất dép", đùn đẩy trách nhiệm cho các công ty dự án (công ty B) – đơn vị được xem là chủ đầu tư dự án, ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng.
Luật sư Phượng cho rằng, các dự án có hiện tượng trên thì khách hàng có thể xem xét kỹ trong hợp đồng để xác định rõ "đối tượng" nào sẽ phải chịu trách nhiệm với khách hàng. Ngoài ra, theo Điều 10 của Luật Bảo vệ người tiêu dùng thì hành vi này thuộc các hành vi bị cấm. Hay nói cách khác, nếu các doanh nghiệp đang thực hiện hành vi này, đều đang vi phạm Luật Bảo vệ người tiêu dùng.
Quay trở lại với An Gia, thực tế đang phát sinh các vấn đề với khách hàng, khi khách hàng nhiều lần kéo lên trụ sở An Gia đòi sổ hồng, bởi sau 3 năm bàn giao chung cư The Star vẫn chưa có sổ. Các cư dân thì cho là An Gia trả lời chưa thỏa đáng, còn với An Gia thì cho rằng đã hoàn thành đầy đủ trách nhiệm, nỗ lực thực hiện các thủ tục pháp lý nhưng gặp các trở ngại khách quan và chủ quan từ phía đối tác là CTCP Xây dựng Tân Bình và dịch bệnh COVID-19.
"An Gia không những hoàn thành đầy đủ trách nhiệm đã cam kết giữa các bên mà còn chủ động làm thêm các trách nhiệm thuộc về Công ty Tân Bình", công văn An Gia gửi cho cư dân khẳng định.
Thông tin trong bản cáo bạch cũng cho biết, An Gia đang dự phòng hơn 29 tỷ đồng để trả cho Chủ đầu tư cũ của dự án The Star, trong đó hơn 10,6 tỷ đồng phải trả còn lại cho Chủ đầu tư cũ theo hợp đồng hợp tác đầu tư một phần dự án giữa An Gia và công ty này ngày 27/5/2015. Khoản tiền này sẽ được An Gia thanh toán khi Chủ đầu tư cũ thực hiện xong việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho An Gia. Và khoảng 18,6 tỷ đồng là ước tính chi phí phải trả còn lại đã được hạch toán vào giá vốn dự án theo quyên tắc thận trọng. Đây là giá trị tiền sử dụng đất bổ sung đối với tầng hầm mở rộng của dự án The Star được ước tính mà chủ đầu tư cũ có trách nhiệm phải nộp cho cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, công ty này đã trì hoãn kéo dài việc thanh toán 4 năm qua nên An Gia đã đề nghị trả thay để nhanh chóng thực hiện thủ tục pháp lý, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Chưa hết, Công ty Cổ phần An Gia Phú Thịnh (chủ đầu tư dự án Smartel Signial), công ty con do An Gia sở hữu 50,9% vốn - cũng đang phát sinh vấn đề tại dự án Signial khi đang phải trả tiền thanh lý hợp đồng cho khách hàng, nguyên nhân chính là khách hàng thấy khó hiểu với khái niệm Smartel tại dự án Signial mà chủ đầu tư quảng cáo và khi không nhận được lời giải thích thỏa đáng, khách hàng đã yêu cầu dự án phải thanh lý hợp đồng và trả lại tiền.
Diễn biến này cho thấy, chưa cần biết ai đúng, ai sai, nhưng trước mắt, cư dân đang lao tâm khổ tứ, đang chịu áp lực rủi ro khi đã nhận sản phẩm mà chưa có sổ hồng; rủi ro vì pháp lý dự án chưa hoàn thiện và mất đi chi phí cơ hội khi lỡ đầu tư vào các dự án như vậy – nguyên nhân sâu xa vẫn là các vấn đề giữa ông "chủ đầu tư" và ông "phát triển dự án " (sau này là chủ đầu tư) chưa được giải quyết triệt để.
Link bài gốc: Vận hạn của An Gia: Hết lùm xùm tại The Star và Signial, đến WestGate nhập nhằng quảng cáo
Trên thực tế, việc nhập nhằng trong quảng cáo sản phẩm, quảng cáo thương hiệu dự án đã khiến khách hàng gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng, bởi lẽ, các đơn vị phát triển dự án cũng chỉ là một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án, còn pháp nhân chịu mọi trách nhiệm pháp lý dự án là Chủ đầu tư.
Nhập nhằng Chủ đầu tư – nhà phát triển dự án ở dự án WestGate
Trang web chính thức của dự án West Gate được thông tin rõ, CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (AGG) – một tân binh mới gia nhập sàn chứng khoán HSX vào đầu năm 2020 chỉ là đơn vị phát triển dự án. Nhưng trên các thông tin truyền thông thì gần như đẩy mạnh thương hiệu của An Gia đối với dự án này, không giới thiệu rõ chủ đầu tư dự án là pháp nhân nào, mà chỉ viết chung chung "nhà phát triển dự án là An Gia". PV khi tiếp cận một số khách hàng đang quan tâm tới dự án được biết, họ an tâm với dự án vì "biết tên tuổi An Gia", an tâm vì đây là dự án của An Gia.
