Các hội đồng định giá đất cần lưu ý để định giá đất phù đối với dự án gồm cả đất giao, đất thuê trả tiền hàng năm, đất thuê trả tiền 1 lần với bản chất của phương pháp Thặng dư.
Ảnh minh họa.
Theo khoản 7, điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP qui định về giá đất thì trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
Trong đó, tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc qui định nêu trên chỉ đề cập đến dự án giao đất và (hoặc) cho thuê đất trả tiền 1 lần mà chưa đề cập đến dự án có cả hình thức cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
Theo qui định tại Điều 159 Luật đất đai 2024 thì đất thuê trả tiền hàng năm tính bằng Bảng giá đất.
Như vậy, với qui định tại khoản 7, điều 6 nêu trên thì nếu như có cả diện tích thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ có ý kiến cho rằng tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng (sau đây viết tắt là chi phí HTKT) của dự án bao gồm cả chi phí hạ tầng xây dựng của diện tích đất thuê trả tiền hàng năm sẽ chỉ phân bổ cho diện tích giao đất và diện tích cho thuê đất trả tiền một lần.
Đối với dự án giao đất và (hoặc) cho thuê đất trả tiền 1 lần và cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tổng chi phí xây dựng kết cấu HTKT sẽ phải được phân bổ cho từng loại diện tích giao đất/cho thuê đất trả tiền 1 lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm để tính chi phí HTKT cho từng loại diện tích giao đất, cho thuê đất trả tiền và cho thuê đất trả tiền hàng năm bởi vì phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm đã được xác định giá bằng bảng giá đất thì điều đó không có nghĩa là chủ đầu tư đươc phân bổ chi phí HTKT vào diện tích đất khác vì chủ đầu tư phải đầu tư chi phí HTKT cho phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm để được hưởng giá đất thuê bằng bảng giá đất.
Nhà nước thu tiền thuê đất đối với đất không có hạ tầng dự án và chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng để khai thác theo mục đích sử dụng mà nhà nước cho phép. Nếu chi phí hạ tầng của phần đất thuê trả tiền hàng năm được phân bổ vào phần diện tích đất được giao và hoặc được thuê trả tiền 1 lần thì có nghĩa là nhà nước đầu tư hạ tầng và cho chủ đầu tư vào thuê đất đã có hạ tầng đối với phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm. Và đất thuê trả tiền hàng năm này chủ đầu tư được sử dụng và khai thác lợi ích kinh tế chứ không phải như trường hợp chủ đầu tư đầu tư hạ tầng xong bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý (nếu chủ đầu tư bàn giao lại diện tích đất đó cho chính quyền địa phương quản lý thì chi phí đầu tư HTKT đó sẽ được phân bổ cho phần diện tích mà chủ đầu tư được giao/cho thuê đất trả tiền 1 lần).
Ví dụ, thửa đất có diện tích 10.000 m2 gồm 3.000 m2 đất ở, 2.000 m2 đất TMDV thuê trả tiền 1 lần và 5.000 m2 đất thuê trả tiền hàng năm . Tổng chi phí đầu tư HTKT của cả dự án là 10 tỷ đồng. Như vậy chi phí HTKT phân bổ cho đất ở sẽ là 10 tỷ/10.000m2 * 3.000m2 = 3 tỷ đồng, tương tự cách tính thì chi phí HTKT phân bổ cho đất TMDV là 2 tỷ đồng và đất thuê trả tiền hàng năm là 5 tỷ đồng chứ không phải 10 tỷ đồng chi phí đầu tư HTKT phân bổ cho 3.000 m2 đất ở (là 10.000 tỷ/5.000m2 (gồm 3.000m2 đất ở + 2.000m2 đất thuê trả tiền một lần) * 3.000m2 đất ở = 6 tỷ đồng)) và cho 2.000 m2 đất thuê trả tiền 1 lần (là 4 tỷ đồng)
Do vậy, khi thực hiện định giá đất đối với dự án gồm cả đất giao và (hoặc) đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền 1 lần thì các hội đồng định giá đất cần lưu ý nội dung này để định giá đất phù hợp với bản chất của phương pháp Thặng dư.
*Tác giả Phan Vân Hà
Viện trưởng viện Nghiên cứu Thẩm định Tài chính
(Liên hiệp các hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam)
Theo khoản 7, điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP qui định về giá đất thì trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
Trong đó, tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc qui định nêu trên chỉ đề cập đến dự án giao đất và (hoặc) cho thuê đất trả tiền 1 lần mà chưa đề cập đến dự án có cả hình thức cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
Theo qui định tại Điều 159 Luật đất đai 2024 thì đất thuê trả tiền hàng năm tính bằng Bảng giá đất.
Như vậy, với qui định tại khoản 7, điều 6 nêu trên thì nếu như có cả diện tích thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ có ý kiến cho rằng tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng (sau đây viết tắt là chi phí HTKT) của dự án bao gồm cả chi phí hạ tầng xây dựng của diện tích đất thuê trả tiền hàng năm sẽ chỉ phân bổ cho diện tích giao đất và diện tích cho thuê đất trả tiền một lần.
Đối với dự án giao đất và (hoặc) cho thuê đất trả tiền 1 lần và cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tổng chi phí xây dựng kết cấu HTKT sẽ phải được phân bổ cho từng loại diện tích giao đất/cho thuê đất trả tiền 1 lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm để tính chi phí HTKT cho từng loại diện tích giao đất, cho thuê đất trả tiền và cho thuê đất trả tiền hàng năm bởi vì phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm đã được xác định giá bằng bảng giá đất thì điều đó không có nghĩa là chủ đầu tư đươc phân bổ chi phí HTKT vào diện tích đất khác vì chủ đầu tư phải đầu tư chi phí HTKT cho phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm để được hưởng giá đất thuê bằng bảng giá đất.
Nhà nước thu tiền thuê đất đối với đất không có hạ tầng dự án và chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng để khai thác theo mục đích sử dụng mà nhà nước cho phép. Nếu chi phí hạ tầng của phần đất thuê trả tiền hàng năm được phân bổ vào phần diện tích đất được giao và hoặc được thuê trả tiền 1 lần thì có nghĩa là nhà nước đầu tư hạ tầng và cho chủ đầu tư vào thuê đất đã có hạ tầng đối với phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm. Và đất thuê trả tiền hàng năm này chủ đầu tư được sử dụng và khai thác lợi ích kinh tế chứ không phải như trường hợp chủ đầu tư đầu tư hạ tầng xong bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý (nếu chủ đầu tư bàn giao lại diện tích đất đó cho chính quyền địa phương quản lý thì chi phí đầu tư HTKT đó sẽ được phân bổ cho phần diện tích mà chủ đầu tư được giao/cho thuê đất trả tiền 1 lần).
Ví dụ, thửa đất có diện tích 10.000 m2 gồm 3.000 m2 đất ở, 2.000 m2 đất TMDV thuê trả tiền 1 lần và 5.000 m2 đất thuê trả tiền hàng năm . Tổng chi phí đầu tư HTKT của cả dự án là 10 tỷ đồng. Như vậy chi phí HTKT phân bổ cho đất ở sẽ là 10 tỷ/10.000m2 * 3.000m2 = 3 tỷ đồng, tương tự cách tính thì chi phí HTKT phân bổ cho đất TMDV là 2 tỷ đồng và đất thuê trả tiền hàng năm là 5 tỷ đồng chứ không phải 10 tỷ đồng chi phí đầu tư HTKT phân bổ cho 3.000 m2 đất ở (là 10.000 tỷ/5.000m2 (gồm 3.000m2 đất ở + 2.000m2 đất thuê trả tiền một lần) * 3.000m2 đất ở = 6 tỷ đồng)) và cho 2.000 m2 đất thuê trả tiền 1 lần (là 4 tỷ đồng)
Do vậy, khi thực hiện định giá đất đối với dự án gồm cả đất giao và (hoặc) đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền 1 lần thì các hội đồng định giá đất cần lưu ý nội dung này để định giá đất phù hợp với bản chất của phương pháp Thặng dư.
*Tác giả Phan Vân Hà
Viện trưởng viện Nghiên cứu Thẩm định Tài chính
(Liên hiệp các hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam)
