BĐS A nằm ở mặt tiền đường có DTĐ 300m2, xây dựng trên 120 m2 đất, giấy tờ đầy đủ
- Công trình là nhà cấp 3, một trệt, 2 lầu. Chi tiết xây dựng mới trên m2 diện tích XD như sau:
+ Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2
+Chi phí giấn tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp
+ Lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp
- Hao mòn tích lũy của công trình được ước tính theo phương pháp kết cấu chính
+ Chi tiết kết cấu chính: móng 10%,tường 15%.sàn 10%,đỡ mái 9%,mái 16%
+ Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính được xác định như sau: móng 15%,tường 20%,sàn 30%,đỡ mái 30%,mái 30%
- Giá đất thị trường khảo sát tại khu vực này như sau:
1.BĐS so sánh 1 nằm ở mặt tiền DTĐ 88m2(4mx12m), DTSXD 220m2, khung sàn BTCT,mái tôn, nền gạch men, CLCL 75%, vừa được bán với giá 5.000 triệu đồng
2.BĐS so sánh 2 nằm trong hẻm 6m, cách mặt tiền đường 40m, có DTĐ 84m2(4m x 21m),tóp hậu.Nhà có DTSXD 206.9m2,khung sàn BTCT, mái ngói,nền gạch men,CLCL70%,vừa được thế chấp ở ngân hàng và vay được 1.680 triệu đồng với tỷ lệ cho vay là 60%.
3. BĐS so sánh 3: nằm trong hẻm 6m có DTĐ 86m2 (4mx 21,5m),DTSXD 187,8m2, nhà khung sàn BTCT mái tôn,nền gạch men, CLCL 80% vừa được bán với giá 3.000 triệu động
4. BĐS so sanhs4: nằm ở mặt tiền đường, sổ hông ,có DTĐ 158m2(7.9mx20m),DTSXD 189,1m2.nhà khung sàn BTCT,tường dày 20cm,mái ngói,nền gạch men,CLCL 80% được bán với giá 8.200 triệu đồng
Thông tin thu thậpđược thị trường như sau:
a. Đơn giá xây dựng mới:
+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền đá granit : 3,2 trđ/m2
+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền gạch men: 3 trđ/m2
+ nhà khung sàn BTCT,mái tole, nền gạch men: 2.8 trđ/m2
b. Giá đất hẻm = 60% giá đất mặt tiền
c.Quy mô diện tích đất lớn hơn 100m2 bằng 95% đất có quy mô 60-100m2
d.Đất tóp hậu thấp hơn 5% so với lô đất không tóp hậu
YÊU CẦU: Thẩm định giá BĐS nói trên.
Tính:
TSSS1:
- Tính giá trị còn lại của nhà.(220m2)
-Tính giá trị của đất'(88m2) = giá rao bán BDS - GTCL của căn nhà =>Giá 1m2 đất
TSSS2:
- Tính GTCL căn nhà (206.9m2)
-Tính giá trị của đất(84m2) = Giá thế châp' BDS (tỉ lệ 100%)- GTCL căn nhà=> giá 1m2 đất hẻm=>giá m2 đất mặt tiền =giá m2 hẻm/60%.
TSSS3: Tương tự TSSS2
TSSS4: làm tương tự
Bước 2: lập bảng điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa BDS cần thẩm định với TSSS
về TSS1:
Quy mô: TSS1 tốt hơn TS TDG=> Giảm (100%-105%)/105%=
Về TSSS2:
Quy mô: điều chỉnh tương tự TSSS1
Hình dáng: TSSS2 kém hơn TS TDG=> Tăng (100%-95%)/95%=
TSSS3 và 4 cũng điều chỉnh các yếu tố tương tự
Từ tỉ lệ các yếu tố tăng giảm đó ta sẽ điều chỉnh giá đất của các TSSS tương ứng, từ đó tính ra giá 1m2 đất TS cần TDG.
* Về TS TDG
Tính tỉ lệ CLCL nhà= (15%*10%+20%*15%+30%*10%+30%*9%+30%*16%)/(10%+15%+10%+9%+16%)
CP xây nhà= CPTT+CPGT+LN nhà xd=> giá trị còn lại căn nhà=> Giá BDS= giá đất + giá nhà
Theo mình nghĩ cách làm là thế, mới vô học môn này, có gì sai sót mong mọi người chỉ dẫn giúp mình. Thanks!
