[Hỏi đáp] Bài tập thẩm định giá

[oduanries]

Anh chị nào học phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản có thể giúp e bài này được không
Đề bài
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất là 10.000 mét vuông. , nhà xưởng chất lượng còn lại ước tính là 15%. Hãy tính giá thị truờng của bất động sản này
Được biết:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự nhà xưởng đang có trên lô đất là 2 triệu đồng/ met vuông.
- Khu vực này không được tiếp xúc sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư.
- Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liền kề để bán có diện tích đất là 120m2/căn, diện tích xây dựng là 200m2/căn.
- Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60%.
- Giá đất ở theo quy định hiện hành của Nhà nước là 20 triệu đồng/m2
- Chi phí đầu tư xây dựng nhà mới 4,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí quy hoạch : 100tr dồng.
- CHi phí về bán ( bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị bán và phân phối nhà liền kề): 500 triệu đồng.
- Chi phí dỡ nhà xưởng cũ : 200 triệu đồng.
- Giá bán 1 căn nhà dự kién là 5000 triệu đồng/ căn
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển dự kiến 10% doanh thu.
- Toàn bộ chi phí đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 0.5%/tháng, thời hạn vay là 1 năm.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định

 

[Mr LNA]

Bạn đã thử giải bài này chưa? Bạn up bài giải lên rồi mình hướng dẫn cho.

 

[Mr LNA]

Trước khi bạn xem mình hướng dẫn giải thì bạn click xem qua bài Tiêu chuẩn thẩm định giá sô 10 - Phương pháp thặng dư
Rồi, bây giờ mình hướng dẫn bạn giải nhé, nhưng mình xin sửa đề của bạn tí xíu, chỗ diện tích xây dựng là 200m2/căn là ko đúng, phải là diện tích sàn xây dựng là 200m2/căn.

Đầu tiên ta hình dung tổng quan cách tính, đầu tiên ta tính tổng doanh thu dự kiến của dự án, sau đó ta ước tính các chi phí, lấy tổng doanh thu - tổng chi phí sẽ ra giá trị Bất động sản.
Trong đó:
Doanh thu dự kiến là doanh thu mang về từ việc bán căn hộ, cái này dễ tính rồi phải không.
Chi phí bao gồm:
Chi phí xây dựng nhà ở liên kế: Ở đây bạn lấy đơn giá xây dựng nhân với diện tích sàn xây dựng mình nói ở trên, sau đó nhân với số lượng căn hộ, để tìm số lượng căn hộ bạn lấy diện tích được phép xây dựng chia cho diện tích đất của 1 căn hộ, chú ý: diện tích được phép xây dựng là 60% tổng diện tích nhà xưởng ban đầu.
Tiếp theo là tính chi phí quyền sử dụng đất
Chi phí đền bù: cái này bạn chú ý ở chỗ chất lượng còn lại là 15%, bạn xem bài tham khảo là có thể tính được.
Các chi phí khác mà đề bài cho sẵn
Chi phí lãi vay
Lợi nhuận cho nhà đầu tư: Cái này bằng phần trăm lợi nhuận nhân với Doanh thu dự kiến.
Sau khi tính xong thì bạn cộng tổng chi phí lại, lợi nhuận nhà đầu tư được tính vào là chi phí. Như bạn đầu đã nói, bạn lấy Doanh thu - chi phí sẽ ra giá trị BDS

 

[oduanries]

Truoc het em cam on anh da giup e co huong giai bai nay. ^_^. E giai thu cho a xem. A xem chua giup e nhe. E nghi co cho e tinh sai nen gia tri bat dong san ra am.
Loi giai
Phan chi phi:
+ Dien tich duoc phep xay dung = 60% . 10000 = 6000( m2)
+ Số căn hô = 6000/120 = 50 (can)
+ Chi phi xay dung nha o lien ke = ( 2.200).50 = 20000(trd)
+CHi phi quyen su dung dat = 20 . 6000 = 120000(trd)
+ Chi phi den bu = 10000.2 .15% = 3000(trd)
+ Chi phi dau tu co so ha tang = 1,5 .10000 = 15000 (trd)
+ Chi phi xay dung nha moi = 6000. 4.5. 50 = 1350000(trd)
+Chi phi ve ban = 500 trd
+ CHi phi do nha xuong = 200 trd
Tong chi phi = 1508700 (trd)
Chi phi lai vay = 1508700 . 6% =90522( trd)
Vậy tong chi phi tat ca la = 1599222 ( trd)
Phan doanh thu
Gia ban can nha = 5000 . 50 = 250000(trd)
Đến bước này e trừ thay kq gia tri BDS ra am. A chua giup e dc ko. E cam on a nhieu.

 

[Mr LNA]

Em viết tiếng việt có dấu hộ anh nhé! Với lại em làm bằng Excel rồi đính kèm lên diễn đàn có gì anh sửa cho, trong bài làm của em sai và thừa rất nhiều chỗ, thứ nhất thừa phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đề bài anh không thấy nhắc đến, thứ 2, phần xây dựng nhà ở là 4.5tr trên mét vuông chứ ko phải 2 triệu, em tính 2 cái chi phí là nhà ở liên kế và xây dựng nhà mới là tính 2 lần, nhưng chưa chính xác, mỗi nhà là 200m2, mỗi mét là 4.5tr và có 50 căn, em tính lại nhé. Ngoài ra còn thiếu phần lợi nhuận nhà đầu tư, theo trình tự anh nói thì em phải tính doanh thu trước. Em làm nhầm hết rồi ^^!