Thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm? Đây là câu hỏi mà chắc rằng nhiều bạn đang gặp phải, không chỉ là các bạn sinh viên mới ra trường, các chuyên viên thẩm định mà ngay cả các thẩm định viên chưa nắm vững kiến thức cũng đang muốn tìm câu trả lời. Đất thuê trả tiền hàng năm có được thẩm định giá hay không? Các quy định nào liên quan đến việc thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm? Các phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm?
Bài viết này được tổng hợp từ nhiều nguồn thông tin, thảo luận trên các diễn đàn, các văn bản pháp luật quy định, để các bạn có cái nhìn tổng quát nhất về việc thẩm định đất thuê trả tiền hàng năm. Nội dung được xây dựng theo từng vấn đề, trong đó chỉ trích dẫn những nội dung cơ bản phù hợp với bài viết này về vấn đề đó, đối với những nội dung chi tiết hơn về các vấn đề (nếu có) các bạn xem những bài viết đính kèm liên quan gợi ý để tìm hiểu sâu hơn.
Các quy định của pháp luật về đất thuê trả tiền hàng năm?
Đất thuê trả tiền hàng năm là gì?
Theo Điều 17. Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 17. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:
1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
3. Công nhận quyền sử dụng đất.”
Như vậy, đất thuê trả tiền hàng năm theo quy định của luật là một hình thức trao quyền sử dụng đất của nhà nước, trong đó, người sử dụng đất trả tiền thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm.
Các trường hợp nào được cho thuê đất trả tiền hàng năm?
Theo điều 56. Luật đất đai 2013 quy định như sau:
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm bao gồm những gì?
Theo điều 175 và điều 179, Luật đất đai 2013 quy định một số quyền của tổ chức hoặc cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, cụ thể như sau:
Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền đối với tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Khác với đất được giao, đất thuê hàng năm không được phép chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn…Ngoài ra, khi nhà nước thực hiện bồi thường, chủ sử dụng tài sản cũng chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và các tài sản trên đất, không được bồi thường Quyền sử dụng đất, cụ thể:
“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;”
Các quy định về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm và thực trạng vận dụng hiện nay.
Như khái niệm, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì đất thuê trả tiền hàng năm không mang giá trị về cho chủ sử dụng; chủ sử dụng chỉ được sử dụng và khai thác tài sản trên đất, mua bán, thế chấp và góp vốn bằng các tài sản trên đất; được bồi thường về chi phí và các tài sản trên đất nếu có trong trường hợp thu hồi đất;
Chính vì vậy, hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào phù hợp hướng dẫn về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm.
Câu hỏi đặt ra, tại sao vẫn có những thảo luận về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm trên các diễn đàn và trang thông tin khác? Ví dụ như:
Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ
Thông tư 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/018 về hướng dẫn một số vấn đề trong thoái vốn Nhà nước.
Các hướng dẫn này còn phù hợp hay không? Hiểu và làm cho đúng như thế nào? Để các bạn hiểu rõ hơn, bài viết tiếp tục nêu ra một số thông tin và đi sâu hơn các thảo luận này.
Nhiều diễn đàn, trang mạng có thêm 1 vài khái niệm liên quan đến thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm như: “Xác định lợi thế quyền thuê đất” hay “xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý đất thuê” (Cổ phần hóa doanh nghiệp). Một số diễn giải, lý luận cho các khái niệm này có thể hiểu như sau:
“- Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng.
- Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản vô hình được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dung đối với người thuê đất mà thôi.”
Theo các định nghĩa này, thì sẽ không hiểu là thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm nữa mà là thẩm định về quyền thuê đất. Vậy tại sao lại hình thành nên khái niệm này? Và nó có hợp lý không?
