Bài 1 :
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết :
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu dất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầngcao cho phép là 20 tầng, tỷ lệ sử dụng theo quy định là 60%, dự án này dự kiến thực hiện xong trong 2 năm :
1.1 Năm thứ nhất :
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000 đ/m2
- Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000 đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng.
- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi 50 triệu đồng
- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này : từ tâng 10 trở xuống : 10.000.000 đ/m2 , từ tầng 11 đến tầng 15 : 11.000.000 đ/m2 , từ tâng 16 trở lên : 12.000.000 đ/ m2
1.2 Năm thứ 2 :
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ
- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ
2. Giá đất theo quy định của nhà nước tại khu đất này là 2.000.000 đ/m2 đối với đất ở, 1.200.000 đ/m2 đối vơí đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự : 1.000.000 đ/m2. Chi phí về bán chiếm 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất, chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển tiền mục đích sử dụng đất. Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạtt chung và để xe, tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
Còn đây là đáp án, mọi người làm thử và so sánh nha:
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, có diện tích 15.000m2, nằm trong hẻm rộng 10m, cách mặt tiền đường 150m. Được biết :
1. Theo quy hoạch tại khu đất này có thể đầu tư xây dựng khu dân cư trong đó 40% diện tích đất thương phẩm dành cho phân lô bán nền đất với diện tích mỗi nền đất 100m2 ( rộng 5m, dài 20m). 60% diện tích dành cho việc xây dựng chung cư cao 15 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60% .
2. Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch bất động sản nào có quy mô diện tích đất từ 400m2 trở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá. Trong vòng 1 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực có các giao dịch sau :
- BĐS1 nằm ở hẻm chính rộng 5m, cách mặt tiền đường 120m, có diện tích đất 120m2(rộng 6m ,dài 20 m) diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái BTCT, lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, đã sử dụng 5 năm, giá bán được 3.765.600.000 đ
- BĐS 2 nằm ở hẻm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, diện tích đất 160m2 (rộng 4m, dài 40m) diện tích sản xây dựng 160m2, nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn BTCT, tường gạch, mái tôn màu, nền lát gạch ceramic, đã sử dụng 10 năm, giá bán 5.863.680.000 đ
- BĐS3 nằm ở hẻm chính rộng 10m cách mặt tiền đường 40m, diện tích đất 240m2 ( rộng 8m, dài 30m) diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng, kết cấu khung ,sàn BTCT, mái ngói, tường gạch , tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, đã sử dụng 15 năm, bán được 9.892.000.000 đ
- BĐS 4 nằm ở hẻm chính rộng 5m, cách mặt tiền đường150m, diện tích đất 65m2 bề mặt giáp mặt tiền hẻm rộng 3,5m, phía sau tóp hậu còn 3m, dài 20m, diện tích sàn xây dựng 98m2, nhà 2 tầng khung sàn BTCT, tường gạch, mái ngói, nền lát gạch granite, đã sử dụng 10 năm, giá bán 2.091.280.000 đ
Đơn giá xây dựng mới BĐS 1 : 2.500.000 đ/m2 ; BĐS 2 : 1.800.000 đ/m2; BĐS3 : 2.000.000 đ/m2; BĐS 4 : 2.200.000 đ/m2, niên hạn sử dụng các BĐS này là 50 năm ( tính CLCL theo niên hạn).