Trong giới thiệu của An Gia, công ty không sở hữu đội sale riêng mà làm việc chặt chẽ với hệ thống môi giới cấp 1 (Nam Hưng, DKRS). Tìm hiểu trên web bán hàng dự án, hiện đang giới thiệu dự án WestGate như là chủ đầu tư của dự án, thậm chí trên tiêu đề về dự án còn để rõ WestGate- chủ đầu tư An Gia.
Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính được kiểm toán năm 2019 (và cả trên BCTC quý 1/2020) của An Gia, hàng tồn kho công ty tập trung ở các bất động sản dở dang như Panorama1&2, Sky89, Signial; chưa thấy bóng dáng của các dự án "trọng điểm" của An Gia xuất hiện trong mục này như dự án WestGate, hay dự án The Standard (Bình Dương). Điều này có thể khiến dư luận nghi ngờ, về mặt pháp lý, các dự án này không phải do An Gia làm chủ đầu tư, mà có thể đang nằm ở công ty con (do An Gia sở hữu trên 50% vốn) hoặc công ty liên kết.
Theo thông tin công bố của An Gia, công ty có 5 công ty liên kết, trong đó CTCP quản lý và phát triển Gia Khánh có vốn điều lệ 350 tỷ đồng, An Gia sở hữu 45,01% vốn – là đơn vị đang sở hữu/chủ đầu tư dự án Westgate. Và một đơn vị có liên quan đến dự án WestGate là Công ty TNHH Western City có vốn điều lệ 185,6 tỷ đồng. Trong đó, công ty Gia Khánh có ngành nghề lĩnh vực kinh doanh là "Hoạt động tư vấn quản lý - trừ tư vấn tài chính, kế toán, pháp luật", còn công ty Western City có ngành nghề là "kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê".
Cần nhớ lại rằng, năm 2019, An Gia công bố hoàn tất thủ tục để nhận chuyển nhượng 100% dự án 2.000 căn hộ quy mô 3,1ha tại Thị trấn Tân Túc, Bình Chánh, TP.HCM – chính là dự án WestGate hiện nay. Theo thông tin tìm hiểu, quyền sử dụng 31.005,4 m2 đất tại thửa số 193, tờ bản đồ 35, Khu trung tâm hành chính huyện Bình Chánh được UBND TP.HCM cấp ngày 9/7/2018, thuộc sở hữu của Công ty TNHH Western City - được thành lập ngày 10/2/2017. Khu đất có nguồn gốc từ phiên đấu giá ngày 20/2/2017 với giá trúng 149,5 tỷ đồng và Western City được thành lập chỉ trước 10 ngày phiên đấu giá diễn ra.
Giữa năm 2019, công ty Gia Khánh mua lại 22% vốn tại Western City, sau đó nâng lên 58% trong tháng 8/2019 và tiếp tục nâng lên 99,99% vào ngày 27/9/2019 – trùng ngày An Gia công bố nhận chuyển nhượng dự án.
Như vậy có thể hiểu rằng, công ty Gia Khánh (công ty liên kết của An Gia) thâu tóm dự án thông qua thâu tóm cổ phần chi phối ở doanh nghiệp dự án và chưa thực hiện chuyển đổi chủ đầu tư. Theo nhiều ý kiến trên thị trường, điều này cũng dễ hiểu, giúp cho DN thuận lợi, rút gọn thời gian phát triển dự án, bởi nếu thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng quỹ đất giữa hai pháp nhân rất mất thời gian (trung bình cũng phải 2-3 năm).
Thực tế đã có lùm xùm về "vai trò, trách nhiệm" của An Gia tại dự án The Star
Thực tế diễn ra, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản cũng thường thực hiện việc thâu tóm quỹ đất theo cách thức này. Việc chuyển nhượng dự án thường thủ tục phức tạp và tốn nhiều thời gian công sức nên chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một hợp đồng hợp tác phát triển dự án. Trong đó, nhà phát triển dự án (Project developer) là những doanh nghiệp ký hợp đồng hợp tác với những chủ đầu tư không đủ tiềm lực này để cùng nhau lập kế hoạch phát triển dự án. Tất cả những hoạt động như quản lý tài chính, giám sát xây dựng, bán hàng đều do một đơn vị khác là nhà phát triển dự án.
Mô hình "nhà phát triển dự án" có nhiều ưu điểm, giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường thời gian qua; được áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Tuy nhiên, Nhà phát triển dự án có vai trò, làm luôn thay chủ đầu tư dự án theo hợp đồng nhưng lại không phải chủ đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm về các vấn đề xảy ra với khách hàng.