Theo tìm hiểu của tác giả, thì khái niệm này đối chiếu với các văn bản pháp luật hiện tại là không còn phù hợp. Theo cách phân loại tài sản tại tiêu chuẩn thẩm định giá 07, giả định Quyền thuê đất có thể xem là tài sản vô hình, thì phải đáp ứng đồng thời những điều kiện sau:
+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Tuy nhiên, ở đây tác giả nhận thấy 2 điều kiện không thỏa mãn như sau:
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu: Thu nhập được tạo ra bằng 2 phương thức chủ yếu là chuyển nhượng lại để mang về thu nhập, nhưng trên thực tế, quyền thuê đất này không thể chuyển nhượng được theo quy định của pháp luật (chỉ có thể chuyển nhượng tài sản trên đất thuê hàng năm); hoặc phương thức thứ 2 là sử dụng chính nó để tạo ra giá trị ví dụ như cho thuê lại, nhưng theo quy định thì thuê đất trả tiền hàng năm không được phép cho thuê lại (trừ Khu công nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng). Có bạn sẽ đặt câu hỏi ở đây là xây tòa nhà cho thuê, kinh doanh trên đất thì sao? Phần này tác giả sẽ diễn giải ngay phần phía dưới.
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được: Trên nhiều diễn đàn đã đưa ra các phương pháp tính khác nhau để định lượng giá trị này, ví dụ phương pháp thu nhập, phương pháp chiết khấu dòng tiền chênh lệch giữa giá thuê thị trường và giá thuê theo hợp đồng với nhà nước. Nhưng các phương pháp này có đúng không? Căn cứ vào đâu để đưa ra các phương pháp này? Đây cũng là những cách tính dựa theo các văn bản như đã nhắc ở trên, cụ thể:
Trước đây một số lý luận được đưa ra căn cứ theo Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ, theo đó:
“ Giá trị lợi thế vị trí địa lý áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hóa (không phụ thuộc vào ngành nghề và kết quả kinh doanh) sử dụng các lô đất thuộc loại đất đô thị nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải xác định giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.
Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ) so với giá UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”
Dựa theo quy định này, phương pháp được đề xuất là phương pháp chiết khấu dòng tiền, trong đó ước tính dòng tiền chênh lệch giữa giá thuê theo thực tế thị trường và giá của UBND qua các năm, sau đó hiện giá về hiện tại để xác định giá trị.
Tuy nhiên đến hiện tại, các văn bản này đã hết hiệu lực thi hành, và theo nghiên cứu riêng của tác giả thì quan điểm này không còn phù hợp, do: Các văn bản trước đây được xây dựng dựa trên nền Luật đất đai 2003, tuy nhiên sau này Luật đất đai 2013 đã có nhiều thay đổi và quy định mới về các vấn đề đất đai. Trong đó, thay đổi đáng kể nhất là về quy định lại cách xác định giá đất, các phương pháp xác định giá đất. Theo quy định mới tại Luật đất đai 2013 thì giá thuê trả tiền hàng năm sẽ được điều chỉnh 05 năm 1 lần và điều chỉnh về sát với giá thị trường, do đó, việc xác định chênh lệch giữa giá thực tế thị trường và giá UBND như quy định trên không còn phù hợp, do đó, cách tiếp cận trên các diễn đàn đến hiện nay là không còn phù hợp.
Trên bài viết của tác giả Phan Vân Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, có lập luận, mặc dù giá thuê được điều chỉnh sát giá thị trường, nhưng trên thực tế là việc xác định của nhà nước so với giá thực tế thuê thị trường vẫn còn chênh lệch đáng kể (đây hẳn cũng là thắc mắc của các bạn); tuy nhiên, đứng trên quan điểm của các nhà làm chính sách là đã xác định giá theo thị trường thì không có lợi thế đó nữa, theo đánh giá của riêng của tác giả mức chênh lệch này là do sự bất cập trong cơ chế xác định giá của cơ quan nhà nước (nếu có) không nên bàn thảo trong tình huống này.
