Thực tế những năm qua, tiền sử dụng đất đã trở thành một nguồn thu quan trọng của NSNN, được điều tiết 100% cho ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, kết quả kiểm toán của KTNN cho thấy, tại nhiều địa phương, công tác quản lý, sử dụng đất vẫn còn tình trạng sai sót, lãng phí, thất thoát ngân sách, đặc biệt là trong vấn đề áp dụng các phương pháp xác định giá đất.
Sai sót trong áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở so sánh và điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa khu đất cần thẩm định giá với các khu đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc đã đấu giá quyền sử dụng đất thành công. Trên thực tế, việc áp dụng phương pháp này còn có những sai sót ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá đất.
Có trường hợp, cơ quan thẩm định giá lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng với khu đất thẩm định, đồng thời xác định sai yếu tố điều chỉnh chênh lệch giá. Cụ thể là, các khu đất có diện tích lớn được cơ quan thẩm định giá so sánh với các khu đất có diện tích nhỏ, đồng thời điều chỉnh yếu tố khác biệt về diện tích tỷ lệ thuận với mật độ xây dựng của các khu đất, thay vì phải lựa chọn yếu tố hệ số sử dụng đất để điều chỉnh chênh lệch giá. Việc sử dụng mật độ xây dựng để điều chỉnh giá đất so với giá đất của tài sản so sánh đã làm giảm giá tài sản được định giá rất lớn, chẳng hạn, khi định giá đất khu đất 346 B.V.Đ, quận B, TP. H, việc điều chỉnh chủ yếu khác biệt về diện tích khu đất theo mật độ xây dựng đã làm giá đất giảm 65% so với giá đất của khu đất lân cận là số 327 B.V.Đ, quận B…
Trong một số trường hợp, tài sản so sánh là tài sản được cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả thẩm định giá trước đó, không phải là tài sản được giao dịch thành công trên thị trường. Do vậy, nếu có sai sót trong thẩm định giá lần trước thì sẽ dẫn đến sai sót trong định giá các lần sau.
Sai sót trong áp dụng phương pháp thặng dư
Kết quả các cuộc kiểm toán đã chỉ rõ, việc áp dụng phương pháp thặng dư có 3 sai sót lớn và phổ biến:
Thứ nhất, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 - Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, để tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất. Trên thực tế, có một số phương án đầu tư không phải là tốt và hiệu quả, nhưng địa phương cũng như đơn vị được kiểm toán vẫn xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp này không chính xác.
Ví dụ, năm 2013, một DN đã thẩm định giá thửa đất tại Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, Quận 2, TP. HCM theo phương pháp thặng dư để nhượng bán quyền sử dụng đất. DN này lựa chọn hình thức xây dựng chung cư cao 25 tầng, giá bán trong phương án là 20 triệu đồng/m2 chung cư, chi phí xây dựng 10 triệu đồng/m2. Kết quả xác định: giá đất chỉ có 16 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đang chuyển nhượng tại khu này cùng thời điểm là 35 - 38 triệu đồng/m2. Nếu lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp với quy mô tương tự, giá bán căn hộ sẽ là 40 triệu đồng/m2 chung cư. Giả sử giá xây dựng chung cư cao cấp cao gấp 2 lần chung cư cao tầng, là 20 triệu đồng/m2 thì giá đất theo phương án này cũng là 32 triệu đồng/m2, cao gấp 2 lần giá đất xác định theo phương án của DN.
Ngược lại, nếu thửa đất nằm ở vùng ven, nhưng lại lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp thì giá đất lại giảm rất nhiều, do chi phí xây dựng cao mà giá bán chung cư xa trung tâm thành phố lại thấp.
Thứ hai, về tỷ lệ chiết khấu trong phương pháp thặng dư.
Theo bước 4 của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các trường hợp phương án đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất, sau đó áp dụng quy trình xác định giá tại bước 5 của Tiêu chuẩn thẩm định giá. Tỷ suất chiết khấu hằng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Agribank, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Viettinbank, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá. Tuy nhiên, về nguyên tắc, phương pháp này chỉ đưa ra kết quả chính xác trong trường hợp giá trị đồng tiền ổn định, không có lạm phát.