Điều này đẫn đến tình trạng, nhiều nhà phát triển dự án dùng thương hiệu của mình để thu hút, đẩy mạnh bán hàng, nhưng cũng khiến người mua bất động sản nhầm lẫn giữa đơn vị phát triển dự án và chủ đầu tư, gây nhầm lẫn đối với khách hàng về uy tín, khả năng cung cấp dịch vụ, trong khi pháp nhân chịu mọi trách nhiệm toàn bộ pháp lý về chất lượng, tiến độ bàn giao của dự án là Chủ đầu tư.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, trước hết cần xác định rõ, bất kỳ một công ty nào cùng các đối tác của mình khi góp vốn vào (hoặc thành lập) một công ty, thì chỉ có quyền cổ đông đối với công ty đó (tạm gọi là công ty A - PV). Và công ty A rót vốn đầu tư vào một công ty dự án (tạm gọi là công ty B - PV) – là mối quan hệ cổ đông giữa 2 pháp nhân là công ty A và công ty B, tài sản của công ty B không phải là tài sản sở hữu trực tiếp của các nhà đầu tư góp vốn vào công ty A. Hay nói cách khác, đây chỉ là góp vốn, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án.
Nhấn mạnh sự khác biệt này là bởi theo luật sư Phượng, khi phát sinh các vấn đề tranh chấp đối với khách hàng, hoặc dự án có sự cố, kiện tụng, thì các công ty A "chạy mất dép", đùn đẩy trách nhiệm cho các công ty dự án (công ty B) – đơn vị được xem là chủ đầu tư dự án, ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng.
Luật sư Phượng cho rằng, các dự án có hiện tượng trên thì khách hàng có thể xem xét kỹ trong hợp đồng để xác định rõ "đối tượng" nào sẽ phải chịu trách nhiệm với khách hàng. Ngoài ra, theo Điều 10 của Luật Bảo vệ người tiêu dùng thì hành vi này thuộc các hành vi bị cấm. Hay nói cách khác, nếu các doanh nghiệp đang thực hiện hành vi này, đều đang vi phạm Luật Bảo vệ người tiêu dùng.
Quay trở lại với An Gia, thực tế đang phát sinh các vấn đề với khách hàng, khi khách hàng nhiều lần kéo lên trụ sở An Gia đòi sổ hồng, bởi sau 3 năm bàn giao chung cư The Star vẫn chưa có sổ. Các cư dân thì cho là An Gia trả lời chưa thỏa đáng, còn với An Gia thì cho rằng đã hoàn thành đầy đủ trách nhiệm, nỗ lực thực hiện các thủ tục pháp lý nhưng gặp các trở ngại khách quan và chủ quan từ phía đối tác là CTCP Xây dựng Tân Bình và dịch bệnh COVID-19.
"An Gia không những hoàn thành đầy đủ trách nhiệm đã cam kết giữa các bên mà còn chủ động làm thêm các trách nhiệm thuộc về Công ty Tân Bình", công văn An Gia gửi cho cư dân khẳng định.
Thông tin trong bản cáo bạch cũng cho biết, An Gia đang dự phòng hơn 29 tỷ đồng để trả cho Chủ đầu tư cũ của dự án The Star, trong đó hơn 10,6 tỷ đồng phải trả còn lại cho Chủ đầu tư cũ theo hợp đồng hợp tác đầu tư một phần dự án giữa An Gia và công ty này ngày 27/5/2015. Khoản tiền này sẽ được An Gia thanh toán khi Chủ đầu tư cũ thực hiện xong việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho An Gia. Và khoảng 18,6 tỷ đồng là ước tính chi phí phải trả còn lại đã được hạch toán vào giá vốn dự án theo quyên tắc thận trọng. Đây là giá trị tiền sử dụng đất bổ sung đối với tầng hầm mở rộng của dự án The Star được ước tính mà chủ đầu tư cũ có trách nhiệm phải nộp cho cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, công ty này đã trì hoãn kéo dài việc thanh toán 4 năm qua nên An Gia đã đề nghị trả thay để nhanh chóng thực hiện thủ tục pháp lý, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Chưa hết, Công ty Cổ phần An Gia Phú Thịnh (chủ đầu tư dự án Smartel Signial), công ty con do An Gia sở hữu 50,9% vốn - cũng đang phát sinh vấn đề tại dự án Signial khi đang phải trả tiền thanh lý hợp đồng cho khách hàng, nguyên nhân chính là khách hàng thấy khó hiểu với khái niệm Smartel tại dự án Signial mà chủ đầu tư quảng cáo và khi không nhận được lời giải thích thỏa đáng, khách hàng đã yêu cầu dự án phải thanh lý hợp đồng và trả lại tiền.
Diễn biến này cho thấy, chưa cần biết ai đúng, ai sai, nhưng trước mắt, cư dân đang lao tâm khổ tứ, đang chịu áp lực rủi ro khi đã nhận sản phẩm mà chưa có sổ hồng; rủi ro vì pháp lý dự án chưa hoàn thiện và mất đi chi phí cơ hội khi lỡ đầu tư vào các dự án như vậy – nguyên nhân sâu xa vẫn là các vấn đề giữa ông "chủ đầu tư" và ông "phát triển dự án " (sau này là chủ đầu tư) chưa được giải quyết triệt để.
Nhà đầu tư
Link bài gốc: Vận hạn của An Gia: Hết lùm xùm tại The Star và Signial, đến WestGate nhập nhằng quảng cáo
