Ngày 17-8, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì cuộc họp rà soát Thông tư 06/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (gọi tắt là Thông tư 06/2023) và Thông tư 03/2023 của NHNN quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 điều 4 Thông tư 16/2021 của NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp (DN) (Thông tư 03-2023).
Nhiều kiến nghị điều chỉnh
Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái nêu rõ thời gian qua, NHNN đã có rất nhiều cố gắng trong công tác chỉ đạo, điều hành chính sách tiền tệ, cũng như xây dựng, hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực này nhằm phục vụ người dân, DN. Vừa qua, NHNN ban hành Thông tư 03/2023 và Thông tư 06/2023. Bên cạnh ý kiến đánh giá cao những nội dung mới của 2 văn bản này thì cũng có những ý kiến phản ánh của DN, hiệp hội.
Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cuộc họp hôm nay với sự có mặt của đại diện các bộ, ngành, DN, hiệp hội nhằm lắng nghe, trao đổi, làm rõ những nội dung mà DN, hiệp hội cho rằng còn vướng mắc, bất cập trong 2 thông tư, cũng như những đề xuất để cấp có thẩm quyền nghiên cứu, xem xét, có biện pháp xử lý phù hợp, hiệu quả, đúng pháp luật.
Tại cuộc họp, sau khi nghe báo cáo của NHNN về các nội dung liên quan đến Thông tư 06/2023, Thông tư 03/2023, đại diện các hiệp hội, DN bất động sản (BĐS) cùng các bộ ngành, NHNN đã trao đổi về một số nội dung liên quan.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), liên quan đến Thông tư 06, ông đã nêu 3 kiến nghị với NHNN. Thứ nhất, đề nghị NHNN xem xét lại quy định "những nhu cầu vốn không được cho vay" tại điều 8 Thông tư 06.
Thứ hai, về điều kiện kinh doanh, trong Thông tư 06 đang có sự nhầm lẫn từ ngữ về mặt kỹ thuật giữa "điều kiện kinh doanh", "điều kiện mở bán" và "điều kiện pháp lý". Bởi lẽ, trong tất cả văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến BĐS, không có "điều kiện kinh doanh", mà chỉ nói "điều kiện pháp lý của dự án", "điều kiện mở bán". Trong khi đó, NHNN lại dùng từ "điều kiện kinh doanh" nên các ngân hàng ở địa phương và các DN họ không biết vận dụng "điều kiện kinh doanh" như thế nào. Do đó, VACC kiến nghị sửa lại là "điều kiện pháp lý của dự án".
Thứ ba, về bù đắp tài chính, thông thường kinh doanh BĐS kéo dài, nên nếu trong 12 tháng không cho vay để hoàn các chi phí thì rất khó. Cho nên đề nghị NHNN giãn thời hạn lên 24 tháng (thay vì 12 tháng).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), đề nghị NHNN xem xét sửa đổi Thông tư 06 theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho DN, nhà đầu tư, khách hàng vay đối với "trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật" tại khoản 9 điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.
Các doanh nghiệp BĐS rất cần vốn vay từ ngân hàng để triển khai dự án. Ảnh: SƠN NHUNG
Nghiên cứu giải pháp cân bằng
Tại cuộc họp, đại diện NHNN và các bộ liên quan đã trao đổi cụ thể với các hiệp hội, DN về các nội dung nêu trên và cho rằng đây là cơ hội để NHNN cũng như các bộ, ngành lắng nghe ý kiến từ thị trường, DN, đánh giá kỹ các tác động để tìm ra những điểm cân bằng và có biện pháp phù hợp vừa hỗ trợ DN vừa bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đánh giá cao đại diện các bộ ngành, DN, hiệp hội đã rất cầu thị, trao đổi thẳng thắn để làm rõ bản chất vấn đề cần xử lý. Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước đang gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm, luôn lắng nghe phản ánh từ thực tế để kịp thời có những chỉ đạo nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng DN ổn định và phát triển bền vững, trong đó có DN BĐS. Đây là chỉ đạo xuyên suốt của Chính phủ.
