1/ Cơ sở lý luận
2/ Các trường hợp áp dụng
3/ Nguyên tắc áp dụng
4/ Các bước tiến hành
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
6/ Ví dụ
1/ Cơ sở lý luận
Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
2/ Nguyên tắc áp dụng
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Dự kiến lợi ích tương lai
3/ Các trường hợp áp dụng
Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển.
Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào BĐS đó.
- Một BĐS chưa phát triển, nhýng đã được phép hoặc có khả năng được phép
- Một BĐS hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo
- Một BĐS hiện hữu nhýng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó
Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển.
4/ Các bước tiến hành
4.1.Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh.
4.2.Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
4.3.Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện).
- Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
- Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…
- Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư.
- Thuế.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh BĐS.
4.4.Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.
Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của
công ty phát triển (nhà đầu tư).
Công thức : Vtd = Vpt - Cpt
Trong đó :
Vtd : Giá trị thặng dư
Vpt : Giá trị phát triển dự kiến
Cpt :Chi phí phát sinh dự kiến
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực
6/ Ví dụ 1
• Thẩm định giá một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000 m2 ven đô thị, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại.
• Dự kiến một phần phân lô bán nền đất, một phần xây dựng chung cư 10 tầng theo cơ cấu : + 40% đất thương phẩm dùng cho phân lô bán nền, trong đó 20 nền để xây dựng nhà phố liên kế có diện tích 100 m2/ nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 250 m2/nền.
+ 60% dành cho xây dựng chung cư.
• Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%.
• Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này, bình quân: 200.000 đ/m2.
• Chi phí về quy hoạch: 300.000.000 đ.
• Chi phí về bán: 1% doanh thu.
• Chi phí xây dựng chung cư bình quân : 3.000.000đ/m2.
• Nhà đầu tư phải vay Ngân hàng 50% chi phí xây dựng lãi suất 10%/năm.
• Giá đất theo quy định của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000 đ/m2, đất nông nghiệp 72.000 đ/m2.
• Giá bán căn hộ chung cư chưa có thuế GTGT bình quân 5.000.000 đ/m2,
• Tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng
• Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền = 3.000.000 đ/m2,
loại 250m2/nền = 2.700.000 đ/m2.
• Lãi cho nhà đầu tư 20% trên giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Dự án được thực hiện trong 12 tháng
Giải :
Bước 1 : Xác định sự sử dụng tốt nhất và cao nhất :
- Tỷ lệ đất thương phẩm là 50% . Trong đó
- Phân lô bán nền nhà phố liên kế và biệt thự là 40 %
- Xây dựng chung cư 10 tầng là 60%
Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển:
• Diện tích đất thương phẩm:
15.000 m2 x 50% = 7.500 m2
• Diện tích nền đất :
(100 m2 /căn x 20 căn) + (250 m2 /lô x 4 lô ) = 3.000 m2
• Diện tích đất xây dựng chung cư:
15.000 m2 x 50% x 60% = 4.500 m2
Diện tích sàn xây dựng chung cư:
4.500 m2 x 10 tầng = 45.000 m2
• Doanh thu bán nền đất ước tính:
100 m2 /căn x 20 căn x 3 trđ/m2 = 6 tỷđ
250 m2 /lô x 4 lô x 2,7 trđ/m2 = 2,7 tỷđ
6 tỷđ + 2,7 tỷđ = 8,7 tỷđ
• Doanh thu bán căn hộ chung cư ước tính:
45.000 m2 x 75% x 5Trđ/m2 = 168,750 tỷđ
Tổng doanh thu phát triển :
168,750 tỷđ + 8,7 tỷđ = 177,450 tỷđ.
Bước 3 :Ước tính tổng chi phí phát triển ( kể lãi cho nhà đầu tư):
1)Chi phí đầu tư hạ tầng :
200.000 đ/m2 x 15.000 m2 = 3.000.000.000 đ
2)Chi phí quy hoạch : 300.000.000 đ
3)Chi phí về bán : 1% / DT 177.450.000.000 đ x 1% = 1.774.500.000 đ
4) Chi phí xây dựng chung cư :
3.000.000 đ/m2 x 45.000 m2 = 135. 000.000.000 đ
5) Lãi vay ngân hàng:
135.000.000.000 đ x 50% x 10% = 6.750.000.000 đ
6)Tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp:
15.000 m2 x (800.000 đ/m2 -72.000 đ/m2) =10.920.000.000 đ
7)Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
15.000 m2 x 50% x 800.000 đ/m2 x 4% = 240.000.000 đ
__________________
Tổng chi phi phí phát triển : 157. 964.500.000 đ
• Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển chưa tính đến lãi cho nhà đầu tư :
• 177.450.000.000 đ - 157.964.500.000 đ = 19.465.500.000 đ.
• Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, do vậy:
• 19.465.500.000 đ = Giá trị đất + 20% (Giá trị đất + 3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ).
• Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư
Giá trị lô đất = [19.465.500.000 đ - 20% x (3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ)] / 1,20
= [ 19.465.500.000 đ - (20% x 14.220.000.000 đ )] / 1,20
= (19.465.500.000 đ – 2.844.000.000 đ) / 1,20
= 16.621.500.000 đ / 1,20
= 13.851.250.000 đ.
Cách khác
• Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư
• Đặt x = giá trị lô đất
• 19.465.500.000 đ = Giá trị đất + 20% (Giá trị đất + 3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ).
• 19.465.500.000 đ = x + 20% (x +14.220.000.000 đ)
= x + 1/5x + 2.844.000.000 đ.