Về cách tiếp cận thu nhập, quan điểm tiếp cận theo phương pháp này là chạy thu nhập cho bất động sản, sau đó lấy giá trị này trừ đi tổng tài sản trên đất, phần còn lại sẽ là giá trị vô hình (tạm hiểu là giá trị Quyền thuê đất). Trong trường hợp này, tác giả giả định rằng việc chạy thu nhập là chính xác (Trên thực tế, việc chạy thu nhập của tài sản mang tính dự báo và giả định khá nhiều, do đó giá trị tính toán cũng rất hạn chế), thì giá trị sau khi trừ tài sản trên đất chưa hẳn là giá trị Quyền thuê đất, bởi ẩn trong đó là giá trị của doanh nghiệp vận hành, giá trị của thương hiệu…Nên cách tiếp cận này theo tác giả là chưa đầy đủ và phù hợp.
Như vậy, thì yếu tố định lượng được cũng không đảm bảo, do đó khái niệm Quyền thuê đất là tài sản vô hình không đảm bảo theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá.
Như vậy, như các phân tích ở trên, thì các văn bản nêu ra không còn phù hợp để vận dụng, đồng thời các khái niệm khác đang thảo luận cũng không phù hợp với việc phân loại tài sản. Do đó, không thể tiếp tục sử dụng các luận điểm này để thẩm định trong thực tế.
Thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm? Vấn đề tiếp tục cần nghiên cứu.
Mặc dù theo pháp luật hiện nay, việc thẩm định giá đất thuê hàng năm là không khả thi và không phù hợp. Vậy thì liên quan đến thẩm định giá đất thuê hàng năm còn nội dung gì có thể thực hiện?
Câu trả lời nằm ở mục đích thẩm định giá?
Đối với các mục đích thẩm định giá yêu cầu đúng quy phạm pháp luật, như vay vốn, góp vốn giữa các công ty có vốn nhà nước, thì hẳn nhiên không thể thực hiện được. Tuy nhiên với các mục đích tư vấn khác thì có thể xem xét lại khía cạnh chênh lệch trên thực tiễn (nếu có) giữa thị trường và giá thuê theo hợp đồng của doanh nghiệp. Và bài toán quay lại với quan điểm của tác giả Phan Vân Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam. Nhưng ở đây tác giả cũng lưu ý rằng, việc nhận định trong các hoàn cảnh này mang tính chủ quan rất lớn, rất khó lượng hóa, chỉ phù hợp với quan điểm đầu tư của một số đối tượng nhất định (chấp nhận rủi ro), do đó cần thảo luận kỹ trước khi thực hiện việc tư vấn đề khách hàng hoặc bên sử dụng dịch vụ hiểu rõ các vấn đề về khía cạnh pháp luật cũng như phương pháp thực hiện.
Riêng đối với cổ phần hóa, thì đất thuê hàng năm phải thực hiện thêm một động thái đó là xác định lại chênh lệch tiền thuê đất, cụ thể:
Nghị định số 32/2018/NĐ-CP (Khoản 12, Điều 1) quy định khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nghiệp Nhà nước tại Công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hai thành viên trở lên không nhất thiết phải sắp xếp lại phương án sử dụng đất như đối với doanh nghiệp Nhà nước trước khi thực hiện cổ phần hóa, nhưng phải xem xét: khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nghiệp Nhà nước, nếu các loại đất thực hiện thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê trả tiền hàng năm phát sinh chênh lệch so với giá đất do Ủy ban Nhân dan tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì phải xác định cộng thêm phần chênh lệch đó vào giá trị thực tế phần vốn về đất để xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn.
Việc tính toán chênh lệch được hướng dẫn tại Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/7/2018 của Bộ Tài chính, cụ thể như sau:
“Đối với giá trị quyền sử dụng đất thuê (trả tiền hàng năm) phải căn cứ vào hợp đồng thuê đất trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn thuê đất, tiền thuê đất và các yếu tố khác (nếu có). Chênh lệch (nếu có) giữa tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại trong hợp đồng hoặc quyết định cho thuê đất tính theo giá đất tại thời điểm có hợp đồng hoặc quyết định cho thuê đất với tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại tính theo giá đất tại thời điểm xác định giá chuyển nhượng được tính bổ sung khi xác định giá khởi điểm.”