Phó Thủ tướng nêu rõ NHNN có 2 chức năng rất quan trọng. Một là điều hành chính sách tiền tệ, bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy phát triển kinh tế. Hai là, bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Đây là việc rất khó, đòi hỏi phải có sự kết hợp các giải pháp hài hòa, linh hoạt, hiệu quả. Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN cũng như các bộ, ngành đã triển khai nhiều biện pháp hiệu quả cả về hành chính lẫn xây dựng chính sách, pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho DN sản xuất, kinh doanh, trong đó có việc ban hành Thông tư 06/2023 và Thông tư 03/2023.
Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đề nghị NHNN căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của DN, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS trong điều kiện hiện nay.
Phó Thủ tướng Lê Minh Khái cũng nêu quan điểm đối với những nội dung cụ thể đại diện DN, hiệp hội, các bộ, ngành và NHNN trao đổi tại cuộc họp.
Khó vay mua căn hộ
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động về tín dụng BĐS, tổng giám đốc của một Ngân hàng Thương mại (NHTM) có trụ sở chính tại TP HCM nhận định Thông tư 06 quy định NHTM không cho vay để góp vốn thành lập công ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện theo quy định pháp luật... là chưa hợp lý, không hạn chế được rủi ro tín dụng...
Bởi lẽ, khi cho vay BĐS, các NHTM kiểm soát rủi ro trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng, uy tín của khách hàng và một số điều kiện khác của khoản vay. Ví dụ, hiện nay, sau khi DN hoàn thành phần móng dự án, người mua căn hộ ký hợp đồng mua - bán với chủ đầu tư và hợp đồng này được xem là một phương thức hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh. Như thế, với quy định mới của Thông tư 06 là không cho vay để hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh khiến người dân có đủ điều kiện vay vốn sẽ không vay được tiền từ ngân hàng để mua căn hộ.
Trong khi đó, NHNN cho biết Thông tư 06 ban hành các quy định cấm cho vay như trên là do NHTM khó kiểm soát được việc sử dụng vốn, không có cơ sở để đánh giá khả năng trả nợ của bên vay; các dự án BĐS chưa bảo đảm tính pháp lý, sẽ phát sinh rủi ro khi dự án không có nguồn thu, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng và vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Còn quy định không cho vay để bù đắp tài chính là vì NHTM khó đánh giá sự phù hợp giữa nhu cầu vay vốn và giá trị tài chính khách hàng đã mượn, tính xác thực của các giao dịch.
T.Thơ
. Ông PHẠM THANH HÀ, Phó Thống đốc NHNN:
Bảo đảm tối đa nhu cầu tiếp cận vốn của khách hàng
Sau cuộc họp giữa Phó Thủ tướng Lê Minh Khái với NHNN, các bộ, ngành và một số hiệp hội DN để lắng nghe những ý kiến đóng góp cho Thông tư 06, NHNN sẽ thực hiện các nội dung liên quan đến Thông tư 06 theo kết luận của Chính phủ. Quan điểm của NHNN là trong quá trình thực hiện, nếu Thông tư 06 có vấn đề, NHNN sẽ xem xét, cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung, bảo đảm hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng an toàn, lành mạnh, không có rủi ro phát sinh; đồng thời bảo đảm tối đa nhu cầu tiếp cận vốn của DN và người dân, trong đó có lĩnh vực BĐS.
. Ông NGÔ ĐỨC SƠN, Tổng Giám đốc Công ty DRH Holding:
Giao quyền kiểm soát rủi ro tín dụng cho ngân hàng cho vay
Câu chuyện chỉnh sửa Thông tư 06 (dù chưa có hiệu lực) là chuyện cấp bách và cần thiết mà hầu hết các DN BĐS đang rất quan tâm, bởi từ trước đến nay, các DN đã được vay khi đã có giấy phép xây dựng. Nhưng nhìn tổng thể cho thấy ngành BĐS lâu nay bị "trói buộc" bởi quá nhiều điều kiện, rào cản.
Tôi cho rằng nhà nước cần giao quyền kiểm soát rủi ro tín dụng lại cho chính ngân hàng cho vay. Đủ điều kiện hay không đủ, rủi ro hay không thì ngân hàng thương mại là người chịu trách nhiệm thẩm định. Chính ngân hàng sẽ điều chỉnh tỉ lệ cho vay dựa trên giá trị tài sản đó.
