Phương pháp so sánh trực tiếp
( giá bán )
• Phương pháp so sánh trực tiếp ( phương pháp so sánh những vụ mua bán trên thị trường có thể so sánh được) : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu.
1/ Cơ sở lư luận
• Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
• Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
• Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá .
Ví dụ : TĐG BĐS có CR 5m, CD 20m, mặt tiền đường A, có chủ quyền hợp pháp, điều kiện mua bán trả ngay, tình hình thị trường bất động sản bình thường
Thông tin thị trường có các BĐS đã giao dịch cách thời điểm TĐG trong vòng một tháng trở lại.
BĐS 1: DT 92 m2, gần cạnh BĐS TĐG, bán được 5.621.200.000đ, giá vàng 12.220.000đ/lượng.
BĐS 2 : DT 80m2, vị trí thuận lợi hơn, bán được 5.520.000.000đ, giá vàng 11,5 Trđ/lượng
BĐS 3 : DT 88m2, vị trí kém thuận lợi hơn, bán được 4.266.240.000đ, giá vàng 12.120.000đ/lượng
Giá vàng tại thời điểm TĐG là 12.120.000đ/lượng
Các điều kiện khác tương đồng với BĐS TĐG.
Giải :
BĐS 1 : 5.621.200.000đ / 92m2 = 61,1Trđ/m2
61,1 Trđ/m2/ 12,22 Trđ/lượng = 5lượng
BĐS 2 : 5.520.000.000đ/ 80m2 = 69Trđ/m2
69 Trđ/m2/ 11,5 Trđ/lượng = 6lượng
BĐS 3 : 4.266.240.000đ / 88m2 =48,480Trđ/m2
48,480 Trđ/m2/ 12,120 Trđ/lượng = 4lượng
Giá thị trường của BĐS trong khu vực từ 4 – 6 lượng/m2, BĐS TĐG gần cạnh SS1, giá ước tính 5 lượng/m2 làm cơ sở ước tính GTTT của BĐS mục tiêu
100m2 x 5 lượng x 12,120Trđ/lượng = 6,060tỷđ
2/ Các trường hợp áp dụng
- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.
• Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.
- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các BĐS thương mại - dịch vụ; tức các BĐS thường được mua bán phổ biến trên thị trường
• Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bênh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng...vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh.
• Trên thế giới người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng phương pháp này. Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực tế là vì :
• Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
• Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS.
• Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.
3/ Nguyên tắc áp dụng
• Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lư trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
• Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
• 4/ Các bước tiến hành
Bước 1 : Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 BĐS so sánh)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh
• Chú ý:
- Các tài sản so sánh nên là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, gần cận với tài sản thẩm định giá và các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp có ít tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
- Trường hợp không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu trên thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh).
1.Vị trí mặt bằng
2.Địa điểm
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản
4.Quy hoạch
5.Các công trình xây dựng trên đất
6.Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
• Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt
• Điều chỉnh toàn bộ
• Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình
• Điều chỉnh theo đơn giá đất + xây dựng
• Điều chỉnh theo đơn giá đất trống
1.Vị trí mặt bằng
• Bao gồm kích thước lô đất, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lư.
- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
- Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: Lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp. Chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.
• Ví dụ :
• Lô đất A có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường chỉ có 5m, chiều sâu 100m
• Lô đất B có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường 25m, chiều sâu 20m.
• Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt tiền đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích trên dưới 100m2 là 1 Trđ/m2, không mặt tiền đường chỉ bằng 60% của gía đất mặt tiền đường.
• Giải
• Lô đất B có mặt tiếp giáp mặt tiền đường rộng nên giá 1m2 đất có thể tính 1 Trđ/m2
• Giá trị lô đất B là : 1 Trđ/m 2 x 500m2 = 500 Trđ
• Lô đất A tính làm 2 phần,
• Phần đầu tiếp giáp mặt tiền đường : 5m x 20m x 1 Trđ/m2 = 100 Trđ
• Phần sau không tiếp giáp mặt tiền đường : [5m ( 100m – 20m ) ] x ( 1 Trđ/m2 x 60% ) = 240 Trđ
• Giá trị bình quân của lô đất : ( 100 Trđ + 240 trđ ) : 500m2 = 680.000đ/m2
• Ví dụ :
• Lô đất A có chiều rộng mặt tiền 4,5m, chiều sâu 60 m.