Công thức tính tham khảo:
Khoản chênh lệch này được cộng thêm (+) vào giá trị thực tế phần vốn về đất để xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn.
Bài viết tham khảo thông tin từ các Nguồn sau:
Bài viết này được tổng hợp từ nhiều nguồn thông tin, thảo luận trên các diễn đàn, các văn bản pháp luật quy định, để các bạn có cái nhìn tổng quát nhất về việc thẩm định đất thuê trả tiền hàng năm. Nội dung được xây dựng theo từng vấn đề, trong đó chỉ trích dẫn những nội dung cơ bản phù hợp với bài viết này về vấn đề đó, đối với những nội dung chi tiết hơn về các vấn đề (nếu có) các bạn xem những bài viết đính kèm liên quan gợi ý để tìm hiểu sâu hơn.
Các quy định của pháp luật về đất thuê trả tiền hàng năm?
Đất thuê trả tiền hàng năm là gì?
Theo Điều 17. Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 17. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:
1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
3. Công nhận quyền sử dụng đất.”
Như vậy, đất thuê trả tiền hàng năm theo quy định của luật là một hình thức trao quyền sử dụng đất của nhà nước, trong đó, người sử dụng đất trả tiền thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm.
Các trường hợp nào được cho thuê đất trả tiền hàng năm?
Theo điều 56. Luật đất đai 2013 quy định như sau:
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm bao gồm những gì?
Theo điều 175 và điều 179, Luật đất đai 2013 quy định một số quyền của tổ chức hoặc cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, cụ thể như sau:
Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền đối với tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Khác với đất được giao, đất thuê hàng năm không được phép chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn…Ngoài ra, khi nhà nước thực hiện bồi thường, chủ sử dụng tài sản cũng chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và các tài sản trên đất, không được bồi thường Quyền sử dụng đất, cụ thể:
“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;”
Các quy định về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm và thực trạng vận dụng hiện nay.
Như khái niệm, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì đất thuê trả tiền hàng năm không mang giá trị về cho chủ sử dụng; chủ sử dụng chỉ được sử dụng và khai thác tài sản trên đất, mua bán, thế chấp và góp vốn bằng các tài sản trên đất; được bồi thường về chi phí và các tài sản trên đất nếu có trong trường hợp thu hồi đất;
Chính vì vậy, hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào phù hợp hướng dẫn về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm.
Câu hỏi đặt ra, tại sao vẫn có những thảo luận về thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm trên các diễn đàn và trang thông tin khác? Ví dụ như:
Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ
Thông tư 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/018 về hướng dẫn một số vấn đề trong thoái vốn Nhà nước.
Các hướng dẫn này còn phù hợp hay không? Hiểu và làm cho đúng như thế nào? Để các bạn hiểu rõ hơn, bài viết tiếp tục nêu ra một số thông tin và đi sâu hơn các thảo luận này.
Nhiều diễn đàn, trang mạng có thêm 1 vài khái niệm liên quan đến thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm như: “Xác định lợi thế quyền thuê đất” hay “xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý đất thuê” (Cổ phần hóa doanh nghiệp). Một số diễn giải, lý luận cho các khái niệm này có thể hiểu như sau:
“- Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng.
- Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản vô hình được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dung đối với người thuê đất mà thôi.”
Theo các định nghĩa này, thì sẽ không hiểu là thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm nữa mà là thẩm định về quyền thuê đất. Vậy tại sao lại hình thành nên khái niệm này? Và nó có hợp lý không?