• 19.465.500.000 đ - 2.844.000.000 đ = x + 1/5x = 6/5x.
• 16.621.500.000 đ = 6/5x
• x = (16.621.500.000 đ x 5 )/ 6 = 13.851.250.000 đ.
Ví dụ 2
• Thẩm định giá BĐS là một khu nhà xưởng có diện tích 8.500m2, để thực hiện chính sách di dời của UBND địa phương nhằm thực hiện việc chỉnh trang đô thị thành khu dân cư, tại đó không còn khu sản xuất.
• Các thông tin thị trường thu thập :
• Khu vực này được quy hoạch thành khu dân cư với mô hình các nhà liền kề có tỷ lệ đất theo quy định của Sở quy hoạch và kiến trúc là 60%, diện tích đất nền xây dựng là 100m2/căn, chiều cao không quá 3 tầng, diện tích sàn xây dựng 250m2.
• Giá đất ở theo quy định của nhà nước lớn 1.800.000đ/m2.
• Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở bình quân : 200.000đ/m2.
• Chi phí quy hoạch : 150Trđ
• Chi phí giải phóng mặt bằng ( phá dỡ nhà xưởng) : 150 Trđ
• Thu hồi phế liệu : 50 Trđ
• Chi phí hoa hồng, marketing bán nhà : 2%/doanh thu
• Chi phí xây dựng nhà với kết cấu một trệt, một lầu mới : 2Trđ/m2
• Lợi nhuận cho nhà đầu tư là : 10%/doanh thu
• Toàn bộ cho phí phải vay ngân hàng với lãi suất 1%/tháng
• Dự án dự kiến được thực hiện trong vòng 1 năm
• Giá bán đất nền theo giá thị trường
• Giá bán công trình xây dựng trên đất bao gồm trang trí nội thất cao cấp với giá 5Trđ/m2
• Đơn giá đất chuyên dùng = 60% đất ở
• Tại khu vực gần bất động sản thẩm định giá có một số bất động sản đã giao dịch thành :
• Bất động sản 1: Một xưởng sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ nằm gần cạnh và cùng hướng bất động sản thẩm định giá, có diện tích khuôn viên đất 1.200m2, trên đất xây dựng nhà xưởng và các công trình phụ diện tích 800m2, chất lượng còn lại 50%, đơn giá xây dựng mới của công trình xây dựng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2, toàn bộ nhà xưởng vừa mới bán được 4,6 tỷđ.
• Bất động sản 2 : Một căn nhà phố liên kế cùng hướng xưởng sản xuất mỹ nghệ có diện tích đất 100m2, trên đất có căn 2 tầng, diện tích 250m2,
• Mức độ hý hỏng : móng 25%, tường 30%, cột 35%, mái 25%, trần 25%, cửa 30%.
• Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình :
• Móng 8,9%, tường 40,4%, cột 21,4%, mái 6,3%, trần 8,8%, cửa 9,2%.
• Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự : 2.000.000đ/m2.
• Căn nhà mới vừa bán 970Trđ
• Bất động sản 3 : Xí nghiệp ô tô đối diện bất động sản thẩm định giá, có diện tích 4.350m2, công trình xây dựng trên đất là nhà xưởng 2.800m2,
• Mức độ hý hỏng : móng 30%,cột 35%,tường 50%, , sàn 35%, kèo 40%, mái 50%, cửa 55%.
• Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình :
• Móng 9%, cột 40%, tường 21%, sàn 6%, kèo 9%, mái 8%, cửa 4%.
• Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự : 600.000đ/m2.
• Toàn bộ nhà xưởng vừa mới bán được 12.804.400.000đ
• Bất động sản 4 : Một căn nhà phố liên kế gần cạnh Xí nghiệp ô tô có diện tích 120m2, trên đất có một căn nhà diện tích xây dựng 180m2,
• Mức độ hý hỏng : móng 30%, cột 35%, tường 50%, , sàn 45%, kèo 35%, mái 50%, cửa 35%.
• Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình :
• Móng 3,8%, cột 9,1%, tường 14,1%, sàn 7,1%, kèo 30,4%, mái 20,1%, cửa 10,4%.
• Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự : 2.000.000đ/m2.
• Căn nhà vừa mới bán được 942.400.000đ
Giải
• 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : phương pháp thặng dư
• Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư).
• 2/ Nguyên tắc :
• Sự tốt nhất và cao nhất
• Dự kiến lợi ích trong tương lai
• 3/ Các bước tiến hành
• Bước 1 : Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định
• Bước 2 : Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
• Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
• Bước 4 : Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.