T.Thơ - S.Nhung
Link bài gốc: Khơi thông vốn cho bất động sản
Nhiều kiến nghị điều chỉnh
Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái nêu rõ thời gian qua, NHNN đã có rất nhiều cố gắng trong công tác chỉ đạo, điều hành chính sách tiền tệ, cũng như xây dựng, hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực này nhằm phục vụ người dân, DN. Vừa qua, NHNN ban hành Thông tư 03/2023 và Thông tư 06/2023. Bên cạnh ý kiến đánh giá cao những nội dung mới của 2 văn bản này thì cũng có những ý kiến phản ánh của DN, hiệp hội.
Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cuộc họp hôm nay với sự có mặt của đại diện các bộ, ngành, DN, hiệp hội nhằm lắng nghe, trao đổi, làm rõ những nội dung mà DN, hiệp hội cho rằng còn vướng mắc, bất cập trong 2 thông tư, cũng như những đề xuất để cấp có thẩm quyền nghiên cứu, xem xét, có biện pháp xử lý phù hợp, hiệu quả, đúng pháp luật.
Tại cuộc họp, sau khi nghe báo cáo của NHNN về các nội dung liên quan đến Thông tư 06/2023, Thông tư 03/2023, đại diện các hiệp hội, DN bất động sản (BĐS) cùng các bộ ngành, NHNN đã trao đổi về một số nội dung liên quan.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), liên quan đến Thông tư 06, ông đã nêu 3 kiến nghị với NHNN. Thứ nhất, đề nghị NHNN xem xét lại quy định "những nhu cầu vốn không được cho vay" tại điều 8 Thông tư 06.
Thứ hai, về điều kiện kinh doanh, trong Thông tư 06 đang có sự nhầm lẫn từ ngữ về mặt kỹ thuật giữa "điều kiện kinh doanh", "điều kiện mở bán" và "điều kiện pháp lý". Bởi lẽ, trong tất cả văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến BĐS, không có "điều kiện kinh doanh", mà chỉ nói "điều kiện pháp lý của dự án", "điều kiện mở bán". Trong khi đó, NHNN lại dùng từ "điều kiện kinh doanh" nên các ngân hàng ở địa phương và các DN họ không biết vận dụng "điều kiện kinh doanh" như thế nào. Do đó, VACC kiến nghị sửa lại là "điều kiện pháp lý của dự án".
Thứ ba, về bù đắp tài chính, thông thường kinh doanh BĐS kéo dài, nên nếu trong 12 tháng không cho vay để hoàn các chi phí thì rất khó. Cho nên đề nghị NHNN giãn thời hạn lên 24 tháng (thay vì 12 tháng).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), đề nghị NHNN xem xét sửa đổi Thông tư 06 theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho DN, nhà đầu tư, khách hàng vay đối với "trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật" tại khoản 9 điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.
Các doanh nghiệp BĐS rất cần vốn vay từ ngân hàng để triển khai dự án. Ảnh: SƠN NHUNG
Nghiên cứu giải pháp cân bằng
Tại cuộc họp, đại diện NHNN và các bộ liên quan đã trao đổi cụ thể với các hiệp hội, DN về các nội dung nêu trên và cho rằng đây là cơ hội để NHNN cũng như các bộ, ngành lắng nghe ý kiến từ thị trường, DN, đánh giá kỹ các tác động để tìm ra những điểm cân bằng và có biện pháp phù hợp vừa hỗ trợ DN vừa bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đánh giá cao đại diện các bộ ngành, DN, hiệp hội đã rất cầu thị, trao đổi thẳng thắn để làm rõ bản chất vấn đề cần xử lý. Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước đang gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm, luôn lắng nghe phản ánh từ thực tế để kịp thời có những chỉ đạo nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng DN ổn định và phát triển bền vững, trong đó có DN BĐS. Đây là chỉ đạo xuyên suốt của Chính phủ.
