Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500 m2.
Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất: Đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
(3.000m2 ´ 12 ´ 80%) ´ 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
2.500 m2 ´ 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ
Bước 3:Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng
10.000m2 ´ 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(3.000m2/tầng ´ 12 tầng) ´ 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(6.000 m2 ´ 800.000 đ/m2) ´ 30% = 1.440 tr.đ
- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ ´ 20% = -288 tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng 1% ´ 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng
(119.843 tr.đ ´ 60%) ´ 10% = 7.190,58 tr.đ
- Chi phí quản lý 119.843 tr.đ ´ 5% = 5.992,15 tr.đ
- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ ´ 20% = 47.820 tr.đ
Tổng chi phí và lợi nhuận 180.845,73 tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất
239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ
Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc 5,8 tr.đ/m2
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.đ/m2./
a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500 m2.
Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất: Đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
(3.000m2 ´ 12 ´ 80%) ´ 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
2.500 m2 ´ 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ
Bước 3:Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng
10.000m2 ´ 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(3.000m2/tầng ´ 12 tầng) ´ 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(6.000 m2 ´ 800.000 đ/m2) ´ 30% = 1.440 tr.đ
- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ ´ 20% = -288 tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng 1% ´ 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng
(119.843 tr.đ ´ 60%) ´ 10% = 7.190,58 tr.đ
- Chi phí quản lý 119.843 tr.đ ´ 5% = 5.992,15 tr.đ
- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ ´ 20% = 47.820 tr.đ
Tổng chi phí và lợi nhuận 180.845,73 tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất
239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ
Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc 5,8 tr.đ/m2
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.đ/m2./