• Lô đất B bên cạnh có chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 20m, Giá chuyển nhượng thực tế là 5 Trđ/m2.
• Lô đất C cách mặt tiền 30m, có chiều rộng 4m, chiều dài 15m, Giá chuyển nhượng thực tế là 3 Trđ/m2.
• Giá trị lô đất A là bao nhiêu?
• Giải
• Giá trị của lô đất B : 4m x 20 m x 5 Trđ/m2 = 400 Trđ
• Giá trị của lô đất C : 4m x 15 m x 3 Trđ/m2 = 180 Trđ
• Giá trị của lô đất A : ( 4,5m x 20m x 5 Trđ ) + ( 4,5m x [ 60m – 20 m ] x 3 trđ/m2 ) = 990 trđ
- Quy mô lô đất : cần chú ư khi thẩm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Vì cách tính giá trị của lô đất có quy mô diện tích lớn hàng ngàn mét vuông ( m2 ) không giống như cách tính một lô đất chuẩn của loại đất ở đô thị có diện tích 60 -100 m2, lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân ( x ) với diện tích lô đất cần thẩm định, mà phải xem xét đến tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. Xét trên 2 trường hợp :
* Trường hợp lô đất nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng được sử dụng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sạn, trung tâm thương mại… thì giá trị đất sẽ rất cao. Vì quy mô diện tích lô đất lớn thuận lợi hơn và hiệu quả hơn so với lô đất có diện tích nhỏ khoảng 100m2, nên đơn giá của lô đất có diện tích lớn có thể bằng hoặc cao hơn so với đơn giá đất của lô đất có diện tích ≤ 100m2.
• Trường hợp lô đất không nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất, thì phải xem xét thêm hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
• Ví dụ :TĐG BĐS có CR 120m, CD 150 m.
• SS1 : 4m x 20m, vị trí kém thuận lợi hơn, vừa mới bán 2 tỷđ
• SS2 : 4,5 x 16m, vị trí thuận lợi hơn, vừa mới bán 2,016 tỷđ.
• SS3: 3,8m x 18m, gần BĐS mục tiêu, vừa mới bán 1.778.400.000đ
• Giả định các yếu tố về pháp lư, về điều kiện giao dịch mua bán trả ngay, và các yếu tố khác là tương đồng
• Giải :
• SS1 : 2tỷđ /80m2 = 25Trđ/m2
• SS2 : 2, 016tỷđ/72m2 = 28Trđ/m2
• SS3 : 1,778.4tỷđ/68,4m2= 26Trđ/m2
• Như vậy GTTT BĐS từ 25 – 28 Trđ/m2, bình quân trên khu vực là 26Trđ/m2
• GTTT BĐS TĐG: 26 Trđ x (120m x150m)= 468 tỷđ
• Ví dụ :
• BĐS cần thẩm định giá có chiều rộng 100m, chiều dài 100m.
• Giá đất giao dịch của các lô đất khoảng 100m2 tại khu vực này 2.000.000đ/m2.
• Tỷ lệ sử dụng đất theo quy hoạch của chính quyền địa phương là 50%
• Chi phí đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m2, thuế 300 Trđ, Lãi cho nhà đầu tư 1,2 tỷđ
• Hãy xác định giá trị lô đất
• Giải :
Giá trị lô đất :
( 100m x 100m x 50% x 2 Trđ/m2 ) –
( 200.000đ/m2 x 100m x 100m) –
300 Trđ – 1,2 tỷđ = 6,5 tỷđ
2.Địa điểm : là xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh.
• Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng khác.
• Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế -xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
• Địa thế lô đất có ư nghĩa quan trọng đối với người Phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản:
• Mức độ hoàn chỉnh về pháp lư càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lư đối với gía trị của các bất động sản, nhà thẩm định giá cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003; Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
• Để xác định đúng tính chất pháp lư về loại đất cần thẩm định giá, phải đối chiếu tính chất pháp lư về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất với thực trạng sử dụng. Thực tế cho thấy ( đặc biệt là ở các tỉnh phía Nam ) không phải lúc nào thực trạng sử dụng đất cũng đúng với pháp lư loại đất sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• khi có phát sinh chênh lệch diện tích đất thực tế sử dụng với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, cần phải làm rơ thực trạng pháp lư của phần chênh lệch này.
Đối tượng phải nộp tiền SDĐ
1. Người được NN giao đất
2. Người đang SDĐ
3. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ở từ ngày 15/10/1993
4. Các trường hợp khác
• Ví dụ :
• Thẩm định giá giá trị thị trường của bất động sản có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, có chủ quyền hợp pháp.
• Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau :
1/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 15m, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855Trđ
2/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay. Giá BĐS vừa được bán 736Trđ
3/ Một BĐS có chiều rộng 4.2m, chiều dài 16.5m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay. Giá BĐS vừa mới bán 451Trđ
• Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
• Hãy ước tính giá trị thị trường các BĐS trên
• Giải :
• Phân tích các so sánh:
1/ Trường hợp này không thuộc đối tượng không phải nộp tiền SDĐ.
• Giá giá trị thị trường của 1m2 là : 855 Trđ / (3.8m x 15m ) = 15Trđ /m2
2/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%, tức là phải nộp 50% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền SDĐ ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 3.8m x 18m x 5 trđ/m2 x 50% = 290,5 Trđ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 736 Trđ + 290,5 Trđ = 1,026.5Tỷđ / (3,8m x 18m ) = 15Trđ/m2
3/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%, tức là phải nộp 100% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền sử dụng đất ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 4.2m x 16.5m x 5 trđ/m2 x 100% = 589.050.000 đ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 451Trđ đ + 589.050.000 đ = 1.039.500.000 đ / (4,2m x 16,5m ) = 15Trđ/m2
• Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá :
• 4m x 20m = 80m2 x 15 Trđ/m2 = 1,2 tỷđ
Sưu tầm từ thamdinhgia.org
( giá bán )
• Phương pháp so sánh trực tiếp ( phương pháp so sánh những vụ mua bán trên thị trường có thể so sánh được) : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu.
1/ Cơ sở lư luận
• Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
• Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
• Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá .
Ví dụ : TĐG BĐS có CR 5m, CD 20m, mặt tiền đường A, có chủ quyền hợp pháp, điều kiện mua bán trả ngay, tình hình thị trường bất động sản bình thường
Thông tin thị trường có các BĐS đã giao dịch cách thời điểm TĐG trong vòng một tháng trở lại.
BĐS 1: DT 92 m2, gần cạnh BĐS TĐG, bán được 5.621.200.000đ, giá vàng 12.220.000đ/lượng.
BĐS 2 : DT 80m2, vị trí thuận lợi hơn, bán được 5.520.000.000đ, giá vàng 11,5 Trđ/lượng
BĐS 3 : DT 88m2, vị trí kém thuận lợi hơn, bán được 4.266.240.000đ, giá vàng 12.120.000đ/lượng
Giá vàng tại thời điểm TĐG là 12.120.000đ/lượng
Các điều kiện khác tương đồng với BĐS TĐG.
Giải :
BĐS 1 : 5.621.200.000đ / 92m2 = 61,1Trđ/m2
61,1 Trđ/m2/ 12,22 Trđ/lượng = 5lượng
BĐS 2 : 5.520.000.000đ/ 80m2 = 69Trđ/m2
69 Trđ/m2/ 11,5 Trđ/lượng = 6lượng
BĐS 3 : 4.266.240.000đ / 88m2 =48,480Trđ/m2
48,480 Trđ/m2/ 12,120 Trđ/lượng = 4lượng
Giá thị trường của BĐS trong khu vực từ 4 – 6 lượng/m2, BĐS TĐG gần cạnh SS1, giá ước tính 5 lượng/m2 làm cơ sở ước tính GTTT của BĐS mục tiêu
100m2 x 5 lượng x 12,120Trđ/lượng = 6,060tỷđ
2/ Các trường hợp áp dụng
- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.
• Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.
- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các BĐS thương mại - dịch vụ; tức các BĐS thường được mua bán phổ biến trên thị trường
• Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bênh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng...vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh.
• Trên thế giới người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng phương pháp này. Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực tế là vì :
• Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
• Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS.
• Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.
3/ Nguyên tắc áp dụng
• Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lư trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
• Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
• 4/ Các bước tiến hành
Bước 1 : Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 BĐS so sánh)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh
• Chú ý:
- Các tài sản so sánh nên là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, gần cận với tài sản thẩm định giá và các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp có ít tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
- Trường hợp không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu trên thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh).
1.Vị trí mặt bằng
2.Địa điểm
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản
4.Quy hoạch
5.Các công trình xây dựng trên đất
6.Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
• Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt
• Điều chỉnh toàn bộ
• Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình
• Điều chỉnh theo đơn giá đất + xây dựng
• Điều chỉnh theo đơn giá đất trống
1.Vị trí mặt bằng
• Bao gồm kích thước lô đất, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lư.
- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
- Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: Lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp. Chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.
• Ví dụ :
• Lô đất A có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường chỉ có 5m, chiều sâu 100m
• Lô đất B có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường 25m, chiều sâu 20m.
• Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt tiền đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích trên dưới 100m2 là 1 Trđ/m2, không mặt tiền đường chỉ bằng 60% của gía đất mặt tiền đường.
• Giải
• Lô đất B có mặt tiếp giáp mặt tiền đường rộng nên giá 1m2 đất có thể tính 1 Trđ/m2
• Giá trị lô đất B là : 1 Trđ/m 2 x 500m2 = 500 Trđ
• Lô đất A tính làm 2 phần,
• Phần đầu tiếp giáp mặt tiền đường : 5m x 20m x 1 Trđ/m2 = 100 Trđ
• Phần sau không tiếp giáp mặt tiền đường : [5m ( 100m – 20m ) ] x ( 1 Trđ/m2 x 60% ) = 240 Trđ
• Giá trị bình quân của lô đất : ( 100 Trđ + 240 trđ ) : 500m2 = 680.000đ/m2
• Ví dụ :
• Lô đất A có chiều rộng mặt tiền 4,5m, chiều sâu 60 m.
• Lô đất B bên cạnh có chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 20m, Giá chuyển nhượng thực tế là 5 Trđ/m2.
• Lô đất C cách mặt tiền 30m, có chiều rộng 4m, chiều dài 15m, Giá chuyển nhượng thực tế là 3 Trđ/m2.
• Giá trị lô đất A là bao nhiêu?
• Giải
• Giá trị của lô đất B : 4m x 20 m x 5 Trđ/m2 = 400 Trđ
• Giá trị của lô đất C : 4m x 15 m x 3 Trđ/m2 = 180 Trđ
• Giá trị của lô đất A : ( 4,5m x 20m x 5 Trđ ) + ( 4,5m x [ 60m – 20 m ] x 3 trđ/m2 ) = 990 trđ
- Quy mô lô đất : cần chú ư khi thẩm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Vì cách tính giá trị của lô đất có quy mô diện tích lớn hàng ngàn mét vuông ( m2 ) không giống như cách tính một lô đất chuẩn của loại đất ở đô thị có diện tích 60 -100 m2, lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân ( x ) với diện tích lô đất cần thẩm định, mà phải xem xét đến tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. Xét trên 2 trường hợp :
* Trường hợp lô đất nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng được sử dụng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sạn, trung tâm thương mại… thì giá trị đất sẽ rất cao. Vì quy mô diện tích lô đất lớn thuận lợi hơn và hiệu quả hơn so với lô đất có diện tích nhỏ khoảng 100m2, nên đơn giá của lô đất có diện tích lớn có thể bằng hoặc cao hơn so với đơn giá đất của lô đất có diện tích ≤ 100m2.
• Trường hợp lô đất không nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất, thì phải xem xét thêm hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
• Ví dụ :TĐG BĐS có CR 120m, CD 150 m.