Theo tìm hiểu của tác giả, thì khái niệm này đối chiếu với các văn bản pháp luật hiện tại là không còn phù hợp. Theo cách phân loại tài sản tại tiêu chuẩn thẩm định giá 07, giả định Quyền thuê đất có thể xem là tài sản vô hình, thì phải đáp ứng đồng thời những điều kiện sau:
+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Tuy nhiên, ở đây tác giả nhận thấy 2 điều kiện không thỏa mãn như sau:
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu: Thu nhập được tạo ra bằng 2 phương thức chủ yếu là chuyển nhượng lại để mang về thu nhập, nhưng trên thực tế, quyền thuê đất này không thể chuyển nhượng được theo quy định của pháp luật (chỉ có thể chuyển nhượng tài sản trên đất thuê hàng năm); hoặc phương thức thứ 2 là sử dụng chính nó để tạo ra giá trị ví dụ như cho thuê lại, nhưng theo quy định thì thuê đất trả tiền hàng năm không được phép cho thuê lại (trừ Khu công nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng). Có bạn sẽ đặt câu hỏi ở đây là xây tòa nhà cho thuê, kinh doanh trên đất thì sao? Phần này tác giả sẽ diễn giải ngay phần phía dưới.
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được: Trên nhiều diễn đàn đã đưa ra các phương pháp tính khác nhau để định lượng giá trị này, ví dụ phương pháp thu nhập, phương pháp chiết khấu dòng tiền chênh lệch giữa giá thuê thị trường và giá thuê theo hợp đồng với nhà nước. Nhưng các phương pháp này có đúng không? Căn cứ vào đâu để đưa ra các phương pháp này? Đây cũng là những cách tính dựa theo các văn bản như đã nhắc ở trên, cụ thể:
Trước đây một số lý luận được đưa ra căn cứ theo Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ, theo đó:
“ Giá trị lợi thế vị trí địa lý áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hóa (không phụ thuộc vào ngành nghề và kết quả kinh doanh) sử dụng các lô đất thuộc loại đất đô thị nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải xác định giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.
Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ) so với giá UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”
Dựa theo quy định này, phương pháp được đề xuất là phương pháp chiết khấu dòng tiền, trong đó ước tính dòng tiền chênh lệch giữa giá thuê theo thực tế thị trường và giá của UBND qua các năm, sau đó hiện giá về hiện tại để xác định giá trị.
Tuy nhiên đến hiện tại, các văn bản này đã hết hiệu lực thi hành, và theo nghiên cứu riêng của tác giả thì quan điểm này không còn phù hợp, do: Các văn bản trước đây được xây dựng dựa trên nền Luật đất đai 2003, tuy nhiên sau này Luật đất đai 2013 đã có nhiều thay đổi và quy định mới về các vấn đề đất đai. Trong đó, thay đổi đáng kể nhất là về quy định lại cách xác định giá đất, các phương pháp xác định giá đất. Theo quy định mới tại Luật đất đai 2013 thì giá thuê trả tiền hàng năm sẽ được điều chỉnh 05 năm 1 lần và điều chỉnh về sát với giá thị trường, do đó, việc xác định chênh lệch giữa giá thực tế thị trường và giá UBND như quy định trên không còn phù hợp, do đó, cách tiếp cận trên các diễn đàn đến hiện nay là không còn phù hợp.
Trên bài viết của tác giả Phan Vân Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, có lập luận, mặc dù giá thuê được điều chỉnh sát giá thị trường, nhưng trên thực tế là việc xác định của nhà nước so với giá thực tế thuê thị trường vẫn còn chênh lệch đáng kể (đây hẳn cũng là thắc mắc của các bạn); tuy nhiên, đứng trên quan điểm của các nhà làm chính sách là đã xác định giá theo thị trường thì không có lợi thế đó nữa, theo đánh giá của riêng của tác giả mức chênh lệch này là do sự bất cập trong cơ chế xác định giá của cơ quan nhà nước (nếu có) không nên bàn thảo trong tình huống này.