- Công trình là nhà cấp 3, một trệt, 2 lầu. Chi tiết xây dựng mới trên m2 diện tích XD như sau:
+ Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2
+Chi phí giấn tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp
+ Lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp
- Hao mòn tích lũy của công trình được ước tính theo phương pháp kết cấu chính
+ Chi tiết kết cấu chính: móng 10%,tường 15%.sàn 10%,đỡ mái 9%,mái 16%
+ Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính được xác định như sau: móng 15%,tường 20%,sàn 30%,đỡ mái 30%,mái 30%
- Giá đất thị trường khảo sát tại khu vực này như sau:
1.BĐS so sánh 1 nằm ở mặt tiền DTĐ 88m2(4mx12m), DTSXD 220m2, khung sàn BTCT,mái tôn, nền gạch men, CLCL 75%, vừa được bán với giá 5.000 triệu đồng
2.BĐS so sánh 2 nằm trong hẻm 6m, cách mặt tiền đường 40m, có DTĐ 84m2(4m x 21m),tóp hậu.Nhà có DTSXD 206.9m2,khung sàn BTCT, mái ngói,nền gạch men,CLCL70%,vừa được thế chấp ở ngân hàng và vay được 1.680 triệu đồng với tỷ lệ cho vay là 60%.
3. BĐS so sánh 3: nằm trong hẻm 6m có DTĐ 86m2 (4mx 21,5m),DTSXD 187,8m2, nhà khung sàn BTCT mái tôn,nền gạch men, CLCL 80% vừa được bán với giá 3.000 triệu động
4. BĐS so sanhs4: nằm ở mặt tiền đường, sổ hông ,có DTĐ 158m2(7.9mx20m),DTSXD 189,1m2.nhà khung sàn BTCT,tường dày 20cm,mái ngói,nền gạch men,CLCL 80% được bán với giá 8.200 triệu đồng
Thông tin thu thậpđược thị trường như sau:
a. Đơn giá xây dựng mới:
+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền đá granit : 3,2 trđ/m2
+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền gạch men: 3 trđ/m2
+ nhà khung sàn BTCT,mái tole, nền gạch men: 2.8 trđ/m2
b. Giá đất hẻm = 60% giá đất mặt tiền
c.Quy mô diện tích đất lớn hơn 100m2 bằng 95% đất có quy mô 60-100m2
d.Đất tóp hậu thấp hơn 5% so với lô đất không tóp hậu
YÊU CẦU: Thẩm định giá BĐS nói trên.
Tính:
TSSS1:
- Tính giá trị còn lại của nhà.(220m2)
-Tính giá trị của đất'(88m2) = giá rao bán BDS - GTCL của căn nhà =>Giá 1m2 đất
TSSS2:
- Tính GTCL căn nhà (206.9m2)
-Tính giá trị của đất(84m2) = Giá thế châp' BDS (tỉ lệ 100%)- GTCL căn nhà=> giá 1m2 đất hẻm=>giá m2 đất mặt tiền =giá m2 hẻm/60%.
TSSS3: Tương tự TSSS2
TSSS4: làm tương tự
Bước 2: lập bảng điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa BDS cần thẩm định với TSSS
về TSS1:
Quy mô: TSS1 tốt hơn TS TDG=> Giảm (100%-105%)/105%=
Về TSSS2:
Quy mô: điều chỉnh tương tự TSSS1
Hình dáng: TSSS2 kém hơn TS TDG=> Tăng (100%-95%)/95%=
TSSS3 và 4 cũng điều chỉnh các yếu tố tương tự
Từ tỉ lệ các yếu tố tăng giảm đó ta sẽ điều chỉnh giá đất của các TSSS tương ứng, từ đó tính ra giá 1m2 đất TS cần TDG.
* Về TS TDG
Tính tỉ lệ CLCL nhà= (15%*10%+20%*15%+30%*10%+30%*9%+30%*16%)/(10%+15%+10%+9%+16%)
CP xây nhà= CPTT+CPGT+LN nhà xd=> giá trị còn lại căn nhà=> Giá BDS= giá đất + giá nhà
Theo mình nghĩ cách làm là thế, mới vô học môn này, có gì sai sót mong mọi người chỉ dẫn giúp mình. Thanks!
(Sưu tầm)
