Bài tập phương pháp thặng dư

Mr LNA

Administrator
1 Tháng mười một 2010
27,886
6
38
Bài 1:
Thẩm định giá một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000 m2 ven đô thị, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại.
- Dự kiến một phần phân lô bán nền đất, một phần xây dựng chung cư 10 tầng theo cơ cấu:
- + 40% đất thương phẩm dùng cho phân lô bán nền, trong đó 20 nền để xây dựng nhà phố liên kế có diện tích 100 m2/ nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 250 m2/nền.
- + 60% dành cho xây dựng chung cư.
- Giá bán căn hộ chung cư chưa có thuế GTGT bình quân 5.000.000 đ/m2,
- Tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng
- Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền = 3.000.000 đ/m2, loại 250m2/nền = 2.700.000 đ/m2.
- Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này, bình quân: 200.000 đ/m2.
- Chi phí về quy hoạch: 300.000.000 đ.
- Chi phí về bán: 1% doanh thu.
- Chi phí xây dựng chung cư bình quân : 3.000.000đ/m2.
- Nhà đầu tư phải vay Ngân hàng 50% trên chi phí xây dựng, lãi suất 10%/năm.
- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000 đ/m2, đất nông nghiệp 72.000 đ/m2.
- Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%.
- Dự án được thực hiện trong 12 tháng
- Lãi cho nhà đầu tư 20% trên giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Bài 2:
BĐS là 1 ngôi nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền ở hữu nằm trên 1 đg phố chính. hiện nay ng ta có kế hoạch phtá triển tại đây1 cửa hàng và văn phòng cho thuê hiện đại : cửa hàng ở tầng 1 với mặt tiền rộng 20m,sâu 60m.tầng 2 và 3 dùng làm VP với lối đi riêng từ đường chính,diện tích xây dựng mỗi tầng là 1000m2 và diện tích sử dụng mỗi tầng là 940m2. giả sử thời gian phát triển là 1 năm, các chi phí cho quá trình phát triển này bao gồm:
chi phí phả bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng : 1500 USD
chi phí xây dựng cửa hàng: 90 usd/m2; chi phí xây dựng vp:1200usd/m2 và chi phí khác bằng 12% chi phí xây dựng
trừ chi phí phá dỡ nhà cũ đc vay toàn bộ , còn lại các chi phí cho quá trình phát triển đc vay 1 nửa bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm
dự kiến sau khi phát triển , cửa hàng sẽ cho thuê với mức giá 30000 usd/năm. vp cho thuê với mức giá 15 usd/m2/năm. lãi suất vốn hóa là 6.25%/năm
yêu cầu:
1,xđ giá trị thặng dư của đất đai? biết chi phí bán BĐS sau khi phát triển là 3% thu nhập và lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% tổng số chi phí bỏ ra trong quá trình phát triển.
2, xđ giá cả của đất đai? biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất.lãi suất cho vay của khoản đầu tư vào đất là 12%/năm, lơi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của tổng chi phí của mua và giữ đất.
Bài 3:
BDS thẩm định là khu nhà xưởng, diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. hãy tính giá trị thị trường khu đất này . Được biết:
a/ khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tíhc đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho phân lô, bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.
-Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có VAT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sản xây dựng.
-giá bán nền đất theo giá đất phù hợp ở thị trường khu vực đó

Qua thu thập có 3 BDS ở các dự án gần cận khu vực đất này vừa giao dịhc thành công:
-BDS1 có diện tích 80m2, diện tích sản xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sản,mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90%, vừa bán giá 594.000.000. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2
-BDS2 có diện tích đất 180m2, diện tích sản xây dựng 180m2, nhà 2 tầng có kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tưởng gạch, tầng trệt lát gạch granite. lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% , vừa bán với giá 1.170.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2
-BDS3 có diện tích đất 240m2, diện tích sản xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ,chất lượng còn lại 95% vừa bán với giá 1.498.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tượng tự 2.200.000đ/m2

b/Chi phí phát triển:
-đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2
-quy hoạch 500.000.000đ
xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2
vay ngân hàng 50%chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10%/năm
-chi về bán 1%doanh thu
lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- giá đất theo quy định NN tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2 , đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2
 

