Thiếu chuyên nghiệp trong thẩm định giá bất động sản là nguyên nhân lớn khiến thị trường này hết sốt rồi đóng băng.
Ông Jeremy King, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ tư vấn và Thẩm định giá, Công ty CBRE, cho rằng, hiện Việt Nam sử dụng bốn phương pháp thẩm định là so sánh trực tiếp, chiết khấu dòng tiền, thặng dư, vốn hoá và chi phí khấu hao thay thế. Trong đó phương pháp được sử dụng nhiều nhất là so sánh trực tiếp. Các phương pháp đều có mặt mạnh và yếu khác nhau. Phương pháp so sánh thường lấy giá những giao dịch thành công của khu đất này để đưa ra giá của các khu đất liền kề.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia địa ốc, hiện giá giao dịch trên thị trường không thể là thước đo để căn cứ vào đó thẩm định, vì đa số giá đưa ra là mức ảo.
Một cán bộ của Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận xét, công tác thẩm định giá trong thời gian qua chưa thật sự sát với giá thị trường. Việc thẩm định giá đang theo chiều hướng có lợi cho chủ đầu tư còn người dân thì chịu thiệt.
Theo vị cán bộ này, những bất cập thể hiện rõ nhất là ở giá của các căn hộ được chủ đầu tư “phong” danh hiệu cao cấp.
Nhiều dự án chung cư chỉ có chất lượng, tiện nghi trung bình nhưng lại được rao bán với tên gọi “chung cư cao cấp”. Nhiều khách hàng đã bỏ khoản tiền lớn để mua “chung cư cao cấp”, tuy nhiên chỉ sau một thời gian ngắn, chung cư xuống cấp trầm trọng. Do thẩm định sai nên một số “chung cư cao cấp” dù có giá hàng trăm nghìn USD một căn hộ, nhưng khi người dân vừa dọn về ở đã bị lở trần, nứt tường, trào nước toilet... Chẳng hạn như khu đô thị Mỹ Vinh (quận 3, TP HCM) được khách hàng dọn về ở năm 2005, nhưng cũng trong năm đó, trần nhà đã bị bong, tường thấm nước, nhiều cửa, kệ bếp không sử dụng được, người ở phải thay mới.
Một chuyên gia thẩm định giá của CBRE cho rằng, để định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin. Tuy nhiên, tìm kiếm thông tin hiện nay ở Việt Nam rất khó khăn, chỉ một số ít doanh nghiệp có thể tiếp cận được các thông tin “mật” về đất đai.
Ông Jeremy King, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ tư vấn và Thẩm định giá, Công ty CBRE, cho rằng, hiện Việt Nam sử dụng bốn phương pháp thẩm định là so sánh trực tiếp, chiết khấu dòng tiền, thặng dư, vốn hoá và chi phí khấu hao thay thế. Trong đó phương pháp được sử dụng nhiều nhất là so sánh trực tiếp. Các phương pháp đều có mặt mạnh và yếu khác nhau. Phương pháp so sánh thường lấy giá những giao dịch thành công của khu đất này để đưa ra giá của các khu đất liền kề.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia địa ốc, hiện giá giao dịch trên thị trường không thể là thước đo để căn cứ vào đó thẩm định, vì đa số giá đưa ra là mức ảo.
Một cán bộ của Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận xét, công tác thẩm định giá trong thời gian qua chưa thật sự sát với giá thị trường. Việc thẩm định giá đang theo chiều hướng có lợi cho chủ đầu tư còn người dân thì chịu thiệt.
Theo vị cán bộ này, những bất cập thể hiện rõ nhất là ở giá của các căn hộ được chủ đầu tư “phong” danh hiệu cao cấp.
Nhiều dự án chung cư chỉ có chất lượng, tiện nghi trung bình nhưng lại được rao bán với tên gọi “chung cư cao cấp”. Nhiều khách hàng đã bỏ khoản tiền lớn để mua “chung cư cao cấp”, tuy nhiên chỉ sau một thời gian ngắn, chung cư xuống cấp trầm trọng. Do thẩm định sai nên một số “chung cư cao cấp” dù có giá hàng trăm nghìn USD một căn hộ, nhưng khi người dân vừa dọn về ở đã bị lở trần, nứt tường, trào nước toilet... Chẳng hạn như khu đô thị Mỹ Vinh (quận 3, TP HCM) được khách hàng dọn về ở năm 2005, nhưng cũng trong năm đó, trần nhà đã bị bong, tường thấm nước, nhiều cửa, kệ bếp không sử dụng được, người ở phải thay mới.
Một chuyên gia thẩm định giá của CBRE cho rằng, để định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin. Tuy nhiên, tìm kiếm thông tin hiện nay ở Việt Nam rất khó khăn, chỉ một số ít doanh nghiệp có thể tiếp cận được các thông tin “mật” về đất đai.
Theo Đất Việt