Về cách tiếp cận thu nhập, quan điểm tiếp cận theo phương pháp này là chạy thu nhập cho bất động sản, sau đó lấy giá trị này trừ đi tổng tài sản trên đất, phần còn lại sẽ là giá trị vô hình (tạm hiểu là giá trị Quyền thuê đất). Trong trường hợp này, tác giả giả định rằng việc chạy thu nhập là chính xác (Trên thực tế, việc chạy thu nhập của tài sản mang tính dự báo và giả định khá nhiều, do đó giá trị tính toán cũng rất hạn chế), thì giá trị sau khi trừ tài sản trên đất chưa hẳn là giá trị Quyền thuê đất, bởi ẩn trong đó là giá trị của doanh nghiệp vận hành, giá trị của thương hiệu…Nên cách tiếp cận này theo tác giả là chưa đầy đủ và phù hợp.
Như vậy, thì yếu tố định lượng được cũng không đảm bảo, do đó khái niệm Quyền thuê đất là tài sản vô hình không đảm bảo theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá.
Như vậy, như các phân tích ở trên, thì các văn bản nêu ra không còn phù hợp để vận dụng, đồng thời các khái niệm khác đang thảo luận cũng không phù hợp với việc phân loại tài sản. Do đó, không thể tiếp tục sử dụng các luận điểm này để thẩm định trong thực tế.
Thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm? Vấn đề tiếp tục cần nghiên cứu.
Mặc dù theo pháp luật hiện nay, việc thẩm định giá đất thuê hàng năm là không khả thi và không phù hợp. Vậy thì liên quan đến thẩm định giá đất thuê hàng năm còn nội dung gì có thể thực hiện?
Câu trả lời nằm ở mục đích thẩm định giá?
Đối với các mục đích thẩm định giá yêu cầu đúng quy phạm pháp luật, như vay vốn, góp vốn giữa các công ty có vốn nhà nước, thì hẳn nhiên không thể thực hiện được. Tuy nhiên với các mục đích tư vấn khác thì có thể xem xét lại khía cạnh chênh lệch trên thực tiễn (nếu có) giữa thị trường và giá thuê theo hợp đồng của doanh nghiệp. Và bài toán quay lại với quan điểm của tác giả Phan Vân Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam. Nhưng ở đây tác giả cũng lưu ý rằng, việc nhận định trong các hoàn cảnh này mang tính chủ quan rất lớn, rất khó lượng hóa, chỉ phù hợp với quan điểm đầu tư của một số đối tượng nhất định (chấp nhận rủi ro), do đó cần thảo luận kỹ trước khi thực hiện việc tư vấn đề khách hàng hoặc bên sử dụng dịch vụ hiểu rõ các vấn đề về khía cạnh pháp luật cũng như phương pháp thực hiện.
Riêng đối với cổ phần hóa, thì đất thuê hàng năm phải thực hiện thêm một động thái đó là xác định lại chênh lệch tiền thuê đất, cụ thể:
Nghị định số 32/2018/NĐ-CP (Khoản 12, Điều 1) quy định khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nghiệp Nhà nước tại Công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hai thành viên trở lên không nhất thiết phải sắp xếp lại phương án sử dụng đất như đối với doanh nghiệp Nhà nước trước khi thực hiện cổ phần hóa, nhưng phải xem xét: khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nghiệp Nhà nước, nếu các loại đất thực hiện thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê trả tiền hàng năm phát sinh chênh lệch so với giá đất do Ủy ban Nhân dan tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì phải xác định cộng thêm phần chênh lệch đó vào giá trị thực tế phần vốn về đất để xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn.
Việc tính toán chênh lệch được hướng dẫn tại Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/7/2018 của Bộ Tài chính, cụ thể như sau:
“Đối với giá trị quyền sử dụng đất thuê (trả tiền hàng năm) phải căn cứ vào hợp đồng thuê đất trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn thuê đất, tiền thuê đất và các yếu tố khác (nếu có). Chênh lệch (nếu có) giữa tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại trong hợp đồng hoặc quyết định cho thuê đất tính theo giá đất tại thời điểm có hợp đồng hoặc quyết định cho thuê đất với tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại tính theo giá đất tại thời điểm xác định giá chuyển nhượng được tính bổ sung khi xác định giá khởi điểm.”
Công thức tính tham khảo:
Bài viết tham khảo thông tin từ các Nguồn sau:
Last edited:
