Hiện nay, trên một số diễn đàn có trao đổi về vấn đề này. Cụ thể, trên diễn đàn thamdinhgia.org, thành viên mangnon có đưa ra một câu hỏi cụ thể như sau:
Xin được hỏi các bạn làm định giá ở hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng (TCTD), công ty định giá (CTĐG). Trường hợp khách hàng thế chấp tài sản hình thành trên đất để vay tiền (NHTM)/(TCTD) thì có được tính giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị tài sản đảm bảo không?
Có rất nhiều câu trả lời về vấn đề này. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy câu trả lời của Th.s Ngô Thảo - Giảng viên Trường Đại học Tài chính - Marketing TPHCM trả lời về vấn đề này là đầy đủ nhất. Chúng tôi xin trích câu trả lời như sau:
- Về mặt lý luận:
Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng.
- Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dung đối với người thuê đất mà thôi.
- Quyền thuê đất trả tiền một lần là một tài sản thực thể (được xác định bằng lượng tiền mặt bỏ ra) và có giá trị pháp lý.
Do vậy, khi cho vay thế chấp thì ngân hàng không cho vay trên tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ cho vay trên giá trị tài sản hữu hình. Ngược lại, khi thẩm định giá cho mục đích góp vốn liên doanh hay đầu tư thì giá trị tài sản hình thành trong tương lai được tính vào tổng giá trị tài sản.
Vì vậy, cần phải thận trọng đối với với từng mục đích thẩm định giá và sử dụng cơ sở giá trị của nó.
- Về mặt thực tiễn:
Điều 111 Luật đất đai quy định: "Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất".
Như vậy, luật đất đai quy định chỉ được thế chấp khi đã trả hết tiền thuê đất hoặc ít nhất còn lại 5 năm đã trả tiền mới được quyền thế chấp. Đối với thuê đất trả tiền hàng năm thì không được quyền thế chấp. Do vậy, đối với mục đích thế thấp thì đất thuê trả tiền hàng năm không có giá trị lợi thế địa lý.
Theo tôi được biết, hiện nay không có văn bản nào quy định tính giá trị đất thuê trả tiền hàng năm vào giá trị lợi thế đia lý của lô đất cả.
Nguồn: tdg.com.vn
Xin được hỏi các bạn làm định giá ở hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng (TCTD), công ty định giá (CTĐG). Trường hợp khách hàng thế chấp tài sản hình thành trên đất để vay tiền (NHTM)/(TCTD) thì có được tính giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị tài sản đảm bảo không?
Có rất nhiều câu trả lời về vấn đề này. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy câu trả lời của Th.s Ngô Thảo - Giảng viên Trường Đại học Tài chính - Marketing TPHCM trả lời về vấn đề này là đầy đủ nhất. Chúng tôi xin trích câu trả lời như sau:
- Về mặt lý luận:
Giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền được hưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giá thuê đất thị trường. Khi thuê đất trả tiền hàng năm thì quyền thuê được hình thành và có giá trị đối với người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng.
- Quyền thuê đất trả tiền hàng năm là tài sản được hình thành trong tương lai và chỉ có tác dung đối với người thuê đất mà thôi.
- Quyền thuê đất trả tiền một lần là một tài sản thực thể (được xác định bằng lượng tiền mặt bỏ ra) và có giá trị pháp lý.
Do vậy, khi cho vay thế chấp thì ngân hàng không cho vay trên tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ cho vay trên giá trị tài sản hữu hình. Ngược lại, khi thẩm định giá cho mục đích góp vốn liên doanh hay đầu tư thì giá trị tài sản hình thành trong tương lai được tính vào tổng giá trị tài sản.
Vì vậy, cần phải thận trọng đối với với từng mục đích thẩm định giá và sử dụng cơ sở giá trị của nó.
- Về mặt thực tiễn:
Điều 111 Luật đất đai quy định: "Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất".
Như vậy, luật đất đai quy định chỉ được thế chấp khi đã trả hết tiền thuê đất hoặc ít nhất còn lại 5 năm đã trả tiền mới được quyền thế chấp. Đối với thuê đất trả tiền hàng năm thì không được quyền thế chấp. Do vậy, đối với mục đích thế thấp thì đất thuê trả tiền hàng năm không có giá trị lợi thế địa lý.
Theo tôi được biết, hiện nay không có văn bản nào quy định tính giá trị đất thuê trả tiền hàng năm vào giá trị lợi thế đia lý của lô đất cả.
Nguồn: tdg.com.vn