3. Tương quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau :
3.1 Quy mô diện tích :
- Từ 60m2- 100 m2/ căn : 100%
- Trên 100m2- 200 m2/ căn : 95%
- Trên 200m2- 500 m2/ căn : 90%
3.2 Chiều rộng lô đất:
- Từ 3,8 – 4m : 100%
- Trên 4 – 6m : 105%
- Trên 6 – 12m : 110%
- Từ 3– 3,5m : 95%
3.3 Chiều dài lô đất:
- Từ 25m trở xuống : 100%
- Từ m thứ 26 – 50m : 80%
- Từ m thứ 51 trở đi : 60%
3.4 Hình dáng :
- Vuông vức : 100%
- Nở hậu : 110%
- Tóp hậu : 90%
3.5 Độ rộng hẻm :
- Hẻm 3-5m giá đất = 80% giá đất hẻm 8-10m
3.6 Khoảng cách mặt tiền đường :
- Từ 50m trở xuống : 100%
- Trên 50-100m : 90%
- Trên 100-150m : 80%
4. Các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đầu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm tđg như sau :
Thời gian hoàn thành dự án : 2 năm
4.1 Năm thứ nhất :
- Chi đầu tư hạ tầng bình quân : 300.000 đ/m2
- Chi thiết kế quy hoạch : 1 tỷ đồng
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 150 triệu đồng ( sau khi đã trừ đi giá trị phế liệu thu hồi)
- Chi xây dựng chung cư 50% khối lượng, đơn giá bình quân 5.000.000đ/m2
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% / năm
- Chi phí về bán 0,5% doanh thu
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
- Thu tiền bán các nền đất theo mặt bằng giá trị thị trường tại khu vực
- Thu của KH 30% giá trị các căn hộ bán. Dự kiến tầng 1 không bán làm nơi sinh hoạt chung, từ tầng 2 đến tầng 10 bán 10.000.000 đ/m2 ; tầng 11- 15 bán 12.000.000 đ/m2 ; với tổng diện tích bán bằng 80% diện tích sàn xây dựng từ tầng 2 – 15
4.2 Năm thứ hai :
Đầu năm
- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
- Vay ngân hàng 50% giá trị xây chung cư, trả lãi vay năm trước
- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm
- Thu của KH 30% giá trị căn hộ
Cuối năm :
- Trả toàn bộ lãi vay ngân hàng
- Thu của KH nốt 40% giá trị các căn hộ - giao nhà cho KH
4.3 Giá đất theo quy hoạch của nhà nước tại vị trí này : đất ở 6.000.000 đ/m2, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 3.600.000 đ/m2
Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng 10%
Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí hạ tầng và tiền chuyển mục đích sử dụng đấ
Nguồn: thamdinhgia.org
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết :
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu dất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầngcao cho phép là 20 tầng, tỷ lệ sử dụng theo quy định là 60%, dự án này dự kiến thực hiện xong trong 2 năm :
1.1 Năm thứ nhất :
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000 đ/m2
- Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000 đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng.
- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi 50 triệu đồng
- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này : từ tâng 10 trở xuống : 10.000.000 đ/m2 , từ tầng 11 đến tầng 15 : 11.000.000 đ/m2 , từ tâng 16 trở lên : 12.000.000 đ/ m2
1.2 Năm thứ 2 :
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ
- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ
2. Giá đất theo quy định của nhà nước tại khu đất này là 2.000.000 đ/m2 đối với đất ở, 1.200.000 đ/m2 đối vơí đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự : 1.000.000 đ/m2. Chi phí về bán chiếm 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất, chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển tiền mục đích sử dụng đất. Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạtt chung và để xe, tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
Còn đây là đáp án, mọi người làm thử và so sánh nha:
Bài 2 :
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, có diện tích 15.000m2, nằm trong hẻm rộng 10m, cách mặt tiền đường 150m. Được biết :
1. Theo quy hoạch tại khu đất này có thể đầu tư xây dựng khu dân cư trong đó 40% diện tích đất thương phẩm dành cho phân lô bán nền đất với diện tích mỗi nền đất 100m2 ( rộng 5m, dài 20m). 60% diện tích dành cho việc xây dựng chung cư cao 15 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60% .
2. Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch bất động sản nào có quy mô diện tích đất từ 400m2 trở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá. Trong vòng 1 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực có các giao dịch sau :
- BĐS1 nằm ở hẻm chính rộng 5m, cách mặt tiền đường 120m, có diện tích đất 120m2(rộng 6m ,dài 20 m) diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái BTCT, lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, đã sử dụng 5 năm, giá bán được 3.765.600.000 đ
- BĐS 2 nằm ở hẻm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, diện tích đất 160m2 (rộng 4m, dài 40m) diện tích sản xây dựng 160m2, nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn BTCT, tường gạch, mái tôn màu, nền lát gạch ceramic, đã sử dụng 10 năm, giá bán 5.863.680.000 đ
- BĐS3 nằm ở hẻm chính rộng 10m cách mặt tiền đường 40m, diện tích đất 240m2 ( rộng 8m, dài 30m) diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng, kết cấu khung ,sàn BTCT, mái ngói, tường gạch , tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, đã sử dụng 15 năm, bán được 9.892.000.000 đ
- BĐS 4 nằm ở hẻm chính rộng 5m, cách mặt tiền đường150m, diện tích đất 65m2 bề mặt giáp mặt tiền hẻm rộng 3,5m, phía sau tóp hậu còn 3m, dài 20m, diện tích sàn xây dựng 98m2, nhà 2 tầng khung sàn BTCT, tường gạch, mái ngói, nền lát gạch granite, đã sử dụng 10 năm, giá bán 2.091.280.000 đ
Đơn giá xây dựng mới BĐS 1 : 2.500.000 đ/m2 ; BĐS 2 : 1.800.000 đ/m2; BĐS3 : 2.000.000 đ/m2; BĐS 4 : 2.200.000 đ/m2, niên hạn sử dụng các BĐS này là 50 năm ( tính CLCL theo niên hạn).
3. Tương quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau :
3.1 Quy mô diện tích :
- Từ 60m2- 100 m2/ căn : 100%
- Trên 100m2- 200 m2/ căn : 95%
- Trên 200m2- 500 m2/ căn : 90%
3.2 Chiều rộng lô đất:
- Từ 3,8 – 4m : 100%
- Trên 4 – 6m : 105%
- Trên 6 – 12m : 110%
- Từ 3– 3,5m : 95%
3.3 Chiều dài lô đất:
- Từ 25m trở xuống : 100%
- Từ m thứ 26 – 50m : 80%
- Từ m thứ 51 trở đi : 60%
3.4 Hình dáng :
- Vuông vức : 100%
- Nở hậu : 110%
- Tóp hậu : 90%
3.5 Độ rộng hẻm :
- Hẻm 3-5m giá đất = 80% giá đất hẻm 8-10m
3.6 Khoảng cách mặt tiền đường :
- Từ 50m trở xuống : 100%
- Trên 50-100m : 90%
- Trên 100-150m : 80%
4. Các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đầu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm tđg như sau :
Thời gian hoàn thành dự án : 2 năm
4.1 Năm thứ nhất :
- Chi đầu tư hạ tầng bình quân : 300.000 đ/m2
- Chi thiết kế quy hoạch : 1 tỷ đồng
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 150 triệu đồng ( sau khi đã trừ đi giá trị phế liệu thu hồi)
- Chi xây dựng chung cư 50% khối lượng, đơn giá bình quân 5.000.000đ/m2
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% / năm
- Chi phí về bán 0,5% doanh thu
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
- Thu tiền bán các nền đất theo mặt bằng giá trị thị trường tại khu vực
- Thu của KH 30% giá trị các căn hộ bán. Dự kiến tầng 1 không bán làm nơi sinh hoạt chung, từ tầng 2 đến tầng 10 bán 10.000.000 đ/m2 ; tầng 11- 15 bán 12.000.000 đ/m2 ; với tổng diện tích bán bằng 80% diện tích sàn xây dựng từ tầng 2 – 15
4.2 Năm thứ hai :
Đầu năm
- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
- Vay ngân hàng 50% giá trị xây chung cư, trả lãi vay năm trước
- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm
- Thu của KH 30% giá trị căn hộ
Cuối năm :
- Trả toàn bộ lãi vay ngân hàng
- Thu của KH nốt 40% giá trị các căn hộ - giao nhà cho KH
4.3 Giá đất theo quy hoạch của nhà nước tại vị trí này : đất ở 6.000.000 đ/m2, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 3.600.000 đ/m2
Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng 10%
Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí hạ tầng và tiền chuyển mục đích sử dụng đấ
Nguồn: thamdinhgia.org