• Theo đề bài chưa có đơn giá đất chuyên dùng phục vụ tính nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích
• Phân tích các so sánh để tìm hệ số giữa đất ở và đất chuyên dùng
• 1/ Phân tích giá SS1 :
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• 50% x 800.000đ/m2 x 800m2 = 320 Trđ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 4,6 tỷđ – 0,32 tỷđ = 4,28 tỷđ
• Đơn giá 1m 2 đất chuyên dùng : 4,28 tỷđ / 1.200m2 = 3,57 Trđ/m2
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 3,57 Trđ/m2 x 100 : 60 = 5,95 Trđ/m2
• 2/ Phân tích giá SS2
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• Chất lượng còn lại của công trình = Σ (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình
• GTXDCL = 70% x 2.000.000đ/ m2 x 250m2 = 350.000.000đ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 970 Trđ - 350 Trđ = 620 Trđ
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 620 Trđ / 100m2 = 6,2 Trđ/m2
• 3/ Phân tích SS 3 :
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• Chất lượng còn lại của công trình = Σ (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình
• GTXDCL = 58% x 600.000đ/ m2 x 2800m2 = 974.400.000đ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 12.804.400.000đ - 974.400.000đ = 11.830.000.000 đ
• Đơn giá 1m 2 đất chuyên dùng : 11.830.000.000 đ / 3350m2 = 3,53Trđ/m2
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 3,53Trđ/m2 x 100 /60 = 5,88 Trđ/m2
• 4/ Phân tích SS 4 :
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• Chất lượng còn lại của công trình = Σ (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình
• GTXDCL = 59% x 2.000.000đ/ m2 x 180m2 = 212,4 Trđ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 942,4 Trđ - 212,4 Trđ = 730Trđ
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 730Trđ / 120m2 = 6,08 Trđ/m2
• Nhận xét các so sánh :
• SS 1 và SS 2 cùng hướng
• SS 3 và SS 4 cùng hướng
• SS 2 và SS 4 là đất ở
• SS 1 và SS 3 là nhà xưởng, đất chuyên dùng chỉ bằng 60% so với giá đất ở trong cùng khu vực, tại thời điểm thẩm định giá, nên điều chỉnh sang giá đất ở.
• Thực hiện điều chỉnh :
• Nhý vậy, giá trị thị trường đất ở tại thời điểm thẩm định giá là 6,2Trđ/m2 đất ở.
• Bước 1 : Xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất
• Theo quy hoạch mới : thành khu nhà ở dân cư, với tầng cao tối đa là 2 tầng/căn hộ, khu nhà liên kế
• Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển :
• 1/ Diện tích đất thương phẩm
• 8.500m 2 x 60% = 5.100m2
• Diện tích đất nền : mỗi nền là 100m2 / căn
• 5.100m2 / 100m2/ căn = 51 căn
• Diện tích đất xây dựng : 250m2 /căn x 51 căn = 12.750m2.
• Ước tính doanh thu phát triển :
• QSDĐ : 51 căn x 100m2 x 6,2Trđ/m2 = 31,62 tỷđ
• CTXD : 51 căn x 250m2 x 5,0Trđ/m2 = 63,75 Tỷđ
• ----------------
• Tổng doanh thu ước tính 95,37 Tỷđ
• Bước 3 : Ước tính chi phí phát triển
• 1/ Chi phí hạ tầng : 8.500m2 x 200.000đ = 1,7 tỷđ
• 2/ Chi phí về quy hoạch, thiết kế 0,150 tỷđ
• 3/ Chi phí phá dỡ nhà xưởng ( 0,150 tỷđ – 0,050 tỷđ ) = 0,100 tỷđ
• 4/ Chi phí về bán : 95,37 tỷđ x 2% = 1,907.4 tỷđ
• 5/ Chi phí xây dựng nhà : 12.750m2 x 2 Trđ/m2 = 25,5 tỷđ
• 6/ Tiền chuyển mục đích : 8.500m2 x 1,4Trđ/m2 = 11,9 tỷđ
• 7/ Tiền chuyển quyền SDĐ : 5.100m2 x 1,8Trđ/m2 x 4% = 0,367.2Trđ
• --------------
• Tổng cộng CP ban đầu : 41.374.850.000
• 7/ Lãi vay ngân hàng : 41.374.850.000 x (1% x 12 tháng ) = 4,964.982 tỷđ
• 8/ CP quản lý và bán : 2% x 95,37 Tỷđ= 1,907.4 tỷđ
• 9/ Lợi nhuận của nhà đầu tư : 10% x 95,37 Tỷđ= 9,537 tỷ đ
• -----------------------
• Tổng chi phí dự kiến : 57.784.232.000đ
• Bước 4 : Giá trị thặng dư của lô đất
• Công thức : Vtd = Vpt - Cpt
• Trong đó :
• Vtd : Giá trị thặng dư
• Vpt : Giá trị phát triển dự kiến
• Cpt :Chi phí phát sinh dự kiến
• Vtd = 95.370.000.000 đ - 57.784.232.000đ = 37.585.768.000đ / 8.500m2 = 4.421.855đ/m2
Ví dụ 3
• Thẩm định giá một bất động sản hiện tại là một khu nhà xưởng có diện tích đất là 8.000m2, diện tích xây dựng nhà xưởng : 4.000m2, kết cấu chính của nhà xưởng : loại nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, của sắt cuốn, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư.
• Được biết :
• Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây dựng nhà 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đầu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá nhý sau:
• Thời gian hoàn thành dự án 2 năm:
• 1.Năm thứ nhất:
• -Chỉ đầu tư hạ tầng bình quân 400.000 đ/m2
• -Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ đồng
• -Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi được 50 triệu đồng.
• -Chi xây dựng chung cư 40% khối lượng, đơn giá bình quân 4.500.000 đ/m2
• -Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
• -Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ bán theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 3 đến tầng 10 bán 10.000.000 đ/m2 , tầng 11-15 bán 11.000.000 đ/m2 , từ tầng 16 trở lên bán 12.000.000 đ/m2
• Các mức giá bán này chưa tính VAT
• Năm thứ hai :
• -Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
• -Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị các căn hộ
• -Cuối năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị còn lại khi giao căn hộ
• -Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
• Giá đất theo quy định của Nhà nước tại vị trí này: đất ở 2.000.000 đ/m2 , đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.200.000 đ/m2.