• SS1 : 4m x 20m, vị trí kém thuận lợi hơn, vừa mới bán 2 tỷđ
• SS2 : 4,5 x 16m, vị trí thuận lợi hơn, vừa mới bán 2,016 tỷđ.
• SS3: 3,8m x 18m, gần BĐS mục tiêu, vừa mới bán 1.778.400.000đ
• Giả định các yếu tố về pháp lư, về điều kiện giao dịch mua bán trả ngay, và các yếu tố khác là tương đồng
• Giải :
• SS1 : 2tỷđ /80m2 = 25Trđ/m2
• SS2 : 2, 016tỷđ/72m2 = 28Trđ/m2
• SS3 : 1,778.4tỷđ/68,4m2= 26Trđ/m2
• Như vậy GTTT BĐS từ 25 – 28 Trđ/m2, bình quân trên khu vực là 26Trđ/m2
• GTTT BĐS TĐG: 26 Trđ x (120m x150m)= 468 tỷđ
• Ví dụ :
• BĐS cần thẩm định giá có chiều rộng 100m, chiều dài 100m.
• Giá đất giao dịch của các lô đất khoảng 100m2 tại khu vực này 2.000.000đ/m2.
• Tỷ lệ sử dụng đất theo quy hoạch của chính quyền địa phương là 50%
• Chi phí đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m2, thuế 300 Trđ, Lãi cho nhà đầu tư 1,2 tỷđ
• Hãy xác định giá trị lô đất
• Giải :
Giá trị lô đất :
( 100m x 100m x 50% x 2 Trđ/m2 ) –
( 200.000đ/m2 x 100m x 100m) –
300 Trđ – 1,2 tỷđ = 6,5 tỷđ
2.Địa điểm : là xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh.
• Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng khác.
• Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế -xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
• Địa thế lô đất có ư nghĩa quan trọng đối với người Phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản:
• Mức độ hoàn chỉnh về pháp lư càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lư đối với gía trị của các bất động sản, nhà thẩm định giá cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003; Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
• Để xác định đúng tính chất pháp lư về loại đất cần thẩm định giá, phải đối chiếu tính chất pháp lư về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất với thực trạng sử dụng. Thực tế cho thấy ( đặc biệt là ở các tỉnh phía Nam ) không phải lúc nào thực trạng sử dụng đất cũng đúng với pháp lư loại đất sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• khi có phát sinh chênh lệch diện tích đất thực tế sử dụng với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, cần phải làm rơ thực trạng pháp lư của phần chênh lệch này.
Đối tượng phải nộp tiền SDĐ
1. Người được NN giao đất
2. Người đang SDĐ
3. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ở từ ngày 15/10/1993
4. Các trường hợp khác
• Ví dụ :
• Thẩm định giá giá trị thị trường của bất động sản có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, có chủ quyền hợp pháp.
• Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau :
1/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 15m, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855Trđ
2/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay. Giá BĐS vừa được bán 736Trđ
3/ Một BĐS có chiều rộng 4.2m, chiều dài 16.5m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay. Giá BĐS vừa mới bán 451Trđ
• Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
• Hãy ước tính giá trị thị trường các BĐS trên
• Giải :
• Phân tích các so sánh:
1/ Trường hợp này không thuộc đối tượng không phải nộp tiền SDĐ.
• Giá giá trị thị trường của 1m2 là : 855 Trđ / (3.8m x 15m ) = 15Trđ /m2
2/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%, tức là phải nộp 50% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền SDĐ ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 3.8m x 18m x 5 trđ/m2 x 50% = 290,5 Trđ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 736 Trđ + 290,5 Trđ = 1,026.5Tỷđ / (3,8m x 18m ) = 15Trđ/m2
3/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%, tức là phải nộp 100% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền sử dụng đất ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 4.2m x 16.5m x 5 trđ/m2 x 100% = 589.050.000 đ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 451Trđ đ + 589.050.000 đ = 1.039.500.000 đ / (4,2m x 16,5m ) = 15Trđ/m2
• Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá :
• 4m x 20m = 80m2 x 15 Trđ/m2 = 1,2 tỷđ
Sưu tầm từ thamdinhgia.org
)