Hỏi: Anh/chị cho em hỏi, hiện nay ngân hàng thẩm định nhà theo giá thị trường hay giá nhà nước và thẩm định như thế nào? Nếu theo giá nhà nước thì Nh được gì và mất gì? Còn nếu theo giá thị trường thì NH mất gì và được gì? Cám ơn anh/chị đã xem qua và giúp em giải đáp thắc mắc.
Đáp 1:
- Hầu hết các ngân hàng thẩm định giá theo thị trường.
- Cách thức của họ là nếu Ngân hàng nào đủ nhân lực hoặc có bộ phân thẩm định giá độc lập thì họ sẽ tự thẩm định giá như đơn vị thẩm định giá bình thường, một số Ngân hàng thì tự xây dựng cơ sở dữ liệu giá riêng theo giá thị trường, và cứ thế cho vay. Một số ngân hàng yêu cầu khách hàng thuê đơn vị thẩm định giá bên ngoài thẩm định.
- Nếu thẩm định giá theo giá nhà nước (UBND tỉnh ban hành) thì:
+ Điểm có lợi:
* Thẩm định giá nhanh (vì đã có khung giá rồi, cứ thế áp vào là xong),
* Giảm rủi ro tín dụng (vì giá đất theo nhà nước là quá thấp so với thị trường).
+ Điểm bất lợi là:
* Vì tài sản của khách hàng không phản ánh giá trị thật (giá thị trường), nên dễ gây sự bức xúc cho khách hàng, làm giảm khách hàng đi vay.
* Giảm doanh thu do hạn mức tín dụng bị hạn chế.
Còn thẩm định giá theo thị trường thì sẽ ngược lại với giá nhà nước.
Đáp 2:
Hiện nay, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản đảm bảo của NH, do vậy việc định giá loại tài sản này là một điều không dễ đối với tất cả các ngân hàng. Trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá thị trường và giá nhà nước. Giá đất thị trường thì người ta nói tới hằng ngày, còn giá đất nhà nước không mấy ai nói đến, nhưng thực ra loại giá này đang gây ra nhiều vấn đề xã hội và làm đau đầu nhiều ngành, nhiều cấp. Thực tế, khung giá đất theo nhà nước ban hành được nhiều người quan tâm đánh giá chỉ bằng khoảng 30% giá trị thật sự của bất động sản theo khung giá trên thị trường, có thể thấy có một độ vênh quá lớn giữa 2 khung giá này, cho nên sẽ có những thuận lợi và hạn chế khi NH thẩm định theo mỗi khung giá.
Theo đó, nếu áp giá theo khung nhà nước thì có hạn chế rõ nhất là giá trị tài sản đảm bảo sau khi định giá k fản ánh đúng giá trị thật của nó (vì giá trị thực tế của nó rất cao), điều này kéo theo nhiều hệ wả xấu như khách hành k đồng ý vay vốn, đồng nghĩa với việc NH k thể cân bằng trong huy động và cho vay để sinh lãi. Còn về thuận lợi thì rõ nhất là NH đã giảm đáng kể rủi ro trong việc cấp tín dụng, wi trình thẩm định tín dụng về việc tài sản đảm bảo khoản vay cũng đơn giản và thuận tiện hơn. Còn về việc áp giá theo thị trường và những mặt hạn chế cũng như thuận lợi của nó có thể thấy rằng nó là điều ngược lại của những gì mà áp giá theo khung nhà nước có. Theo đó, cách nào cũng lộ những nhược điểm và ưu điểm mà dưới góc độ khách hàng thì rõ ràng là khách hàng thích việc định giá theo giá thị trường, còn NH thì lại k vì NH luôn muốn giảm thiểu rủi ro trong việc cấp td. Rõ ràng ở đây có một sự mâu thuẫn từ phía NH và KH. Tuy nhiên, có một sự thắng thế từ phía KH khi hầu hết trong các trường hợp vay vốn hiện nay thì NH đều định giá tài sản đảm bảo theo giá thị trường (trừ cac trường hợp buộc phải tính theo giá nhà nước như đất nông nghiệp, đất nằm trong quy hoạch của nhà nước nhưng chưa được nhà nước thu hồi,…). Điều này có lẽ cũng hợp lý vì nền kt nói chung ngày càng khó khăn, các NH mọc lên wá nhanh với wi mô rộng khiến cho sức cạnh tranh đc đẩy lên cao nhất, chất lượng fục vụ đc đặt lên hàng đầu. Như đã nói như trên, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản đb, cho nên nếu có 1 hệ thống định giá BĐS tốt, đảm bảo tính khách wan và phù hợp với gía trị thị trường sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo tại NH, đồng thời có thể xd chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức td khác. Cho nên thẩm định giá trị tài sản đảm bảo phải gắn liền với việc đánh giá xu hướng của thị trường là việc cần thiết trong điều kiện cạnh tranh hiện nay. Do đó, việc thẩm định theo giá thị trường là 1 việc tất yếu, tuy nhiên, cần lưu ý đây là công việc rất khó khăn vì hiện tại ở VN chưa có một công cụ nào có thể dự báo thị trường một cách khả thi đặc biệt là đối với thị trường mang tính chất đặc thù như thị trường BĐS. Cộng thêm vào đó, hệ thống thông tin trên thị trường tài sản ở VN chưa mang tính tập trung và không minh bạch. Ngoài ra, giá thị trường cũng chỉ đc đo lường mang tính chất định tính ở từng thời điểm nhất định chứ k định lượng rõ ràng như khung giá nhà nước, thế nên để đối fó với rủi ro về nhà đất, NH cũng sẽ fải thận trọng khi thẩm định theo giá tt.