• Hệ số chiết khấu bằng 10%
• Lãi của nhà đầu tư 20%/ chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán làm nơi sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng .
• Chi về bán 1% doanh thu
BÀI GIẢI
• 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : Phương pháp thặng dư kết hợp DCF
• 2/ Nguyên tắc :
• Sự sử dụng cao nhất và tốt nhất
• Dự kiến lợi ích tương lai
• Cung cầu
• 3/ Công thức :
• Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư).
• 4/ Các bước thực hiện :
• Bước 1: Xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất:
• Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây dựng nhà 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%.
• Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển
• Diện tích đất thương phẩm được xây dựng chung cư
• 8.000 m 2 X 60% = 4.800m2
• Doanh thu bán các căn hộ chung cư năm thứ 1:
• Tầng 1 : 4.800m2 X ( 10 – 2 ) X 10.000.000đ/m2 X 80% X 40% = 122.880.000.000đ.
• Tầng 2 : 4.800m2 X ( 15 – 10 ) X 11.000.000đ/m2 X 80% X 40% = 84.480.000.000đ.
• Tầng 3 : 4.800m2 X ( 20 – 15 ) X 12.000.000đ/m2 X 80% X 40% = 92.160.000.000đ.
• Tổng cộng : 122.880.000.000đ + 84.480.000.000đ + 92.160.000.000đ = 299,52 tỷ đ.
• Doanh thu bán các căn hộ năm thứ 2
• Đầu năm : 299,52 tỷ đồng X 30% / 40% = 224,64 tỷ đồng
• Cuối năm : 224,64 tỷ đồng
• Bước 3 : Ước tính chi phí phát triển
• 1/ Chi phí năm thứ nhất :
• - Đầu tư hạ tầng : 8.000m2 X 400.000đ = 3,20 tỷđ
• - Thiết kế, quy họach : 1,00 tỷđ
• - Phá dỡ nhà xưởng cũ sau thu hồi : ( 0,1 tỷđ – 0,05 tỷđ ) 0,05 tỷđ
• - Chi phí cho công tác bán căn hộ : 1% X 299,52 tỷđ = 2,9952tỷđ
• - Chi phí xây dựng chung cư :
• 4.500.000đ/m2 X ( 8.000m 2 X 60%) X 20 tầng X 40% = 172,8 tỷđ
• - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất :
• 8.000m2 X ( 2.000.000đ/m2 - 1.200.000đ/m2 ) = 6,4 tỷđ
• Tổng chi phí năm thứ nhất : 186,4452 tỷđ
• 2/ Chi phí năm thứ 2 :
• Chi phí xây dựng tiếp chung cư :
• 4.500.000đ X (8.000m 2 X 60% ) X 20 tầng X 60% = 259,2 tỷđ
• Chi phí cho công tác bán căn hộ :
• 1% X ( 224,64 tỷđ + 224,64 tỷđ ) = 4,4928 tỷđ
• Nộp tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất :
• 2.000.000đ/m2 X ( 8.000m2 X 60% ) X 4% = 0,64 tỷđ
• Tổng chi phí năm thứ 2 : 264,3328 tỷđ.
• Thực hiện chiết khấu dòng tiền:
• Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1.000.000đ/m2 X 4.000m2 X 30% = 1,2 tỷđ
• Nhýng khu đất này không được tiếp tục sản xuất, phải phá dỡ nên về mặt kinh tế nhà xưởng chỉ còn giá trị thu hồi, do đó thực chất giá trị khu nhà xưởng này chỉ có giá trị của lô đất trống.
• 193,6432 tỷđ là chênh lệch giữa doanh thu phát triển và chi phí phát triển chưa tính đến lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhýng phương pháp thặng dư, chi phí bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
• Theo yêu cầu đề bài tính
• Lãi cho nhà đầu tư = 20% giá trị đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Do đó :
• 193,6432 tỷđ = Giá trị đất + 20% giá trị đất + 3,2 tỷđ + 1 tỷđ + 0,05 tỷđ + 6,4 tỷđ
• Bước 4 : ước tính giá trị thị trường khu đất
• Giá trị lô đất = [ 193,6432 tỷđ - 20% X ( 3,2 tỷđ + 1 tỷđ + 0,05 tỷđ + 6,4 tỷđ ) ] / 1,20
• = 193,6432 tỷđ - [ 20% X 10,65 tỷđ ] / 1,20
• = (193,6432 tỷđ - 2,13 tỷđ ) / 1,20
• = 191,5132 tỷđ / 1,20
• = 159.594.333.300đ
Cách khác
• Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư
• Đặt x = giá trị lô đất
• 193,6432 tỷđ = Giá trị đất + 20% giá trị đất + 3,2 tỷđ + 1 tỷđ + 0,05 tỷđ + 6,4 tỷđ
• 193,6432 tỷđ = x + 20% (x +10,65 tỷđ)
= x + 1/5x + 2,13 tỷđ.
• 193,6432 tỷđ - 2,13 tỷđ = x + 1/5x = 6/5x.
• 191,5132 tỷđ = 6/5x
• x = (191,5132 tỷđ x 5 ) / 6 = 159.594.333.300đ
2/ Các trường hợp áp dụng
3/ Nguyên tắc áp dụng
4/ Các bước tiến hành
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
6/ Ví dụ
1/ Cơ sở lý luận
Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
2/ Nguyên tắc áp dụng
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Dự kiến lợi ích tương lai
3/ Các trường hợp áp dụng
Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển.
Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào BĐS đó.
- Một BĐS chưa phát triển, nhýng đã được phép hoặc có khả năng được phép
- Một BĐS hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo
- Một BĐS hiện hữu nhýng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó
Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển.
4/ Các bước tiến hành
4.1.Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh.
4.2.Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
4.3.Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện).
- Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
- Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…
- Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư.
- Thuế.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh BĐS.
4.4.Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.
Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của
công ty phát triển (nhà đầu tư).
Công thức : Vtd = Vpt - Cpt
Trong đó :
Vtd : Giá trị thặng dư
Vpt : Giá trị phát triển dự kiến
Cpt :Chi phí phát sinh dự kiến
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực
6/ Ví dụ 1
• Thẩm định giá một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000 m2 ven đô thị, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại.
• Dự kiến một phần phân lô bán nền đất, một phần xây dựng chung cư 10 tầng theo cơ cấu : + 40% đất thương phẩm dùng cho phân lô bán nền, trong đó 20 nền để xây dựng nhà phố liên kế có diện tích 100 m2/ nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 250 m2/nền.
+ 60% dành cho xây dựng chung cư.
• Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%.
• Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này, bình quân: 200.000 đ/m2.
• Chi phí về quy hoạch: 300.000.000 đ.
• Chi phí về bán: 1% doanh thu.
• Chi phí xây dựng chung cư bình quân : 3.000.000đ/m2.
• Nhà đầu tư phải vay Ngân hàng 50% chi phí xây dựng lãi suất 10%/năm.
• Giá đất theo quy định của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000 đ/m2, đất nông nghiệp 72.000 đ/m2.
• Giá bán căn hộ chung cư chưa có thuế GTGT bình quân 5.000.000 đ/m2,
• Tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng
• Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền = 3.000.000 đ/m2,
loại 250m2/nền = 2.700.000 đ/m2.
• Lãi cho nhà đầu tư 20% trên giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Dự án được thực hiện trong 12 tháng
Giải :
Bước 1 : Xác định sự sử dụng tốt nhất và cao nhất :
- Tỷ lệ đất thương phẩm là 50% . Trong đó
- Phân lô bán nền nhà phố liên kế và biệt thự là 40 %
- Xây dựng chung cư 10 tầng là 60%
Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển:
• Diện tích đất thương phẩm:
15.000 m2 x 50% = 7.500 m2
• Diện tích nền đất :
(100 m2 /căn x 20 căn) + (250 m2 /lô x 4 lô ) = 3.000 m2
• Diện tích đất xây dựng chung cư:
15.000 m2 x 50% x 60% = 4.500 m2
Diện tích sàn xây dựng chung cư:
4.500 m2 x 10 tầng = 45.000 m2
• Doanh thu bán nền đất ước tính:
100 m2 /căn x 20 căn x 3 trđ/m2 = 6 tỷđ
250 m2 /lô x 4 lô x 2,7 trđ/m2 = 2,7 tỷđ
6 tỷđ + 2,7 tỷđ = 8,7 tỷđ
• Doanh thu bán căn hộ chung cư ước tính:
45.000 m2 x 75% x 5Trđ/m2 = 168,750 tỷđ
Tổng doanh thu phát triển :
168,750 tỷđ + 8,7 tỷđ = 177,450 tỷđ.
Bước 3 :Ước tính tổng chi phí phát triển ( kể lãi cho nhà đầu tư):
1)Chi phí đầu tư hạ tầng :
200.000 đ/m2 x 15.000 m2 = 3.000.000.000 đ
2)Chi phí quy hoạch : 300.000.000 đ
3)Chi phí về bán : 1% / DT 177.450.000.000 đ x 1% = 1.774.500.000 đ
4) Chi phí xây dựng chung cư :
3.000.000 đ/m2 x 45.000 m2 = 135. 000.000.000 đ
5) Lãi vay ngân hàng:
135.000.000.000 đ x 50% x 10% = 6.750.000.000 đ
6)Tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp:
15.000 m2 x (800.000 đ/m2 -72.000 đ/m2) =10.920.000.000 đ
7)Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
15.000 m2 x 50% x 800.000 đ/m2 x 4% = 240.000.000 đ
__________________
Tổng chi phi phí phát triển : 157. 964.500.000 đ
• Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển chưa tính đến lãi cho nhà đầu tư :
• 177.450.000.000 đ - 157.964.500.000 đ = 19.465.500.000 đ.
• Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, do vậy:
• 19.465.500.000 đ = Giá trị đất + 20% (Giá trị đất + 3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ).
• Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư
Giá trị lô đất = [19.465.500.000 đ - 20% x (3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ)] / 1,20
= [ 19.465.500.000 đ - (20% x 14.220.000.000 đ )] / 1,20
= (19.465.500.000 đ – 2.844.000.000 đ) / 1,20
= 16.621.500.000 đ / 1,20
= 13.851.250.000 đ.
Cách khác
• Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư
• Đặt x = giá trị lô đất
• 19.465.500.000 đ = Giá trị đất + 20% (Giá trị đất + 3.000.000.000 đ + 300.000.000 đ + 10.920.000.000 đ).
• 19.465.500.000 đ = x + 20% (x +14.220.000.000 đ)
= x + 1/5x + 2.844.000.000 đ.
• 19.465.500.000 đ - 2.844.000.000 đ = x + 1/5x = 6/5x.