Mr LNA

Administrator
1 Tháng mười một 2010
27,886
6
38
Ðề: Bài tập phương pháp thặng dư

Giải bài 1
1. Diện tích đất thương phẩm: 15.000m2 x 50% = 7.500m2.
- Diện tích đất phân lô bán nền: 7.500m2 x 40% = 3.000m2
+ 2.000m2 tương ứng 20 nền - 100m2.
+ 1.000m2 tương ứng 04 nền - 250m2.
- Diện tích đất xây dựng chung cư: 7.500m2 x 60% = 4.500m2.
+ Diện tích sàn xây dựng chung cư 10 tầng: 4.500 x 10 = 45.000m2.
2. Doanh thu phát triển:
(2.000 x 3.000.000)+(1.000 x 2.700.000)+(45.000x75%x5.000.000) = 177,45 tỷ.
3. Chi phí:
- Đầu tư cơ sở hạ tầng: 15.000 x 200.000 = 3 tỷ
- Chi phí quy hoạch: 0,3 tỷ
- Nghĩa vụ TC do chuyển mục đích SD đất: 7.500 x (800.000 - 72.000) = 5,46 tỷ
- Chi phí về bán: 1% x 177.450.000.000 = 1,7745 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư: 45.000 x 3.000.000 = 135 tỷ
- Lãi vay ngân hàng: 10% x 50% x 135.000.000.000 = 6,75 tỷ
- Thuế chuyển quyền SD đất: 3.000 x (800.000 - 72.000) x 4% = 0.08736 tỷ
- Lãi cho NĐT: 20%x (A + 3 tỷ + 0,3 tỷ + 5,46 tỷ)
4. Giá trị lô đất: A = 177,45 - (0,2 A + 1,752 tỷ)
1,2 A = 23.326.140.000 ==> A = 19.438.450.000 đồng.
Vậy giá trị lô đất ước tính là: 19.438.450.000 đồng.
 

nangvang86

New member
5 Tháng một 2013
1
0
0
thanhk. nhưng cho em hỏi nếu ở bài một mà ko cho 60% dành cho xây dựng chu
ng cư và 40% dành cho phân lô bán nền thì tính thế nào ạ
 

Mr LNA

Administrator
1 Tháng mười một 2010
27,886
6
38
Phải cho chứ em, tại cái đó nó liên quan đến phần sau nữa mà.
 

crisis_ztz

New member
12 Tháng ba 2013
1
0
0
28
Re: Ðề: Bài tập phương pháp thặng dư

Giải bài 1
1. Diện tích đất thương phẩm: 15.000m2 x 50% = 7.500m2.
- Diện tích đất phân lô bán nền: 7.500m2 x 40% = 3.000m2
+ 2.000m2 tương ứng 20 nền - 100m2.
+ 1.000m2 tương ứng 04 nền - 250m2.
- Diện tích đất xây dựng chung cư: 7.500m2 x 60% = 4.500m2.
+ Diện tích sàn xây dựng chung cư 10 tầng: 4.500 x 10 = 45.000m2.
2. Doanh thu phát triển:
(2.000 x 3.000.000)+(1.000 x 2.700.000)+(45.000x75%x5.000.000) = 177,45 tỷ.
3. Chi phí:
- Đầu tư cơ sở hạ tầng: 15.000 x 200.000 = 3 tỷ
- Chi phí quy hoạch: 0,3 tỷ
- Nghĩa vụ TC do chuyển mục đích SD đất: 7.500 x (800.000 - 72.000) = 5,46 tỷ
- Chi phí về bán: 1% x 177.450.000.000 = 1,7745 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư: 45.000 x 3.000.000 = 135 tỷ
- Lãi vay ngân hàng: 10% x 50% x 135.000.000.000 = 6,75 tỷ
- Thuế chuyển quyền SD đất: 3.000 x (800.000 - 72.000) x 4% = 0.08736 tỷ
- Lãi cho NĐT: 20%x (A + 3 tỷ + 0,3 tỷ + 5,46 tỷ)
4. Giá trị lô đất: A = 177,45 - (0,2 A + 1,752 tỷ)
1,2 A = 23.326.140.000 ==> A = 19.438.450.000 đồng.
Vậy giá trị lô đất ước tính là: 19.438.450.000 đồng.
cho em hỏi thuế chuyển quyền sử dụng đất sao lại là dành cho 3000m2
 

Thống kê diễn đàn

Chủ đề
40,243
Bài viết
42,451
Thành viên
85,465
Thành viên mới nhất
Bảo Niệu Đức Thịnh

VỀ CHÚNG TÔI

  • Sinhvienthamdinh.Com là diễn đàn đầu tiên và lớn nhất dành riêng cho cộng đồng nhân lực ngành thẩm định giá. Cổng thông tin được tạo ra nhằm tạo kênh kết nối tri thức cho tất cả các bạn đã và đang quan tâm đến ngành thẩm định giá. Các thông tin được tổng hợp với đầy đủ các mảng thuộc lĩnh vực thẩm định giá như: Thẩm định giá Bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá dự án đầu tư, thẩm định giá thương hiệu...
  • Với phương châm "Connet For Sharing" chúng tôi chia sẻ hoàn toàn miễn phí và không giới hạn những kiến thức từ cộng đồng diễn đàn.

DANH MỤC CHÍNH

CÁ NHÂN