Đáp 1:
- Hầu hết các ngân hàng thẩm định giá theo thị trường.
- Cách thức của họ là nếu Ngân hàng nào đủ nhân lực hoặc có bộ phân thẩm định giá độc lập thì họ sẽ tự thẩm định giá như đơn vị thẩm định giá bình thường, một số Ngân hàng thì tự xây dựng cơ sở dữ liệu giá riêng theo giá thị trường, và cứ thế cho vay. Một số ngân hàng yêu cầu khách hàng thuê đơn vị thẩm định giá bên ngoài thẩm định.
- Nếu thẩm định giá theo giá nhà nước (UBND tỉnh ban hành) thì:
+ Điểm có lợi:
* Thẩm định giá nhanh (vì đã có khung giá rồi, cứ thế áp vào là xong),
* Giảm rủi ro tín dụng (vì giá đất theo nhà nước là quá thấp so với thị trường).
+ Điểm bất lợi là:
* Vì tài sản của khách hàng không phản ánh giá trị thật (giá thị trường), nên dễ gây sự bức xúc cho khách hàng, làm giảm khách hàng đi vay.
* Giảm doanh thu do hạn mức tín dụng bị hạn chế.
Còn thẩm định giá theo thị trường thì sẽ ngược lại với giá nhà nước.
Đáp 2:
Hiện nay, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản đảm bảo của NH, do vậy việc định giá loại tài sản này là một điều không dễ đối với tất cả các ngân hàng. Trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá thị trường và giá nhà nước. Giá đất thị trường thì người ta nói tới hằng ngày, còn giá đất nhà nước không mấy ai nói đến, nhưng thực ra loại giá này đang gây ra nhiều vấn đề xã hội và làm đau đầu nhiều ngành, nhiều cấp. Thực tế, khung giá đất theo nhà nước ban hành được nhiều người quan tâm đánh giá chỉ bằng khoảng 30% giá trị thật sự của bất động sản theo khung giá trên thị trường, có thể thấy có một độ vênh quá lớn giữa 2 khung giá này, cho nên sẽ có những thuận lợi và hạn chế khi NH thẩm định theo mỗi khung giá.
Theo đó, nếu áp giá theo khung nhà nước thì có hạn chế rõ nhất là giá trị tài sản đảm bảo sau khi định giá k fản ánh đúng giá trị thật của nó (vì giá trị thực tế của nó rất cao), điều này kéo theo nhiều hệ wả xấu như khách hành k đồng ý vay vốn, đồng nghĩa với việc NH k thể cân bằng trong huy động và cho vay để sinh lãi. Còn về thuận lợi thì rõ nhất là NH đã giảm đáng kể rủi ro trong việc cấp tín dụng, wi trình thẩm định tín dụng về việc tài sản đảm bảo khoản vay cũng đơn giản và thuận tiện hơn. Còn về việc áp giá theo thị trường và những mặt hạn chế cũng như thuận lợi của nó có thể thấy rằng nó là điều ngược lại của những gì mà áp giá theo khung nhà nước có. Theo đó, cách nào cũng lộ những nhược điểm và ưu điểm mà dưới góc độ khách hàng thì rõ ràng là khách hàng thích việc định giá theo giá thị trường, còn NH thì lại k vì NH luôn muốn giảm thiểu rủi ro trong việc cấp td. Rõ ràng ở đây có một sự mâu thuẫn từ phía NH và KH. Tuy nhiên, có một sự thắng thế từ phía KH khi hầu hết trong các trường hợp vay vốn hiện nay thì NH đều định giá tài sản đảm bảo theo giá thị trường (trừ cac trường hợp buộc phải tính theo giá nhà nước như đất nông nghiệp, đất nằm trong quy hoạch của nhà nước nhưng chưa được nhà nước thu hồi,…). Điều này có lẽ cũng hợp lý vì nền kt nói chung ngày càng khó khăn, các NH mọc lên wá nhanh với wi mô rộng khiến cho sức cạnh tranh đc đẩy lên cao nhất, chất lượng fục vụ đc đặt lên hàng đầu. Như đã nói như trên, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản đb, cho nên nếu có 1 hệ thống định giá BĐS tốt, đảm bảo tính khách wan và phù hợp với gía trị thị trường sẽ góp phần củng cố chất lượng tài sản đảm bảo tại NH, đồng thời có thể xd chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức td khác. Cho nên thẩm định giá trị tài sản đảm bảo phải gắn liền với việc đánh giá xu hướng của thị trường là việc cần thiết trong điều kiện cạnh tranh hiện nay. Do đó, việc thẩm định theo giá thị trường là 1 việc tất yếu, tuy nhiên, cần lưu ý đây là công việc rất khó khăn vì hiện tại ở VN chưa có một công cụ nào có thể dự báo thị trường một cách khả thi đặc biệt là đối với thị trường mang tính chất đặc thù như thị trường BĐS. Cộng thêm vào đó, hệ thống thông tin trên thị trường tài sản ở VN chưa mang tính tập trung và không minh bạch. Ngoài ra, giá thị trường cũng chỉ đc đo lường mang tính chất định tính ở từng thời điểm nhất định chứ k định lượng rõ ràng như khung giá nhà nước, thế nên để đối fó với rủi ro về nhà đất, NH cũng sẽ fải thận trọng khi thẩm định theo giá tt.
(Sinhvienthamdinh.com - Theo thamdinhgia.org)