• 16.621.500.000 đ = 6/5x
• x = (16.621.500.000 đ x 5 )/ 6 = 13.851.250.000 đ.
Ví dụ 2
• Thẩm định giá BĐS là một khu nhà xưởng có diện tích 8.500m2, để thực hiện chính sách di dời của UBND địa phương nhằm thực hiện việc chỉnh trang đô thị thành khu dân cư, tại đó không còn khu sản xuất.
• Các thông tin thị trường thu thập :
• Khu vực này được quy hoạch thành khu dân cư với mô hình các nhà liền kề có tỷ lệ đất theo quy định của Sở quy hoạch và kiến trúc là 60%, diện tích đất nền xây dựng là 100m2/căn, chiều cao không quá 3 tầng, diện tích sàn xây dựng 250m2.
• Giá đất ở theo quy định của nhà nước lớn 1.800.000đ/m2.
• Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở bình quân : 200.000đ/m2.
• Chi phí quy hoạch : 150Trđ
• Chi phí giải phóng mặt bằng ( phá dỡ nhà xưởng) : 150 Trđ
• Thu hồi phế liệu : 50 Trđ
• Chi phí hoa hồng, marketing bán nhà : 2%/doanh thu
• Chi phí xây dựng nhà với kết cấu một trệt, một lầu mới : 2Trđ/m2
• Lợi nhuận cho nhà đầu tư là : 10%/doanh thu
• Toàn bộ cho phí phải vay ngân hàng với lãi suất 1%/tháng
• Dự án dự kiến được thực hiện trong vòng 1 năm
• Giá bán đất nền theo giá thị trường
• Giá bán công trình xây dựng trên đất bao gồm trang trí nội thất cao cấp với giá 5Trđ/m2
• Đơn giá đất chuyên dùng = 60% đất ở
• Tại khu vực gần bất động sản thẩm định giá có một số bất động sản đã giao dịch thành :
• Bất động sản 1: Một xưởng sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ nằm gần cạnh và cùng hướng bất động sản thẩm định giá, có diện tích khuôn viên đất 1.200m2, trên đất xây dựng nhà xưởng và các công trình phụ diện tích 800m2, chất lượng còn lại 50%, đơn giá xây dựng mới của công trình xây dựng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2, toàn bộ nhà xưởng vừa mới bán được 4,6 tỷđ.
• Bất động sản 2 : Một căn nhà phố liên kế cùng hướng xưởng sản xuất mỹ nghệ có diện tích đất 100m2, trên đất có căn 2 tầng, diện tích 250m2,
• Mức độ hý hỏng : móng 25%, tường 30%, cột 35%, mái 25%, trần 25%, cửa 30%.
• Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình :
• Móng 8,9%, tường 40,4%, cột 21,4%, mái 6,3%, trần 8,8%, cửa 9,2%.
• Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự : 2.000.000đ/m2.
• Căn nhà mới vừa bán 970Trđ
• Bất động sản 3 : Xí nghiệp ô tô đối diện bất động sản thẩm định giá, có diện tích 4.350m2, công trình xây dựng trên đất là nhà xưởng 2.800m2,
• Mức độ hý hỏng : móng 30%,cột 35%,tường 50%, , sàn 35%, kèo 40%, mái 50%, cửa 55%.
• Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình :
• Móng 9%, cột 40%, tường 21%, sàn 6%, kèo 9%, mái 8%, cửa 4%.
• Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự : 600.000đ/m2.
• Toàn bộ nhà xưởng vừa mới bán được 12.804.400.000đ
• Bất động sản 4 : Một căn nhà phố liên kế gần cạnh Xí nghiệp ô tô có diện tích 120m2, trên đất có một căn nhà diện tích xây dựng 180m2,
• Mức độ hý hỏng : móng 30%, cột 35%, tường 50%, , sàn 45%, kèo 35%, mái 50%, cửa 35%.
• Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình :
• Móng 3,8%, cột 9,1%, tường 14,1%, sàn 7,1%, kèo 30,4%, mái 20,1%, cửa 10,4%.
• Đơn giá công trình xây dựng mới tương tự : 2.000.000đ/m2.
• Căn nhà vừa mới bán được 942.400.000đ
Giải
• 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : phương pháp thặng dư
• Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư).
• 2/ Nguyên tắc :
• Sự tốt nhất và cao nhất
• Dự kiến lợi ích trong tương lai
• 3/ Các bước tiến hành
• Bước 1 : Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định
• Bước 2 : Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
• Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
• Bước 4 : Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.
