Phương pháp so sánh trực tiếp
( giá bán )
• Phương pháp so sánh trực tiếp ( phương pháp so sánh những vụ mua bán trên thị trường có thể so sánh được) : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu.
1/ Cơ sở lư luận
• Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
• Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
• Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá .
Ví dụ : TĐG BĐS có CR 5m, CD 20m, mặt tiền đường A, có chủ quyền hợp pháp, điều kiện mua bán trả ngay, tình hình thị trường bất động sản bình thường
Thông tin thị trường có các BĐS đã giao dịch cách thời điểm TĐG trong vòng một tháng trở lại.
BĐS 1: DT 92 m2, gần cạnh BĐS TĐG, bán được 5.621.200.000đ, giá vàng 12.220.000đ/lượng.
BĐS 2 : DT 80m2, vị trí thuận lợi hơn, bán được 5.520.000.000đ, giá vàng 11,5 Trđ/lượng
BĐS 3 : DT 88m2, vị trí kém thuận lợi hơn, bán được 4.266.240.000đ, giá vàng 12.120.000đ/lượng
Giá vàng tại thời điểm TĐG là 12.120.000đ/lượng
Các điều kiện khác tương đồng với BĐS TĐG.
Giải :
BĐS 1 : 5.621.200.000đ / 92m2 = 61,1Trđ/m2
61,1 Trđ/m2/ 12,22 Trđ/lượng = 5lượng
BĐS 2 : 5.520.000.000đ/ 80m2 = 69Trđ/m2
69 Trđ/m2/ 11,5 Trđ/lượng = 6lượng
BĐS 3 : 4.266.240.000đ / 88m2 =48,480Trđ/m2
48,480 Trđ/m2/ 12,120 Trđ/lượng = 4lượng
Giá thị trường của BĐS trong khu vực từ 4 – 6 lượng/m2, BĐS TĐG gần cạnh SS1, giá ước tính 5 lượng/m2 làm cơ sở ước tính GTTT của BĐS mục tiêu
100m2 x 5 lượng x 12,120Trđ/lượng = 6,060tỷđ
2/ Các trường hợp áp dụng
- Thẩmđịnh giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.
• Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.
- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các BĐS thương mại - dịch vụ; tức các BĐS thường được mua bán phổ biến trên thị trường
• Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bênh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng...vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh.
• Trên thế giới người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng phương pháp này. Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực tế là vì :
• Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
• Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS.
• Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.
3/ Nguyên tắc áp dụng
• Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lư trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
• Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
• 4/ Các bước tiến hành
Bước 1 : Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 BĐS so sánh)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh
• Chú ý:
- Các tài sản so sánh nên là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, gần cận với tài sản thẩm định giá và các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp có ít tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
- Trường hợp không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu trên thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh).
1.Vị trí mặt bằng
2.Địa điểm
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản
4.Quy hoạch
5.Các công trình xây dựng trên đất
6.Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
• Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt
• Điều chỉnh toàn bộ
• Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình
• Điều chỉnh theo đơn giá đất + xây dựng
• Điều chỉnh theo đơn giá đất trống
1.Vị trí mặt bằng
• Bao gồm kích thước lô đất, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lư.
- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
- Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: Lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp. Chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.
• Ví dụ :
• Lô đất A có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường chỉ có 5m, chiều sâu 100m
• Lô đất B có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường 25m, chiều sâu 20m.
• Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt tiền đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích trên dưới 100m2 là 1 Trđ/m2, không mặt tiền đường chỉ bằng 60% của gía đất mặt tiền đường.
• Giải
• Lô đất B có mặt tiếp giáp mặt tiền đường rộng nên giá 1m2 đất có thể tính 1 Trđ/m2
• Giá trị lô đất B là : 1 Trđ/m 2 x 500m2 = 500 Trđ
• Lô đất A tính làm 2 phần,
• Phần đầu tiếp giáp mặt tiền đường : 5m x 20m x 1 Trđ/m2 = 100 Trđ
• Phần sau không tiếp giáp mặt tiền đường : [5m ( 100m – 20m ) ] x ( 1 Trđ/m2 x 60% ) = 240 Trđ
• Giá trị bình quân của lô đất : ( 100 Trđ + 240 trđ ) : 500m2 = 680.000đ/m2
• Ví dụ :
• Lô đất A có chiều rộng mặt tiền 4,5m, chiều sâu 60 m.
• Lô đất B bên cạnh có chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 20m, Giá chuyển nhượng thực tế là 5 Trđ/m2.
• Lô đất C cách mặt tiền 30m, có chiều rộng 4m, chiều dài 15m, Giá chuyển nhượng thực tế là 3 Trđ/m2.
• Giá trị lô đất A là bao nhiêu?