Phó Thủ tướng nêu rõ NHNN có 2 chức năng rất quan trọng. Một là điều hành chính sách tiền tệ, bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy phát triển kinh tế. Hai là, bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Đây là việc rất khó, đòi hỏi phải có sự kết hợp các giải pháp hài hòa, linh hoạt, hiệu quả. Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN cũng như các bộ, ngành đã triển khai nhiều biện pháp hiệu quả cả về hành chính lẫn xây dựng chính sách, pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho DN sản xuất, kinh doanh, trong đó có việc ban hành Thông tư 06/2023 và Thông tư 03/2023.
Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đề nghị NHNN căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của DN, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS trong điều kiện hiện nay.
Phó Thủ tướng Lê Minh Khái cũng nêu quan điểm đối với những nội dung cụ thể đại diện DN, hiệp hội, các bộ, ngành và NHNN trao đổi tại cuộc họp.
Khó vay mua căn hộ
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động về tín dụng BĐS, tổng giám đốc của một Ngân hàng Thương mại (NHTM) có trụ sở chính tại TP HCM nhận định Thông tư 06 quy định NHTM không cho vay để góp vốn thành lập công ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện theo quy định pháp luật... là chưa hợp lý, không hạn chế được rủi ro tín dụng...
Bởi lẽ, khi cho vay BĐS, các NHTM kiểm soát rủi ro trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng, uy tín của khách hàng và một số điều kiện khác của khoản vay. Ví dụ, hiện nay, sau khi DN hoàn thành phần móng dự án, người mua căn hộ ký hợp đồng mua - bán với chủ đầu tư và hợp đồng này được xem là một phương thức hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh. Như thế, với quy định mới của Thông tư 06 là không cho vay để hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh khiến người dân có đủ điều kiện vay vốn sẽ không vay được tiền từ ngân hàng để mua căn hộ.
Trong khi đó, NHNN cho biết Thông tư 06 ban hành các quy định cấm cho vay như trên là do NHTM khó kiểm soát được việc sử dụng vốn, không có cơ sở để đánh giá khả năng trả nợ của bên vay; các dự án BĐS chưa bảo đảm tính pháp lý, sẽ phát sinh rủi ro khi dự án không có nguồn thu, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng và vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Còn quy định không cho vay để bù đắp tài chính là vì NHTM khó đánh giá sự phù hợp giữa nhu cầu vay vốn và giá trị tài chính khách hàng đã mượn, tính xác thực của các giao dịch.
T.Thơ
. Ông PHẠM THANH HÀ, Phó Thống đốc NHNN:
Bảo đảm tối đa nhu cầu tiếp cận vốn của khách hàng
Sau cuộc họp giữa Phó Thủ tướng Lê Minh Khái với NHNN, các bộ, ngành và một số hiệp hội DN để lắng nghe những ý kiến đóng góp cho Thông tư 06, NHNN sẽ thực hiện các nội dung liên quan đến Thông tư 06 theo kết luận của Chính phủ. Quan điểm của NHNN là trong quá trình thực hiện, nếu Thông tư 06 có vấn đề, NHNN sẽ xem xét, cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung, bảo đảm hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng an toàn, lành mạnh, không có rủi ro phát sinh; đồng thời bảo đảm tối đa nhu cầu tiếp cận vốn của DN và người dân, trong đó có lĩnh vực BĐS.
. Ông NGÔ ĐỨC SƠN, Tổng Giám đốc Công ty DRH Holding:
Giao quyền kiểm soát rủi ro tín dụng cho ngân hàng cho vay
Câu chuyện chỉnh sửa Thông tư 06 (dù chưa có hiệu lực) là chuyện cấp bách và cần thiết mà hầu hết các DN BĐS đang rất quan tâm, bởi từ trước đến nay, các DN đã được vay khi đã có giấy phép xây dựng. Nhưng nhìn tổng thể cho thấy ngành BĐS lâu nay bị "trói buộc" bởi quá nhiều điều kiện, rào cản.
Tôi cho rằng nhà nước cần giao quyền kiểm soát rủi ro tín dụng lại cho chính ngân hàng cho vay. Đủ điều kiện hay không đủ, rủi ro hay không thì ngân hàng thương mại là người chịu trách nhiệm thẩm định. Chính ngân hàng sẽ điều chỉnh tỉ lệ cho vay dựa trên giá trị tài sản đó.
T.Thơ - S.Nhung
Link bài gốc: Khơi thông vốn cho bất động sản