• Theo đề bài chưa có đơn giá đất chuyên dùng phục vụ tính nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích
• Phân tích các so sánh để tìm hệ số giữa đất ở và đất chuyên dùng
• 1/ Phân tích giá SS1 :
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• 50% x 800.000đ/m2 x 800m2 = 320 Trđ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 4,6 tỷđ – 0,32 tỷđ = 4,28 tỷđ
• Đơn giá 1m 2 đất chuyên dùng : 4,28 tỷđ / 1.200m2 = 3,57 Trđ/m2
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 3,57 Trđ/m2 x 100 : 60 = 5,95 Trđ/m2
• 2/ Phân tích giá SS2
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• Chất lượng còn lại của công trình = Σ (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình
• GTXDCL = 70% x 2.000.000đ/ m2 x 250m2 = 350.000.000đ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 970 Trđ - 350 Trđ = 620 Trđ
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 620 Trđ / 100m2 = 6,2 Trđ/m2
• 3/ Phân tích SS 3 :
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• Chất lượng còn lại của công trình = Σ (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình
• GTXDCL = 58% x 600.000đ/ m2 x 2800m2 = 974.400.000đ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 12.804.400.000đ - 974.400.000đ = 11.830.000.000 đ
• Đơn giá 1m 2 đất chuyên dùng : 11.830.000.000 đ / 3350m2 = 3,53Trđ/m2
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 3,53Trđ/m2 x 100 /60 = 5,88 Trđ/m2
• 4/ Phân tích SS 4 :
• GTXDCL = TLCLCL x ĐG XD mới x DT sàn XD
• Chất lượng còn lại của công trình = Σ (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình
• GTXDCL = 59% x 2.000.000đ/ m2 x 180m2 = 212,4 Trđ
• Giá đất = Giá bán BĐS – GTXD CL
• 942,4 Trđ - 212,4 Trđ = 730Trđ
• Đơn giá 1m 2 đất ở : 730Trđ / 120m2 = 6,08 Trđ/m2
• Nhận xét các so sánh :
• SS 1 và SS 2 cùng hướng
• SS 3 và SS 4 cùng hướng
• SS 2 và SS 4 là đất ở
• SS 1 và SS 3 là nhà xưởng, đất chuyên dùng chỉ bằng 60% so với giá đất ở trong cùng khu vực, tại thời điểm thẩm định giá, nên điều chỉnh sang giá đất ở.
• Thực hiện điều chỉnh :
• Nhý vậy, giá trị thị trường đất ở tại thời điểm thẩm định giá là 6,2Trđ/m2 đất ở.
• Bước 1 : Xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất
• Theo quy hoạch mới : thành khu nhà ở dân cư, với tầng cao tối đa là 2 tầng/căn hộ, khu nhà liên kế
• Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển :
• 1/ Diện tích đất thương phẩm
• 8.500m 2 x 60% = 5.100m2
• Diện tích đất nền : mỗi nền là 100m2 / căn
• 5.100m2 / 100m2/ căn = 51 căn
• Diện tích đất xây dựng : 250m2 /căn x 51 căn = 12.750m2.
• Ước tính doanh thu phát triển :
• QSDĐ : 51 căn x 100m2 x 6,2Trđ/m2 = 31,62 tỷđ
• CTXD : 51 căn x 250m2 x 5,0Trđ/m2 = 63,75 Tỷđ
• ----------------
• Tổng doanh thu ước tính 95,37 Tỷđ
• Bước 3 : Ước tính chi phí phát triển
• 1/ Chi phí hạ tầng : 8.500m2 x 200.000đ = 1,7 tỷđ
• 2/ Chi phí về quy hoạch, thiết kế 0,150 tỷđ
• 3/ Chi phí phá dỡ nhà xưởng ( 0,150 tỷđ – 0,050 tỷđ ) = 0,100 tỷđ
• 4/ Chi phí về bán : 95,37 tỷđ x 2% = 1,907.4 tỷđ
• 5/ Chi phí xây dựng nhà : 12.750m2 x 2 Trđ/m2 = 25,5 tỷđ
• 6/ Tiền chuyển mục đích : 8.500m2 x 1,4Trđ/m2 = 11,9 tỷđ
• 7/ Tiền chuyển quyền SDĐ : 5.100m2 x 1,8Trđ/m2 x 4% = 0,367.2Trđ
• --------------
• Tổng cộng CP ban đầu : 41.374.850.000
• 7/ Lãi vay ngân hàng : 41.374.850.000 x (1% x 12 tháng ) = 4,964.982 tỷđ
• 8/ CP quản lý và bán : 2% x 95,37 Tỷđ= 1,907.4 tỷđ
• 9/ Lợi nhuận của nhà đầu tư : 10% x 95,37 Tỷđ= 9,537 tỷ đ
• -----------------------
• Tổng chi phí dự kiến : 57.784.232.000đ
• Bước 4 : Giá trị thặng dư của lô đất
• Công thức : Vtd = Vpt - Cpt
• Trong đó :
• Vtd : Giá trị thặng dư
• Vpt : Giá trị phát triển dự kiến
• Cpt :Chi phí phát sinh dự kiến
• Vtd = 95.370.000.000 đ - 57.784.232.000đ = 37.585.768.000đ / 8.500m2 = 4.421.855đ/m2
Ví dụ 3
• Thẩm định giá một bất động sản hiện tại là một khu nhà xưởng có diện tích đất là 8.000m2, diện tích xây dựng nhà xưởng : 4.000m2, kết cấu chính của nhà xưởng : loại nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, của sắt cuốn, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư.
• Được biết :
• Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây dựng nhà 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đầu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá nhý sau:
• Thời gian hoàn thành dự án 2 năm:
• 1.Năm thứ nhất:
• -Chỉ đầu tư hạ tầng bình quân 400.000 đ/m2
• -Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ đồng
• -Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi được 50 triệu đồng.
• -Chi xây dựng chung cư 40% khối lượng, đơn giá bình quân 4.500.000 đ/m2
• -Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
• -Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ bán theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 3 đến tầng 10 bán 10.000.000 đ/m2 , tầng 11-15 bán 11.000.000 đ/m2 , từ tầng 16 trở lên bán 12.000.000 đ/m2
• Các mức giá bán này chưa tính VAT
• Năm thứ hai :
• -Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
• -Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị các căn hộ
• -Cuối năm thu tiếp của khách hàng 30% giá trị còn lại khi giao căn hộ
• -Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
• Giá đất theo quy định của Nhà nước tại vị trí này: đất ở 2.000.000 đ/m2 , đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.200.000 đ/m2.