• Giải
• Giá trị của lô đất B : 4m x 20 m x 5 Trđ/m2 = 400 Trđ
• Giá trị của lô đất C : 4m x 15 m x 3 Trđ/m2 = 180 Trđ
• Giá trị của lô đất A : ( 4,5m x 20m x 5 Trđ ) + ( 4,5m x [ 60m – 20 m ] x 3 trđ/m2 ) = 990 trđ
- Quy mô lô đất : cần chú ư khi thẩm định giáđối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Vì cách tính giá trị của lô đất có quy mô diện tích lớn hàng ngàn mét vuông ( m2 ) không giống như cách tính một lô đất chuẩn của loại đất ở đô thị có diện tích 60 -100 m2, lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân ( x ) với diện tích lô đất cần thẩm định, mà phải xem xét đến tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. Xét trên 2 trường hợp :
* Trường hợp lô đất nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng được sử dụng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sạn, trung tâm thương mại… thì giá trị đất sẽ rất cao. Vì quy mô diện tích lô đất lớn thuận lợi hơn và hiệu quả hơn so với lô đất có diện tích nhỏ khoảng 100m2, nên đơn giá của lô đất có diện tích lớn có thể bằng hoặc cao hơn so với đơn giá đất của lô đất có diện tích ≤ 100m2.
• Trường hợp lô đất không nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất, thì phải xem xét thêm hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
• Ví dụ :TĐG BĐS có CR 120m, CD 150 m.
• SS1 : 4m x 20m, vị trí kém thuận lợi hơn, vừa mới bán 2 tỷđ
• SS2 : 4,5 x 16m, vị trí thuận lợi hơn, vừa mới bán 2,016 tỷđ.
• SS3: 3,8m x 18m, gần BĐS mục tiêu, vừa mới bán 1.778.400.000đ
• Giả định các yếu tố về pháp lư, về điều kiện giao dịch mua bán trả ngay, và các yếu tố khác là tương đồng
• Giải :
• SS1 : 2tỷđ /80m2 = 25Trđ/m2
• SS2 : 2, 016tỷđ/72m2 = 28Trđ/m2
• SS3 : 1,778.4tỷđ/68,4m2= 26Trđ/m2
• Như vậy GTTT BĐS từ 25 – 28 Trđ/m2, bình quân trên khu vực là 26Trđ/m2
• GTTT BĐS TĐG: 26 Trđ x (120m x150m)= 468 tỷđ
• Ví dụ :
• BĐS cần thẩm định giá có chiều rộng 100m, chiều dài 100m.
• Giá đất giao dịch của các lô đất khoảng 100m2 tại khu vực này 2.000.000đ/m2.
• Tỷ lệ sử dụng đất theo quy hoạch của chính quyền địa phương là 50%
• Chi phí đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m2, thuế 300 Trđ, Lãi cho nhà đầu tư 1,2 tỷđ
• Hãy xác định giá trị lô đất
• Giải :
Giá trị lô đất :
( 100m x 100m x 50% x 2 Trđ/m2 ) –
( 200.000đ/m2 x 100m x 100m) –
300 Trđ – 1,2 tỷđ = 6,5 tỷđ
2.Địa điểm : là xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh.
• Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng khác.
• Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế -xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
• Địa thế lô đất có ư nghĩa quan trọng đối với người Phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản:
• Mức độ hoàn chỉnh về pháp lư càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lư đối với gía trị của các bất động sản, nhà thẩm định giá cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003; Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
• Để xác định đúng tính chất pháp lư về loại đất cần thẩm định giá, phải đối chiếu tính chất pháp lư về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất với thực trạng sử dụng. Thực tế cho thấy ( đặc biệt là ở các tỉnh phía Nam ) không phải lúc nào thực trạng sử dụng đất cũng đúng với pháp lư loại đất sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• khi có phát sinh chênh lệch diện tích đất thực tế sử dụng với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, cần phải làm rơ thực trạng pháp lư của phần chênh lệch này.
Đối tượng phải nộp tiền SDĐ
1. Người được NN giao đất
2. Người đang SDĐ
3. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ở từ ngày 15/10/1993
4. Các trường hợp khác
• Ví dụ :
• Thẩm định giá giá trị thị trường của bất động sản có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, có chủ quyền hợp pháp.
• Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau :
1/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 15m, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855Trđ
2/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay. Giá BĐS vừa được bán 736Trđ
3/ Một BĐS có chiều rộng 4.2m, chiều dài 16.5m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay. Giá BĐS vừa mới bán 451Trđ
• Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
• Hãy ước tính giá trị thị trường các BĐS trên
• Giải :
• Phân tích các so sánh:
1/ Trường hợp này không thuộc đối tượng không phải nộp tiền SDĐ.
• Giá giá trị thị trường của 1m2 là : 855 Trđ / (3.8m x 15m ) = 15Trđ /m2
2/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%, tức là phải nộp 50% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền SDĐ ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 3.8m x 18m x 5 trđ/m2 x 50% = 290,5 Trđ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 736 Trđ + 290,5 Trđ = 1,026.5Tỷđ / (3,8m x 18m ) = 15Trđ/m2
3/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%, tức là phải nộp 100% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền sử dụng đất ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 4.2m x 16.5m x 5 trđ/m2 x 100% = 589.050.000 đ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 451Trđ đ + 589.050.000 đ = 1.039.500.000 đ / (4,2m x 16,5m ) = 15Trđ/m2
• Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá :
• 4m x 20m = 80m2 x 15 Trđ/m2 = 1,2 tỷđ
Ví dụ :
• Thẩm định giá bất động sản có chiều rộng = 12m, chiều dài 14m, mặt tiền đường, hợp pháp chủ quyền, điều kiện thị trường bình thường, các điều kiện khác theo tiêu chuẩn VN.
