Một trong những nội dung mới của Thông tư 93/2011/TT- BTC (gọi tắt là TT 93) ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính là quy định về thẩm định giá đất đối với các dự án của tổ chức kinh tế. Liệu quy định này có làm tăng thêm chi phí cho doanh nghiệp? Xung quanh vấn đề này, ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) đã có cuộc trao đổi với báo chí.
Đại diện Bộ Tài chính cho rằng thẩm định giá đất không làm phát sinh thêm chi phí doanh nghiệp. Ảnh minh họa
* Bấy lâu nay, giá đất vẫn căn cứ vào khung giá đất do các địa phương ban hành. Với quy định thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản theo TT 93, chắc chắn sẽ phát sinh thêm chi phí, chưa kể thêm thủ tục, thưa ông?
- Từ trước tới nay, việc quyết định giá đất, thông thường do Nhà nước thực hiện. Trong vài năm gần đây, để đảm bảo tính khách quan, đặc biệt là tính minh bạch, pháp luật cho phép thuê các tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định giá đất. Việc này đã được làm khá mạnh trong thời qua; các tổ chức thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra đề xuất về giá đất. Căn cứ vào các đề xuất này, một tổ chức liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở TN-MT, Cục Thuế sẽ trình UBND cấp tỉnh với tư cách là chủ sở hữu đất đai quyết định giá đất.
Tôi xin khẳng định, việc quyết định giá vẫn là các cơ quan Nhà nước đảm nhiệm. Việc để cho các tổ chức thẩm định gía đưa ra các đề xuất là để đảm bảo tính khách quan, minh bạch.
Có ý kiến cho rằng không nên thuê các tổ chức thẩm định giá vì rất tốn kém cho doanh nghiệp (DN), tuy nhiên theo tôi là không đáng lo, vì các chi phí để thuê thẩm định giá do Nhà nước trả nên phía DN sẽ không bị thiệt gì cả. Tức là khi DN thuê thẩm định giá, chi phí này sẽ được trừ vào tiền đất.
* Thực tế không phải địa phương nào cũng có tổ chức thẩm định giá. Vấn đề này được xử lý như thế nào, thưa ông?
- TT 93 quy định 2 trường hợp không phải thuê thẩm định giá. Trường hợp thứ nhất là đối với các địa phương khó khăn, không có các tổ chức thẩm định giá, như các tỉnh miền núi. Với những trường hợp này, quyền quyết định giá đất thuộc về UBND tỉnh. Trường hợp thứ hai là đối với những lô đất nhỏ (dưới 15 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương, 5 tỷ đối với các tỉnh miền núi và 10 tỷ đối với các tỉnh còn lại). Không bắt buộc phải thuê - nghĩa là thuê cũng được mà không thuê cũng không sao. Đây chính là yếu tố để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan thẩm quyền, dù có hay không đơn vị thẩm định giá thì hội đồng thẩm định giá vẫn phải xem xét để trình UBND cấp tỉnh quyết định.
* Cũng có ý kiến cho rằng việc yêu cầu DN phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Liệu có xảy ra tình trạng thị trường bất động sản sẽ “đóng băng”, khi các nhà đầu tư không thể thực hiện các dự án theo quy định này?
- DN nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của dân và chuyển sang làm nhà ở chỉ phải nộp khoản chênh lệch. Trong TT 93 đã quy định, DN sẽ chỉ phải nộp khoản chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất làm nhà ở chứ không phải nộp toàn bộ.
Trường hợp có nhiều DN mới nhận chuyển nhượng đất của nông dân nhưng chưa có thủ tục hợp pháp mà muốn chuyển thành nhà ở thì trong TT 93 này cũng có quy định nêu: giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất nhà nước đền bù cho đất nông nghiệp thì DN sẽ chỉ phải trả khoản chênh lệch theo mức đền bù. Ví dụ, DN nhận chuyển nhượng đất của dân với giá là 1 triệu đồng/m2 trong khi giá đất ở là 2 triệu đồng/m2 thì DN chỉ phải nộp cho nhà nước 1 triệu đồng. Nhưng trong trường hợp DN mua đất của dân với giá cao hơn là 1,5 triệu đồng/m2, TT 93 cho phép DN trừ bằng mức đền bù hỗ trợ đất khi Nhà nước thu hồi đất của dân. Tôi cho đây là một quy định rất hợp lý, bởi lúc này tiền DN phải nộp sẽ bằng tiền giao đất mới trừ đi tiền đền bù hỗ trợ. Như vậy, DN chỉ phải trả tiền 1 lần chứ không phải 2 lần như cách họ hiểu.
* Xin cảm ơn ông!
Đại diện Bộ Tài chính cho rằng thẩm định giá đất không làm phát sinh thêm chi phí doanh nghiệp. Ảnh minh họa
* Bấy lâu nay, giá đất vẫn căn cứ vào khung giá đất do các địa phương ban hành. Với quy định thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản theo TT 93, chắc chắn sẽ phát sinh thêm chi phí, chưa kể thêm thủ tục, thưa ông?
- Từ trước tới nay, việc quyết định giá đất, thông thường do Nhà nước thực hiện. Trong vài năm gần đây, để đảm bảo tính khách quan, đặc biệt là tính minh bạch, pháp luật cho phép thuê các tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định giá đất. Việc này đã được làm khá mạnh trong thời qua; các tổ chức thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra đề xuất về giá đất. Căn cứ vào các đề xuất này, một tổ chức liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở TN-MT, Cục Thuế sẽ trình UBND cấp tỉnh với tư cách là chủ sở hữu đất đai quyết định giá đất.
Tôi xin khẳng định, việc quyết định giá vẫn là các cơ quan Nhà nước đảm nhiệm. Việc để cho các tổ chức thẩm định gía đưa ra các đề xuất là để đảm bảo tính khách quan, minh bạch.
Có ý kiến cho rằng không nên thuê các tổ chức thẩm định giá vì rất tốn kém cho doanh nghiệp (DN), tuy nhiên theo tôi là không đáng lo, vì các chi phí để thuê thẩm định giá do Nhà nước trả nên phía DN sẽ không bị thiệt gì cả. Tức là khi DN thuê thẩm định giá, chi phí này sẽ được trừ vào tiền đất.
* Thực tế không phải địa phương nào cũng có tổ chức thẩm định giá. Vấn đề này được xử lý như thế nào, thưa ông?
- TT 93 quy định 2 trường hợp không phải thuê thẩm định giá. Trường hợp thứ nhất là đối với các địa phương khó khăn, không có các tổ chức thẩm định giá, như các tỉnh miền núi. Với những trường hợp này, quyền quyết định giá đất thuộc về UBND tỉnh. Trường hợp thứ hai là đối với những lô đất nhỏ (dưới 15 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương, 5 tỷ đối với các tỉnh miền núi và 10 tỷ đối với các tỉnh còn lại). Không bắt buộc phải thuê - nghĩa là thuê cũng được mà không thuê cũng không sao. Đây chính là yếu tố để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan thẩm quyền, dù có hay không đơn vị thẩm định giá thì hội đồng thẩm định giá vẫn phải xem xét để trình UBND cấp tỉnh quyết định.
* Cũng có ý kiến cho rằng việc yêu cầu DN phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Liệu có xảy ra tình trạng thị trường bất động sản sẽ “đóng băng”, khi các nhà đầu tư không thể thực hiện các dự án theo quy định này?
- DN nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của dân và chuyển sang làm nhà ở chỉ phải nộp khoản chênh lệch. Trong TT 93 đã quy định, DN sẽ chỉ phải nộp khoản chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất làm nhà ở chứ không phải nộp toàn bộ.
Trường hợp có nhiều DN mới nhận chuyển nhượng đất của nông dân nhưng chưa có thủ tục hợp pháp mà muốn chuyển thành nhà ở thì trong TT 93 này cũng có quy định nêu: giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất nhà nước đền bù cho đất nông nghiệp thì DN sẽ chỉ phải trả khoản chênh lệch theo mức đền bù. Ví dụ, DN nhận chuyển nhượng đất của dân với giá là 1 triệu đồng/m2 trong khi giá đất ở là 2 triệu đồng/m2 thì DN chỉ phải nộp cho nhà nước 1 triệu đồng. Nhưng trong trường hợp DN mua đất của dân với giá cao hơn là 1,5 triệu đồng/m2, TT 93 cho phép DN trừ bằng mức đền bù hỗ trợ đất khi Nhà nước thu hồi đất của dân. Tôi cho đây là một quy định rất hợp lý, bởi lúc này tiền DN phải nộp sẽ bằng tiền giao đất mới trừ đi tiền đền bù hỗ trợ. Như vậy, DN chỉ phải trả tiền 1 lần chứ không phải 2 lần như cách họ hiểu.
* Xin cảm ơn ông!
Sinhvienthamdinh.Com - Theo Pháp Luật Việt Nam
