Hiện nay, chính sách pháp luật về giá đất còn rất nhiều bất cập, hạn chế, chưa theo kịp với diễn biến thực tế. Thậm chí còn tồn tại rất nhiều vấn đề nhức nhối cần khắc phục.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được từ khi có Luật đất đai 2003 ra đời đến nay, chính sách pháp luật về giá đất ở nước ta còn rất nhiều hạn chế, còn tồn tại nhiều vấn đề “nóng bỏng” trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay.
Từ khâu xác định nguyên tắc định giá, khung giá, bảng giá,…cho đến thẩm định giá đều lộ những bất cấp, chưa theo kịp với diễn biến thị trường. Vì thế, sáng 6/8, Tổng cục đất đai đã có buổi Hội thảo về giá đất tại Hà Nội nhằm lấy ý kiến các chuyên gia, các đơn vị quản lý nhà nước liên quan để hoàn thiện thêm về chính sách giá đất.
Định giá đất khu vực giáp ranh, đây được xem như vấn đề “nóng” và bức xúc nhất tại Hội nghị, và cũng là vấn đề còn nhiều vướng mắc trong việc định giá đất đền bù, GPMB trong nhiều năm qua, dẫn đến tình trạng khiếu nại trong dân diễn ra thường xuyên.
Ông Đinh Quang Vũ, TGĐ Công ty mua bán nợ thuộc Bộ Tài chính đưa ra ví dụ mang tính rất thực tế tại dự án đường vành đai 2 đến cầu Nhật Tân. Ông Vũ cho rằng, ở dự án này đang tồn tại đủ các vấn đề còn nhức nhối liên quan đến giá đất.
Chẳng hạn như vấn đề định giá đất hiện nay tư vấn định giá đưa ra mức cao hơn 5 lần giá nhà nước nhưng chính quyền “lắc đầu” ngay.
Còn theo ông Ngô Văn Hiền, Giảng viên Học viện Tài chính, vì giá đất ở Việt Nam hiện nay rất mập mờ, để xác định giá chuẩn là rất khó, do chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu, thiếu bản đồ địa chính số để phân vùng đất đó là loại gì. Chẳng hạn như xác định giá đất khu vực giáp ranh hiện nay rất phức tạp như tại dự án cao tốc Hà Nội –Hải Phòng, dự án Ecopark,…giá đất ở khu vực gần nhau nhưng thuộc địa phận Hà Nội khác nhiều so với Hưng Yên.
“Vì thế khi xác định giá đất chúng ta phải xác định khu vực đó là loại đất nào, chứ không thể xây dựng theo địa giới hành chính. Bảng giá đất cần phải bổ sung chi tiết. Định giá theo thị trường phải theo diễn biến thị trường.” Ông Hiền nói
Một trong những thực trạng phổ biến trong giao dịch nhà đất tại Việt Nam hiện nay đang gặp phải là giá bán ghi trong Hợp đồng mua bán lại thấp hơn nhiều so với giá thực tế để “né thuế”. Do đó, các đơn vị định giá đất hiện nay gặp rất nhiều khó khăn để thu thập thông tin giá đất trên thị trường.
Vì vậy, vấn đề đặt ra cho Hội nghị lần này là làm sao để định giá đất “sát với giá thị trường” vẫn còn là chủ đề rất mơ hồ. Đại diện của trường Đại học Nông nghiệp đặt ngược lại vấn đề để xác định giá đất “sát với giá thị trường”, chúng ta thử nghĩ xem vậy chúng ta đã có giá thị trường chưa?
Đây là vấn đề được khá nhiều chuyên gia, đại biểu của Hội nghị quan tâm. Theo Ông Olov Farnvist, chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết: “Có thể vì văn hóa nên các bên không đưa ra giá chính xác trong giao dịch đất đai vào giá hợp đồng. Để khắc phục điều này, ở Thụy Điển thường đưa ra giải pháp “người thay thế”, tức là khi giao dịch nếu cơ quan quản lý thấy giá bán quá thấp có thể mua lại, hoặc để người mua khác mua lại tài sản đó, điều này sẽ làm cho người mua tài sản đó khai giá chính xác hơn.”
Ông Olov cũng cho rằng, Việt Nam cần minh bạch, công khai trong công tác định giá đất. Để giá đất được chấp nhận cần có sự tham gia của địa phương và người dân để giảm bớt khiếu nại. Thông thường, ở các nước trên thế giới đều xác định giá đất theo giá thị trường (bằng 70-80% giá trên thị trường), đây cũng là chuẩn mức quốc tế.
Tuy nhiên, còn ở Việt Nam hiện nay, việc định giá đất còn rất mù mờ. Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay chúng ta mới điều chỉnh khung giá một lần vào năm 2007. Theo Tổng cục đất đai, khung giá đất có nơi chỉ bằng 20% giá thị trường, mặc khác do quy định 3 vùng nên chênh lệch giữa giá tối thiểu và tối đa rất lớn (1,5 đến 81 triệu đồng/m2).