• Thu thập thông tin thị trường :
• So sánh 1 : bất động sản có CR = 12m, CD = 15m, trên cùng một con đường, có vị trí thuận mới vừa mới bán 2,7 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1990, giá vàng 11.520.000đ/lượng
• So sánh 2 : bất động sản có CR = 12m, CD = 20m, trong cùng khu vực, có vị trí kém thuận lợi, mới vừa mới bán 2,520 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993, giá vàng 11.800.000đ/lượng
• So sánh 3 : bất động sản có DT như bất động sản thẩm định giá và vị trí đối diện,vừa mới bán 1,880 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ 30/6/2003, giá vàng 12.120.000đ/lượng
• So sánh 4 : bất động sản có DT 200m2, trong cùng khu vực, có thêm phân sân vườn, gara 125Trđ, vừa mới bán 1,950 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004, giá vàng 12.250.000đ/lượng
• So sánh 5 : bất động sản có DT 144m2, trong cùng khu vực, kém hơn phần sân vườn, gara 85Trđ, vừa mới bán và trả làm 4 đợt : ngay đợt đầu trả 600Trđ, đợt 2 thanh toán 424 Trđ, đợt 3 thanh toán 343 Trđ và đợt cuối cùng thanh toán 334,5Trđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ năm 2001, giá vàng 11.620.000đ/lượng
• Thống kê thông tin thị trường :
• 1/ Hình dáng :
• Vuông vức : 100%
• Nở hậu : 105%
• Tóp hậu : 95%
• 2/ Quy mô diện tích :
• 60 – 100m2 : 110%
• 100 – 150m2 : 105%
• 150 – 250m2 : 100%
• 250 – 300m2 : 95%
• Giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
• Giá vàng tại thời điểm thẩm định : 12.220.000đ/L
• Lãi suất 1 năm 6%/năm, 2 năm 7% năm, 3 năm 8%/năm, 4 năm 9%/năm
• Giải :
• So sánh 1 : bất động sản khi hợp thức hoá chủ quyền, thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003.
• Giá trị thị trường của so sánh 1 : 12m x 15m = 180 m2
• Đơn giá 1m2 : 2,7 tỷđ / 180 m2/ 11.520.000đ/lượng = 1,3 L
• So sánh 2 : Phải nộp tiền SDĐ là 50 % theo Luật đất đai 2003
• 12m x 20m = 240 m2 x 5Trđ x 50% = 600Trđ / 11,8 = 50,85L
• Giá bán bất động khi có chủ quyền 2,520 tỷđ / 11,8 = 213,56 L + 50,85 L = 264,41 L/ 240m2 = 1,1
• So sánh 3 : khi hợp thức hoá phải nộp 50% : 12m x14m = 168m2 x 5Trđ x 50% = 420 Trđ/ 12,12 =34,65 L
• Giá bán BĐS khi có chủ quyền 34,65L + 1,880 tỷđ / 12,12 Trđ/L = 155,11 + 34,65 = 189,76 /168m2 =1,13L
• So sánh 4 : khi HTH chủ quyền phải nộp 100% x 200m2 x 5Trđ = 1Trđ/ 12,25Trđ/L =81,63 L
• Trừ phần hơn sân vườn 1,95 Trđ – 125Trđ =1,825 Trđ / 12,25 = 149L + 81,63L =230,63L / 200m2 = 1,15L
• So sánh 5 : khi HTH phải nộp 50% x 144m2 x 5đ/m2 / 11,62 = 31L
• Quy về ĐK trả ngay : 600 + 424 / 1,061 + 343,5 / 1,072 + 334 / 1,083 = 600 + 400 + 300 + 265 = 1,565 + 85 / 11,62 = 142L + 31 = 173 / 144 = 1,2L x +5% = 1,26 L
• Giá bất động sản trong khu vực : 1,1 – 1,3L
• Giá bất động sản TĐG : 1,2 x 12m x14m / 12,22 = 2.463.552.000đ.
4.Quy hoạch
Xem xét bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không. Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém.
Ví dụ :
TĐG BĐS nằm sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m
DTXD = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, DT các tầng như nhau
Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980
Giá đất chuyển nhượng tại khu vực BĐS TĐG là 15.000.000đ/m2
Giá XD mới nhà cấp 3 tại thời điểm TĐG: 2.200.000 đ/m2
Giá đất của chính quyền địa phương quy định tại khu vực
này là : 7.500.000đ/m2
Đơn giá XD mới nhà cấp 3, do chính quyền quy định: 1.800.000 đ/m2
Chất lượng còn lại : 40%
Thời điểm TĐG : tháng 8/2006
Quy hoạch đường hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố
quy hoạch ( năm 2006 )mở rộng đường thành 16m, mỗi bên mở rộng thêm 5m.
Giải :
1/ Xác định DT :
DT đất : 4m x 20 m = 80 m2
DT sàn XD : 80m2 x 6 tầng = 480 m2
2/ Xác định Vi phạm lộ giới :
Đất : 4m x 5m = 20 m2
Sàn XD : 4 m x 5m x 6 tầng = 120 m2
3/ Xác định GT được bồi thường :
3.1.Căn cứ NĐ 197 và Thông tư 116 và Thông tư 69
Đất : 20 m2 x 7,5 Trđ/m2 = 150 Trđ
Sàn XD : 120 m2 x 1,8 Trđ/m2 x 40% = 86,4 Trđ
3.2.Giá trị thị trường của phần đất không vi phạm lộ giới
Đất : 80 m2 – 20m2 x 15Trđ/m2 = 900 Trđ
Sàn XD : 480 m2 - 120 m2 x 2.2 Trđ/m2 x 40% = 316,8 Trđ
4/ Giá trị BĐS TĐG :
Giá đất : 150 Trđ + 900 Trđ = 1,050 Trđ
Giá sàn XD : 86,4 Trđ + 316,8 Trđ = 403,2 Trđ
Giá BDS : 1,050 Trđ + 403,2 Trđ = 1,453.2 Trđ
5.Các công trình xây dựng trên đất
Đây là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản. Do đó khi xem xét, so sánh giá trị của các bất động sản cần chú ư xem xét tỉ mỉ yếu tố này.
6.Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
• Đây cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất động sản : như thuế, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất , lệ phí trước bạ, mua bán trả 1 lần hay nhiều lần.
Áp dụng công thức :
[latex]PV=1/(1+i)^{n}[/latex] hoặc [latex]PV=(1+i)^{-n}[/latex]
Ví dụ :
1/ Một BĐS có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, vừa mới bán, người bán đồng ư cho người mua được thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm.
• Ngay đợt đầu người mua đã trả được 1,2 Tỷđ, đợt thứ 2 thanh toán 0,840 tỷđ, đợt 3 thanh toán 0,674 Tỷđ, đợt 4 thanh toán 0,490 Tỷđ và đợt cuối cùng thanh toán 0,272 Tỷđ.
• Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm là 5%, 2 năm là 6%, 3 năm là 7%, 4 năm là 8%, 5 năm là 9%.
2/ BĐS có chiều rộng 4m , chiều dài 20m, vừa mới bán, được thanh toán làm 4 đợt, mỗi đợt thanh toán cách nhau 1 năm.
• Ngay đợt đầu người mua đã thanh toán cho người bán số tiền 1.200 Trđ, năm thứ 2 thanh toán 1.060, năm thứ 3 thanh toán 816,5 Trđ và đợt cuối người mua thanh toán 399,3 Trđ.
• Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm là 6%, kỳ hạn 2 năm là 8%, kỳ hạn 3 năm là 10% và kỳ hạn 4 năm là 12 %.
3/ Bất động sản có diện tích 76m2, nội thất tốt hơn bất động sản thẩm định giá 45 Trđ, Xác định GTTT BĐS
• Giá bán thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 6%/năm, 2 năm là 7%/năm, 3 năm là 9%/năm, 4 năm là 10%/ năm. Đợt 1 thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 318 Trđ, đợt 3 thanh toán : 229 Trđ , đợt 4 thanh toán : 129,5 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 83,5 Trđ
4/ Bất động sản có chiều rộng 5m, chiều sâu 16m, nội thất kém hơn Bất động sản cần thẩm định giá 20 Trđ.
• Giá bán được thanh toán làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1năm là 8%/năm, 2 năm là 9%/năm. Đợt 1 thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 270 Trđ, và đợt cuối cùng thanh toán : 78,5 Trđ.
• Hãy tính GTTT của bất động sản trong khu vực
• Giải :
• Căn cứ vào bước 4 của phương pháp so sánh trực tiếp, thực hiện điều chỉnh giá bán thanh toán nhiều đợt về điều kiện trả ngay
• Áp dụng công thức : PV = 1 / (1 + i )^n hoặc
(1 + i )^ -n
1/ Giá trị thị trường của BĐS vừa bán là : 1,2 tỷđ + 0,840 Tỷđ /( 1 + 5% )1 + 0,674 Tỷđ / ( 1 + 6% )2 + 0, 490 Tỷđ /( 1 + 7% )3 + 0,272 Tỷđ / ( 1 + 8% )4
• = 1,2 tỷđ + 0,800 Tỷđ + 0,600 Tỷđ + 0,400 Tỷđ + 0,200 Tỷđ
• = 3,2 Tỷđ
• Đơn giá 1m2 : 3,2 / 80m2 = 40 Trđ/m2
2/ Giá trị thị trường BĐS là : 1.200 Trđ + 1.060 Trđ ( 1 + 6% )-1 + 816,5 Trđ ( 1 + 8% )-2 + 399,3 Trđ ( 1 + 10% )-3
• = 1.100 Trđ + 1.000 Trđ + 700 Trđ + 300Trđ
• = 3.100Trđ / 80 m2 = 38,75Trđ/m2
3/ Giá trị thị trường BĐS là : 950 Trđ + 848 Trđ ( 1 + 6% )-1 + 687 Trđ ( 1 + 7% )-2 + 518,5 Trđ ( 1 + 9% ) –3 + 442,5 Trđ ( 1 + 10 )-4
• = 950 Trđ + 800 Trđ + 600 Trđ + 400 Trđ + 302 Trđ = 3,052 Tỷđ
• Giá trị thị trường BĐS SS sau khi thực hiện điều chỉnh nội thất tốt hơn, về điều kiện tương đồng so với BĐS TĐG : 3,052 Tỷđ - 45 Trđ = 3,007 Tỷđ/ 76m2= 39,6 Trđ/m2
4/ Giá trị thị trường BĐS là : 1.500 Trđ + 1.080 Trđ ( 1 + 8% )-1 + 0,760 Trđ ( 1 + 9% )-2
• = 1.500 Trđ + 1.000 Trđ + 0,640 Trđ = 3.140 Trđ
• Giá trị thị trường BĐS SS sau khi thực hiện điều chỉnh nội thất kém hơn, về điều kiện tương đồng so với BĐS TĐG
• 3.140 Trđ + 20 Trđ = 3.160 Trđ / 80m2 = 39,5Trđ/m2
5/ Những hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp
5.1.Những hạn chế
- Cần thiết phải có thông tin : nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
5.2.Các điều kiện cần thiết
- Chất lượng thông tin phải cao: Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
- Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trường hợp sử dụng những so sánh giao dịch hiện hành ít tương đồng thì sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. VD: lấy tài sản là nhà xưởng so sánh với nhà ở.
- Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, thì phương pháp này khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
6/ Ví dụ 1:
• Bất động sản cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2, ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Giả định các điều kiện về thị trường, mua bán trả ngay, pháp lư như nhau và các yếu tố khác phù hợp với TĐGVN
• Thông tin thu thập cách đây 1 tháng ở khu vực này, có các BĐS giao dịch:
• BĐS 1: cùng chung cư BĐS cần thẩm định giá nằm ở tầng trệt, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 : cùng cụm chung cư và cũng là chung cư 5 tầng, cách chung cư BĐS 1 30 m và đã đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m2 , nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 : nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 : nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150m, vị trí này kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.
- BĐS 5 : nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng
Giải
• Các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có các yếu tố khác nhau cơ bản như sau: vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.
• Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.
• *Ước tính giá bán BĐS1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:
692 Tr - 20 Tr = 672 Tr
• Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất
672 Tr / 84 m2 = 8 Tr/m2
• *Ước tính giá bán BĐS2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:
360 Tr - 10 Tr = 350 Tr
• Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất
350 Tr / 70 m2 = 5 Tr / m2
• *Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá
717,2 Tr – 20 Tr = 697,2 Tr
• Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá
• 697,2 Tr / 84 m2 = 8,3 Tr/m2
• Đơn giá bán BĐS 4 :
189 Tr / 42m2 = 4,5 Tr/ m2
• Đơn giá bán BĐS 5 :
525 Tr / 70m2 = 7,5 Tr/ m2
• Nhận xét :
Qua đối chiếu cho thấy :
BĐS mục tiêu , SS2 và SS4 cùng tầng 3
SS1, SS3 và SS5 cùng tầng trệt
BĐS mục tiêu và SS1 cùng 1 chung cư
SS2 và SS3 cùng 1 chung cư
SS4 và SS5 cùng 1 chung cư
• Qua việc phân tích giá bán và điều chỉnh cho thấy chênh lệch giá bán giữa các SS như sau
SS2/ SS3 = (5 Tr/m2 : 8,3 Tr/m2) X 100% = 60.24 %
SS4/ SS5 = (4,5 Tr/m2 : 7,5 Tr/m2 ) X 100% = 60 %
• Do vậy, có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt.
• Từ đó, ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng 60% đơn giá bán của BĐS 1 vì nằm trong 1 chung cư nhưng khác vị trí tầng.
• Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là:
8 Tr/m2 X 60% X 56 m2 = 268,8 Trđ.
• 7.Ví dụ 2
• Biệt thư A cần thẩm định giá ở khu dân cư nông thôn có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất, hãy tính giá thị trường của biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình thường.
• Được biết:
• -Biệt thự B trên cùng một con đường giống như A nhưng vị trí thuận lợi hơn và có một phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, vừa được bán với điều kiện sau: trả làm 3 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu 500.000.000đ, đợt hai 318.000.000 đ, đợt cuối 215.878.000 đ.
• -Biệt thự C trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém hơn A 20.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 2000, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
• Biệt thự D trên cùng con đường như A, nhưng kém hơn A phần sân vườn 40.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 8/2004, vừa được bán với giá 460.000.000
• Biệt thự E trên cùng con đường, nhưng kém hơn A phần sân vườn 30.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 6/2004, vừa được bán với giá 530.000.000
• -Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2 .
• -Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm.
• Giải :
Căn cứ bước 4 của phương pháp so sánh trực tiếp, phải thực hiện điều chỉnh các so sánh, cụ thể như sau :
1/ So sánh 1 : thực hiện điều chỉnh giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay vào thời điểm TĐG:
300.000.000 đ +[318.000.000 đ x (1+0,06) -1] +[215.878.000 đ x (1+0,07) -2] = 500.000.000 đ + 300.000.000 đ + 220.000.000 đ = 1.020.000.000 đ
Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với biệt thự A
1.020.000.000 đ – 40.000.000 = 980.000.000 đ
2/ So sánh 2 : thực hiện điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự C.
Biệt thự C sử dụng ổn định từ năm 2000 phải nộp 50% tiền sử dụng đất.
400 m2 x 1.000.000 đ/ m2 x 50%= 200.000.000 đ.
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh thủ tục pháp lư về quyền sử dụng đất :
560.000.000 đ + 200.000.000 đ = 760.000.000 đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lư quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
760.000.000 đ + 20.000.000 đ = 780.000.000 đ
3/ So sánh 3 : thực hiện điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự D.
Biệt thự D sử dụng ổn định từ 8/2004 phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
400 m2 x 1.000.000 đ/ m2 x 100%= 400.000.000 đ.
Giá trị biệt thự D sau khi điều chỉnh thủ tục pháp lư về quyền sử dụng đất :
460.000.000 đ + 400.000.000 đ = 860.000.000 đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lư quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 40.000.000 đ = 900.000.000 đ
4/ So sánh 4 : thực hiện điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự E.
Biệt thự E sử dụng ổn định từ 6/2004 phải nộp 50% tiền sử dụng đất.
400 m2 x 1.000.000 đ/ m2 x 50%= 200.000.000 đ.
Giá trị biệt thự D sau khi điều chỉnh thủ tục pháp lư về quyền sử dụng đất :
530.000.000 đ + 200.000.000 đ = 730.000.000 đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lư quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
730.000.000 đ + 30.000.000 đ = 760.000.000 đ
3/ Nhận xét và kết luận :
Qua đối chiếu giá các biệt thự đã bán trong khoảng 760 Trđ - 980 Trđ
• Ví dụ 3:
• Thẩm định giá một bất động sản thuộc cụm chung cư LQĐ: 10 tầng
• Loại tài sản thẩm định giá : căn hộ tầng 5, thuộc khu A
• Diện tích : 62m2
• Thời gian xây dựng : tháng 05/2002
• Thời gian đưa vào sử dụng : tháng 05/2003
• Thời gian thẩm định giá : tháng 05/2006 ( cách đây 2 năm ).
• Điều kiện giao dịch : mua bán trả ngay
• Vế pháp lư : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giá bán đã bao gồm thuế chuyển quyền 4% do người bán chịu.
• Lệ phí trước bạ do người mua chịu : 1%
• Thông tin thu thập trên thị trường về các giao dịch thành:
• - Thời gian xây dựng : cùng thời gian với Bất động sản thẩm định giá
• - Thời gian đưa vào sử dụng : cùng thời gian với Bất động sản thẩm định giá
• - Thời gian các so sánh giao dịch thành trên thị trường : tháng 04/2006 ( cách đây 2 tháng )
• Bất động sản so sánh giao dịch thành có thể sử dụng so sánh : 7 bất động sản
• 1/ Bất động sản 1 :
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt,
• Vị trí : cùng khu A với BĐS thẩm định giá.
• Diện tích : 84m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 31Trđ,
• Giá bán : 787 Trđ.
• 2/ Bất động sản 2
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt
• Vị trí : cách bất động sản thẩm định giá 20m, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá, thuộc khu B.
• Diện tích : 92m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 18 Trđ,
• Giá bán thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng kỳ hạn 1năm 6%/năm, 2 năm 7%/năm, 3 năm 9%/năm, 4 năm 10%/ năm.
• Ngay đợt đầu thanh toán : 250 Trđ, đợt 2 thanh toán : 221 Trđ, đợt 3 thanh toán : 172 Trđ , đợt 4 thanh toán : 194 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 154 Trđ
• 3/ Bất động sản 3
• Loại bất động sản : căn hộ tầng 5
• Vị trí : cách khu A 100m, vị trí kém thuận lợi hơn, thuộc khu C.
• Diện tích : 48m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 17 Trđ,
• Giá bán : 233 Trđ.
4/ Bất động sản 4
• Loại bất động sản : căn hộ tầng 5
• Vị trí : thuộc khu B cùng chung cư SS 2 .
• Diện tích : 73m2
• Về trang trí nội thất: kém hơn Bất động sản cần thẩm định giá 12 Trđ.
• Giá bán : 323,8 Trđ.
• 5/ Bất động sản 5
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt, thuộc khu C
• Vị trí : thuộc khu C cùng chung cư SS 3
• Diện tích : 50m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 27 Trđ.
• Giá bán : 445 Trđ.
• 6/ Bất động sản 6
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt
• Vị trí : đối diện khu A, vị trí thuận lợi như khu A, thuộc khu D
• Diện tích : 88m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 14 Trđ.
• Giá bán thanh toán làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 8%/năm, 2 năm 10%/ năm.
• Ngay đợt đầu thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 324 Trđ, và đợt cuối cùng thanh toán : 188 Trđ
• Lệ phí trước bạ : người bán nộp
• Đơn giá xây dựng của Nhà nước quy định để tính tiền nộp lệ phí trước bạ : 1.200.000đ/m2.
• 7/ Bất động sản 7
• Loại bất động sản : căn hộ tầng 5, thuộc khu D
• Vị trí : cùng cụm chung cư với Bất động sản 6
• Diện tích : 69m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơnBất động sản cần thẩm định giá 3,5 Trđ.
• Giá bán thanh toán làm 4 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng 1 năm 5%/năm, 2 năm 6%/năm, 3 năm 7%/ năm.
• Ngay đợt đầu thanh toán : 100 Trđ, đợt 2 thanh toán : 94,5 Trđ, đợt 3 thanh toán : 79 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 66 Trđ.
• Giải
• 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : Phương pháp so sánh trực tiếp ( giá bán)
• 2/ Nguyên tắc :
• Thay thế
• Sự đóng góp
• 3/ Các bước tiến hành :
• Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về các so sánh trên thị trường đã giao dịch thành, gần thời điểm thẩm định giá có thể so sánh được : đề bài đã cho
• Bước 2 : Kiểm tra các so sánh đã tìm kiếm được ở bước 1: đề bài đã cho
• Bước 3 : Lựa chọn các so sánh có thể so sánh được sau khi thực hiện bước 2 ( đề bài đã cho)
• Bước 4 : Phân tích giá và thực hiện điều chỉnh các so sánh của bước 3
• Thông tin thu thập được cho thấy các BĐS TĐG và các BĐS SS có các yếu tố khác nhau cơ bản : vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư, điều kiện giao dịch mua bán trên thị trường.