• Hệ số chiết khấu bằng 10%
• Lãi của nhà đầu tư 20%/ chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán làm nơi sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng .
• Chi về bán 1% doanh thu
BÀI GIẢI
• 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : Phương pháp thặng dư kết hợp DCF
• 2/ Nguyên tắc :
• Sự sử dụng cao nhất và tốt nhất
• Dự kiến lợi ích tương lai
• Cung cầu
• 3/ Công thức :
• Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư).
• 4/ Các bước thực hiện :
• Bước 1: Xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất:
• Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy họach tại khu đất này cho phép xây dựng nhà 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%.
• Bước 2 : Ước tính doanh thu phát triển
• Diện tích đất thương phẩm được xây dựng chung cư
• 8.000 m 2 X 60% = 4.800m2
• Doanh thu bán các căn hộ chung cư năm thứ 1:
• Tầng 1 : 4.800m2 X ( 10 – 2 ) X 10.000.000đ/m2 X 80% X 40% = 122.880.000.000đ.
• Tầng 2 : 4.800m2 X ( 15 – 10 ) X 11.000.000đ/m2 X 80% X 40% = 84.480.000.000đ.
• Tầng 3 : 4.800m2 X ( 20 – 15 ) X 12.000.000đ/m2 X 80% X 40% = 92.160.000.000đ.
• Tổng cộng : 122.880.000.000đ + 84.480.000.000đ + 92.160.000.000đ = 299,52 tỷ đ.
• Doanh thu bán các căn hộ năm thứ 2
• Đầu năm : 299,52 tỷ đồng X 30% / 40% = 224,64 tỷ đồng
• Cuối năm : 224,64 tỷ đồng
• Bước 3 : Ước tính chi phí phát triển
• 1/ Chi phí năm thứ nhất :
• - Đầu tư hạ tầng : 8.000m2 X 400.000đ = 3,20 tỷđ
• - Thiết kế, quy họach : 1,00 tỷđ
• - Phá dỡ nhà xưởng cũ sau thu hồi : ( 0,1 tỷđ – 0,05 tỷđ ) 0,05 tỷđ
• - Chi phí cho công tác bán căn hộ : 1% X 299,52 tỷđ = 2,9952tỷđ
• - Chi phí xây dựng chung cư :
• 4.500.000đ/m2 X ( 8.000m 2 X 60%) X 20 tầng X 40% = 172,8 tỷđ
• - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất :
• 8.000m2 X ( 2.000.000đ/m2 - 1.200.000đ/m2 ) = 6,4 tỷđ
• Tổng chi phí năm thứ nhất : 186,4452 tỷđ
• 2/ Chi phí năm thứ 2 :
• Chi phí xây dựng tiếp chung cư :
• 4.500.000đ X (8.000m 2 X 60% ) X 20 tầng X 60% = 259,2 tỷđ
• Chi phí cho công tác bán căn hộ :
• 1% X ( 224,64 tỷđ + 224,64 tỷđ ) = 4,4928 tỷđ
• Nộp tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất :
• 2.000.000đ/m2 X ( 8.000m2 X 60% ) X 4% = 0,64 tỷđ
• Tổng chi phí năm thứ 2 : 264,3328 tỷđ.
• Thực hiện chiết khấu dòng tiền:
• Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1.000.000đ/m2 X 4.000m2 X 30% = 1,2 tỷđ
• Nhýng khu đất này không được tiếp tục sản xuất, phải phá dỡ nên về mặt kinh tế nhà xưởng chỉ còn giá trị thu hồi, do đó thực chất giá trị khu nhà xưởng này chỉ có giá trị của lô đất trống.
• 193,6432 tỷđ là chênh lệch giữa doanh thu phát triển và chi phí phát triển chưa tính đến lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhýng phương pháp thặng dư, chi phí bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
• Theo yêu cầu đề bài tính
• Lãi cho nhà đầu tư = 20% giá trị đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
• Do đó :
• 193,6432 tỷđ = Giá trị đất + 20% giá trị đất + 3,2 tỷđ + 1 tỷđ + 0,05 tỷđ + 6,4 tỷđ
• Bước 4 : ước tính giá trị thị trường khu đất
• Giá trị lô đất = [ 193,6432 tỷđ - 20% X ( 3,2 tỷđ + 1 tỷđ + 0,05 tỷđ + 6,4 tỷđ ) ] / 1,20
• = 193,6432 tỷđ - [ 20% X 10,65 tỷđ ] / 1,20
• = (193,6432 tỷđ - 2,13 tỷđ ) / 1,20
• = 191,5132 tỷđ / 1,20
• = 159.594.333.300đ
Cách khác
• Bước 4 : Giá trị lô đất sau khi đã trừ đi lợi nhuận của nhà đầu tư
• Đặt x = giá trị lô đất
• 193,6432 tỷđ = Giá trị đất + 20% giá trị đất + 3,2 tỷđ + 1 tỷđ + 0,05 tỷđ + 6,4 tỷđ
• 193,6432 tỷđ = x + 20% (x +10,65 tỷđ)
= x + 1/5x + 2,13 tỷđ.
• 193,6432 tỷđ - 2,13 tỷđ = x + 1/5x = 6/5x.
• 191,5132 tỷđ = 6/5x
• x = (191,5132 tỷđ x 5 ) / 6 = 159.594.333.300đ