Bảng giá đất ở nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường (chỉ bằng 30-60%). Theo ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Tổng cục đất đai, trong tương lai sẽ cố gắng hướng tới chuẩn quốc tế từ 75% - 80% giá thị trường, nhưng để thực hiện được còn rất nhiều khó khăn, nhưng để đặt được mức 50-60% giá thị trường thì có thể làm được.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được từ khi có Luật đất đai 2003 ra đời đến nay, chính sách pháp luật về giá đất ở nước ta còn rất nhiều hạn chế, còn tồn tại nhiều vấn đề “nóng bỏng” trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay.
Từ khâu xác định nguyên tắc định giá, khung giá, bảng giá,…cho đến thẩm định giá đều lộ những bất cấp, chưa theo kịp với diễn biến thị trường. Vì thế, sáng 6/8, Tổng cục đất đai đã có buổi Hội thảo về giá đất tại Hà Nội nhằm lấy ý kiến các chuyên gia, các đơn vị quản lý nhà nước liên quan để hoàn thiện thêm về chính sách giá đất.
Định giá đất khu vực giáp ranh, đây được xem như vấn đề “nóng” và bức xúc nhất tại Hội nghị, và cũng là vấn đề còn nhiều vướng mắc trong việc định giá đất đền bù, GPMB trong nhiều năm qua, dẫn đến tình trạng khiếu nại trong dân diễn ra thường xuyên.
Ông Đinh Quang Vũ, TGĐ Công ty mua bán nợ thuộc Bộ Tài chính đưa ra ví dụ mang tính rất thực tế tại dự án đường vành đai 2 đến cầu Nhật Tân. Ông Vũ cho rằng, ở dự án này đang tồn tại đủ các vấn đề còn nhức nhối liên quan đến giá đất.
Chẳng hạn như vấn đề định giá đất hiện nay tư vấn định giá đưa ra mức cao hơn 5 lần giá nhà nước nhưng chính quyền “lắc đầu” ngay.
 |
| Ảnh minh họa |
“Vì thế khi xác định giá đất chúng ta phải xác định khu vực đó là loại đất nào, chứ không thể xây dựng theo địa giới hành chính. Bảng giá đất cần phải bổ sung chi tiết. Định giá theo thị trường phải theo diễn biến thị trường.” Ông Hiền nói
Một trong những thực trạng phổ biến trong giao dịch nhà đất tại Việt Nam hiện nay đang gặp phải là giá bán ghi trong Hợp đồng mua bán lại thấp hơn nhiều so với giá thực tế để “né thuế”. Do đó, các đơn vị định giá đất hiện nay gặp rất nhiều khó khăn để thu thập thông tin giá đất trên thị trường.
Vì vậy, vấn đề đặt ra cho Hội nghị lần này là làm sao để định giá đất “sát với giá thị trường” vẫn còn là chủ đề rất mơ hồ. Đại diện của trường Đại học Nông nghiệp đặt ngược lại vấn đề để xác định giá đất “sát với giá thị trường”, chúng ta thử nghĩ xem vậy chúng ta đã có giá thị trường chưa?
Đây là vấn đề được khá nhiều chuyên gia, đại biểu của Hội nghị quan tâm. Theo Ông Olov Farnvist, chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết: “Có thể vì văn hóa nên các bên không đưa ra giá chính xác trong giao dịch đất đai vào giá hợp đồng. Để khắc phục điều này, ở Thụy Điển thường đưa ra giải pháp “người thay thế”, tức là khi giao dịch nếu cơ quan quản lý thấy giá bán quá thấp có thể mua lại, hoặc để người mua khác mua lại tài sản đó, điều này sẽ làm cho người mua tài sản đó khai giá chính xác hơn.”
Ông Olov cũng cho rằng, Việt Nam cần minh bạch, công khai trong công tác định giá đất. Để giá đất được chấp nhận cần có sự tham gia của địa phương và người dân để giảm bớt khiếu nại. Thông thường, ở các nước trên thế giới đều xác định giá đất theo giá thị trường (bằng 70-80% giá trên thị trường), đây cũng là chuẩn mức quốc tế.
Tuy nhiên, còn ở Việt Nam hiện nay, việc định giá đất còn rất mù mờ. Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay chúng ta mới điều chỉnh khung giá một lần vào năm 2007. Theo Tổng cục đất đai, khung giá đất có nơi chỉ bằng 20% giá thị trường, mặc khác do quy định 3 vùng nên chênh lệch giữa giá tối thiểu và tối đa rất lớn (1,5 đến 81 triệu đồng/m2).
Bảng giá đất ở nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường (chỉ bằng 30-60%). Theo ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Tổng cục đất đai, trong tương lai sẽ cố gắng hướng tới chuẩn quốc tế từ 75% - 80% giá thị trường, nhưng để thực hiện được còn rất nhiều khó khăn, nhưng để đặt được mức 50-60% giá thị trường thì có thể làm được.
(Theo TTVN)