Thực hiện điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và điều kiện giao dịch, mua bán trên thị trường:
• 1/ Bất động sản 1 :
• - Ước tính giá bán của Bất động sản 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 787 Trđ - 31 Trđ = 756 Trđ
• - Đơn giá Bất động sản 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất
• 756 Trđ : 84 m2 == 9 Trđ/m2
• 2/ Bất động sản 2
• - Ước tính giá bán Bất động sản 2 sau khi điều chỉnh về điều kiện mua bán trả ngay:
• Áp dụng công thức : PV = 1/ ( 1 + i)n = (1 + i )–n
• Trong đó : i : Lãi suất
• n : số năm
• PV = 250 Trđ + [ 212 Trđ x ( 1 + 0,06)-1 ]+ [ 172 Trđ x (1 + 0,07)-2 ] + [ 194,5 Trđ x (1 + 0,09)-3 ] + [ 154 x (1 + 0,1)-4 ] = 250 + 200 + 150 + 150 + 105 = 855 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 855 Trđ - 18 Trđ = 837 Trđ
• Đơn giá BĐS 2 sau khi điều chỉnh:
• 837 Trđ : 92 m2 = 9,1 Trđ/m2
• 3/ Bất động sản 3 :
• - Ước tính giá bán Bất động sản 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 233 Trđ - 17 Trđ = 216 Trđ
• - Đơn giá BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất :
• 216 Trđ : 48 m2 = 4,5 Trđ/m2
• 4/ Bất động sản 4 :
• - Ước tính giá bán Bất động sản 4 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 323,8 Trđ + 12 Trđ = 335,8 Trđ
• - Đơn giá BĐS 4 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất :
• 335,8 Trđ : 73 m2 = 4,6 Trđ/m2
• 5/ Bất động sản 5
• - Ước tính giá bán Bất động sản 5 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 445 Trđ - 27 Trđ = 472 Trđ
• - Đơn giá BĐS 5 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất :
• 472 Trđ : 50 m2 = 8,9 Trđ/m2
• 6/ Bất động sản 6
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh về điều kiện mua bán trả ngay:
• Áp dụng công thức : PV = 1/ ( 1 + i)n = (1 + i ) –n
• Trong đó : i : Lãi suất
• n : số năm
• PV = 350 Trđ +[ 324 Trđ x ( 1 + 0,08)-1 ] + [ 188 Trđ x ( 1 + 0,1)-2 ] # 350 + 300 + 155 = 805 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh về điều kiện người mua nộp lệ phí trước bạ:
• 805 Trđ + ( 1.200.000đ X 1% X 88m2) # 806 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 806 Trđ - 14 Trđ = 792 Trđ
• Đơn giá BĐS 6 sau khi điều chỉnh:
• 792 Trđ : 88 m2 = 9 Trđ/m2
• 7/ Bất động sản 7
• - Ước tính giá bán Bất động sản 7 sau khi điều chỉnh về điều kiện mua bán trả ngay:
• Áp dụng công thức : PV = 1/ ( 1 + i)n = (1 + i ) –n
• Trong đó : i : Lãi suất
• n : số năm
• PV = 100 Trđ + [ 94,5 Trđ x ( 1 + 0,05)-1 ] + [ 79 Trđ x (1 + 0,06)-2 ] + [ 66 Trđ x (1 + 0,07)-3 ] # 314 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh về điều kiện người bán nộp thuế chuyển quyền sử dụng:
• 314 Trđ - 3.5 Trđ = 310,5 Trđ
• Đơn giá BĐS 6 sau khi điều chỉnh:
• 310,5 Trđ : 69 m2 = 4,5 Trđ/m2
Nhận xét so sánh:
• Theo thông tin thu thập được cho thấy
• A/ Về vị trí chung cư :
• BĐS TĐG và SS 1 cùng khu A
• SS 2, SS 4 cùng chung cư khu B
• SS 3, SS 5 cùng chung cư khu C
• SS 6, SS 7 cùng chung cư khu D
• B/ Về vị trí tầng:
• BĐS TĐG và SS 3, SS 4, SS 7 cùng tầng 5.
• SS 1, SS 2, SS 5, SS 6 cùng tầng trệt
• Căn cứ vào kết quả phân tích và điều chỉnh giá bán cho thấy :
• SS2 / SS 4 = 4,6 Trđ/m2 / 9,1 Trđ/m2 = 50,5%
• SS 3 / SS 5 = 4,5 Trđ/m2 / 8,9 Trđ/m2 = 50,6%
• SS 6 / SS 7 = 4,5 Trđ/m2 / 9 Trđ/m2 = 50,0%
• Đơn giá bán căn hộ ở tầng 5 bằng khoảng 50% so với đơn giá bán căn hộ tầng trệt
• Vì vậy, ước tính giá bán Bất động sản thẩm định giá bằng khoảng 50% đơn giá SS 1
• Bước 5 : Ước tính giá thị trường của Bất động sản thẩm định giá :
• 9 Trđ/ m2 X 50% X 62m2 = 279 Trđ
( giá bán )
• Phương pháp so sánh trực tiếp ( phương pháp so sánh những vụ mua bán trên thị trường có thể so sánh được) : là phương pháp sử dụng giá bán của các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu.