Ví dụ, dự án lựa chọn là dự án xây dựng cao ốc văn phòng để cho thuê. Nếu đơn giá thuê hằng tháng là 30 USD/m2 sàn và chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu của đồng USD là khoảng 4 - 5%/năm thì tổng doanh thu phát triển sẽ khác rất nhiều khi tính theo VNĐ, với đơn giá thuê tương ứng là 700.000 đồng/m2 và tỷ lệ chiết khấu là 10%/năm. Hiện nay, Việt Nam không ở trong tình trạng lạm phát, nhưng chỉ số giá hằng năm vẫn tương đối cao (5 - 6%/năm), do đó, lãi suất chiết khấu bao gồm cả yếu tố trượt giá. Khi áp dụng phương pháp này, dễ có kết quả là giá đất không đúng với giá thực tế (thấp hơn giá thực tế). Để xử lý vấn đề giá đất được tính toán theo VNĐ, khi ước tính doanh thu phát triển của từng năm, cần phải tính thêm tỷ lệ trượt giá theo thời gian.
Thứ ba, không xử lý các yếu tố ước tính không chính xác khi áp dụng phương pháp thặng dư.
Các yếu tố ước tính không chính xác khi áp dụng phương pháp thặng dư phổ biến là: Một là, xác định không chính xác hệ số sử dụng đất; Hai là, khi triển khai thực hiện dự án, không đền bù giải phóng mặt bằng các vị trí, khu vực theo quy hoạch sử dụng làm công viên, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, nơi giữ xe,… và không thực hiện đầu tư các công trình này, cố ý giảm chi phí, tạo ra doanh thu phát triển, nhưng không điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp NSNN. Ba là, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng không đầy đủ, hoặc đầu tư không đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành…
Đề xuất của Kiểm toán nhà nước
Để phòng, chống thất thoát, lãng phí trong quá trình áp dụng phương pháp xác định giá đất, KTNN khu vực XII đề nghị: Đối với những trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết, làm tăng diện tích đất thương mại hoặc tăng hệ số sử dụng đất, cơ quan quản lý cần tính toán và truy thu thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng với phần diện tích đất thương mại hoặc hệ số sử dụng đất tăng thêm.
Đối với các trường hợp chủ đầu tư không giải phóng mặt bằng các khu vực theo quy hoạch được sử dụng làm công viên cây xanh, công trình phúc lợi công cộng (nhà mẫu giáo, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa khu phố…); thi công không đầy đủ kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng kết cấu hạ tầng không đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng…, các cơ quan cần yêu cầu chủ đầu tư nộp khoản tiền tương ứng vào NSNN (theo mức chi phí đã tính vào tổng chi phí tạo ra doanh thu phát triển trong phương án thẩm định giá theo phương pháp thặng dư), để giao cho tổ chức dịch vụ công thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt.
(Báo Kiểm toán số 52/2018)
Link bài gốc: Những sai sót trong việc áp dụng phương pháp xác định giá đất
Sai sót trong áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở so sánh và điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa khu đất cần thẩm định giá với các khu đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc đã đấu giá quyền sử dụng đất thành công. Trên thực tế, việc áp dụng phương pháp này còn có những sai sót ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá đất.
Có trường hợp, cơ quan thẩm định giá lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng với khu đất thẩm định, đồng thời xác định sai yếu tố điều chỉnh chênh lệch giá. Cụ thể là, các khu đất có diện tích lớn được cơ quan thẩm định giá so sánh với các khu đất có diện tích nhỏ, đồng thời điều chỉnh yếu tố khác biệt về diện tích tỷ lệ thuận với mật độ xây dựng của các khu đất, thay vì phải lựa chọn yếu tố hệ số sử dụng đất để điều chỉnh chênh lệch giá. Việc sử dụng mật độ xây dựng để điều chỉnh giá đất so với giá đất của tài sản so sánh đã làm giảm giá tài sản được định giá rất lớn, chẳng hạn, khi định giá đất khu đất 346 B.V.Đ, quận B, TP. H, việc điều chỉnh chủ yếu khác biệt về diện tích khu đất theo mật độ xây dựng đã làm giá đất giảm 65% so với giá đất của khu đất lân cận là số 327 B.V.Đ, quận B…
Trong một số trường hợp, tài sản so sánh là tài sản được cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả thẩm định giá trước đó, không phải là tài sản được giao dịch thành công trên thị trường. Do vậy, nếu có sai sót trong thẩm định giá lần trước thì sẽ dẫn đến sai sót trong định giá các lần sau.
Sai sót trong áp dụng phương pháp thặng dư
Kết quả các cuộc kiểm toán đã chỉ rõ, việc áp dụng phương pháp thặng dư có 3 sai sót lớn và phổ biến:
Thứ nhất, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 - Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, để tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất. Trên thực tế, có một số phương án đầu tư không phải là tốt và hiệu quả, nhưng địa phương cũng như đơn vị được kiểm toán vẫn xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp này không chính xác.
Ví dụ, năm 2013, một DN đã thẩm định giá thửa đất tại Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, Quận 2, TP. HCM theo phương pháp thặng dư để nhượng bán quyền sử dụng đất. DN này lựa chọn hình thức xây dựng chung cư cao 25 tầng, giá bán trong phương án là 20 triệu đồng/m2 chung cư, chi phí xây dựng 10 triệu đồng/m2. Kết quả xác định: giá đất chỉ có 16 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đang chuyển nhượng tại khu này cùng thời điểm là 35 - 38 triệu đồng/m2. Nếu lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp với quy mô tương tự, giá bán căn hộ sẽ là 40 triệu đồng/m2 chung cư. Giả sử giá xây dựng chung cư cao cấp cao gấp 2 lần chung cư cao tầng, là 20 triệu đồng/m2 thì giá đất theo phương án này cũng là 32 triệu đồng/m2, cao gấp 2 lần giá đất xác định theo phương án của DN.
Ngược lại, nếu thửa đất nằm ở vùng ven, nhưng lại lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp thì giá đất lại giảm rất nhiều, do chi phí xây dựng cao mà giá bán chung cư xa trung tâm thành phố lại thấp.
Thứ hai, về tỷ lệ chiết khấu trong phương pháp thặng dư.
Theo bước 4 của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các trường hợp phương án đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất, sau đó áp dụng quy trình xác định giá tại bước 5 của Tiêu chuẩn thẩm định giá. Tỷ suất chiết khấu hằng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Agribank, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Viettinbank, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá. Tuy nhiên, về nguyên tắc, phương pháp này chỉ đưa ra kết quả chính xác trong trường hợp giá trị đồng tiền ổn định, không có lạm phát.
Ví dụ, dự án lựa chọn là dự án xây dựng cao ốc văn phòng để cho thuê. Nếu đơn giá thuê hằng tháng là 30 USD/m2 sàn và chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu của đồng USD là khoảng 4 - 5%/năm thì tổng doanh thu phát triển sẽ khác rất nhiều khi tính theo VNĐ, với đơn giá thuê tương ứng là 700.000 đồng/m2 và tỷ lệ chiết khấu là 10%/năm. Hiện nay, Việt Nam không ở trong tình trạng lạm phát, nhưng chỉ số giá hằng năm vẫn tương đối cao (5 - 6%/năm), do đó, lãi suất chiết khấu bao gồm cả yếu tố trượt giá. Khi áp dụng phương pháp này, dễ có kết quả là giá đất không đúng với giá thực tế (thấp hơn giá thực tế). Để xử lý vấn đề giá đất được tính toán theo VNĐ, khi ước tính doanh thu phát triển của từng năm, cần phải tính thêm tỷ lệ trượt giá theo thời gian.
Thứ ba, không xử lý các yếu tố ước tính không chính xác khi áp dụng phương pháp thặng dư.
Các yếu tố ước tính không chính xác khi áp dụng phương pháp thặng dư phổ biến là: Một là, xác định không chính xác hệ số sử dụng đất; Hai là, khi triển khai thực hiện dự án, không đền bù giải phóng mặt bằng các vị trí, khu vực theo quy hoạch sử dụng làm công viên, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, nơi giữ xe,… và không thực hiện đầu tư các công trình này, cố ý giảm chi phí, tạo ra doanh thu phát triển, nhưng không điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp NSNN. Ba là, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng không đầy đủ, hoặc đầu tư không đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành…
Đề xuất của Kiểm toán nhà nước
Để phòng, chống thất thoát, lãng phí trong quá trình áp dụng phương pháp xác định giá đất, KTNN khu vực XII đề nghị: Đối với những trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết, làm tăng diện tích đất thương mại hoặc tăng hệ số sử dụng đất, cơ quan quản lý cần tính toán và truy thu thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng với phần diện tích đất thương mại hoặc hệ số sử dụng đất tăng thêm.
Đối với các trường hợp chủ đầu tư không giải phóng mặt bằng các khu vực theo quy hoạch được sử dụng làm công viên cây xanh, công trình phúc lợi công cộng (nhà mẫu giáo, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa khu phố…); thi công không đầy đủ kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng kết cấu hạ tầng không đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng…, các cơ quan cần yêu cầu chủ đầu tư nộp khoản tiền tương ứng vào NSNN (theo mức chi phí đã tính vào tổng chi phí tạo ra doanh thu phát triển trong phương án thẩm định giá theo phương pháp thặng dư), để giao cho tổ chức dịch vụ công thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt.
(Báo Kiểm toán số 52/2018)
Link bài gốc: Những sai sót trong việc áp dụng phương pháp xác định giá đất