1/ Cơ sở lư luận
• Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
• Không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
• Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá .
Ví dụ : TĐG BĐS có CR 5m, CD 20m, mặt tiền đường A, có chủ quyền hợp pháp, điều kiện mua bán trả ngay, tình hình thị trường bất động sản bình thường
Thông tin thị trường có các BĐS đã giao dịch cách thời điểm TĐG trong vòng một tháng trở lại.
BĐS 1: DT 92 m2, gần cạnh BĐS TĐG, bán được 5.621.200.000đ, giá vàng 12.220.000đ/lượng.
BĐS 2 : DT 80m2, vị trí thuận lợi hơn, bán được 5.520.000.000đ, giá vàng 11,5 Trđ/lượng
BĐS 3 : DT 88m2, vị trí kém thuận lợi hơn, bán được 4.266.240.000đ, giá vàng 12.120.000đ/lượng
Giá vàng tại thời điểm TĐG là 12.120.000đ/lượng
Các điều kiện khác tương đồng với BĐS TĐG.
Giải :
BĐS 1 : 5.621.200.000đ / 92m2 = 61,1Trđ/m2
61,1 Trđ/m2/ 12,22 Trđ/lượng = 5lượng
BĐS 2 : 5.520.000.000đ/ 80m2 = 69Trđ/m2
69 Trđ/m2/ 11,5 Trđ/lượng = 6lượng
BĐS 3 : 4.266.240.000đ / 88m2 =48,480Trđ/m2
48,480 Trđ/m2/ 12,120 Trđ/lượng = 4lượng
Giá thị trường của BĐS trong khu vực từ 4 – 6 lượng/m2, BĐS TĐG gần cạnh SS1, giá ước tính 5 lượng/m2 làm cơ sở ước tính GTTT của BĐS mục tiêu
100m2 x 5 lượng x 12,120Trđ/lượng = 6,060tỷđ
2/ Các trường hợp áp dụng
- Thẩmđịnh giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.
• Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.
- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các BĐS thương mại - dịch vụ; tức các BĐS thường được mua bán phổ biến trên thị trường
• Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bênh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng...vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh.
• Trên thế giới người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng phương pháp này. Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực tế là vì :
• Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
• Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS.
• Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.
3/ Nguyên tắc áp dụng
• Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lư trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
• Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
• 4/ Các bước tiến hành
Bước 1 : Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 BĐS so sánh)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh
• Chú ý:
- Các tài sản so sánh nên là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, gần cận với tài sản thẩm định giá và các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp có ít tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
- Trường hợp không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu trên thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh).
1.Vị trí mặt bằng
2.Địa điểm
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản
4.Quy hoạch
5.Các công trình xây dựng trên đất
6.Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
• Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt
• Điều chỉnh toàn bộ
• Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình
• Điều chỉnh theo đơn giá đất + xây dựng
• Điều chỉnh theo đơn giá đất trống
1.Vị trí mặt bằng
• Bao gồm kích thước lô đất, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lư.
- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
- Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: Lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp. Chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.
• Ví dụ :
• Lô đất A có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường chỉ có 5m, chiều sâu 100m
• Lô đất B có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường 25m, chiều sâu 20m.
• Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt tiền đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích trên dưới 100m2 là 1 Trđ/m2, không mặt tiền đường chỉ bằng 60% của gía đất mặt tiền đường.
• Giải
• Lô đất B có mặt tiếp giáp mặt tiền đường rộng nên giá 1m2 đất có thể tính 1 Trđ/m2
• Giá trị lô đất B là : 1 Trđ/m 2 x 500m2 = 500 Trđ
• Lô đất A tính làm 2 phần,
• Phần đầu tiếp giáp mặt tiền đường : 5m x 20m x 1 Trđ/m2 = 100 Trđ
• Phần sau không tiếp giáp mặt tiền đường : [5m ( 100m – 20m ) ] x ( 1 Trđ/m2 x 60% ) = 240 Trđ
• Giá trị bình quân của lô đất : ( 100 Trđ + 240 trđ ) : 500m2 = 680.000đ/m2
• Ví dụ :
• Lô đất A có chiều rộng mặt tiền 4,5m, chiều sâu 60 m.
• Lô đất B bên cạnh có chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 20m, Giá chuyển nhượng thực tế là 5 Trđ/m2.
• Lô đất C cách mặt tiền 30m, có chiều rộng 4m, chiều dài 15m, Giá chuyển nhượng thực tế là 3 Trđ/m2.
• Giá trị lô đất A là bao nhiêu?
• Giải
• Giá trị của lô đất B : 4m x 20 m x 5 Trđ/m2 = 400 Trđ
• Giá trị của lô đất C : 4m x 15 m x 3 Trđ/m2 = 180 Trđ
• Giá trị của lô đất A : ( 4,5m x 20m x 5 Trđ ) + ( 4,5m x [ 60m – 20 m ] x 3 trđ/m2 ) = 990 trđ
- Quy mô lô đất : cần chú ư khi thẩm định giáđối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Vì cách tính giá trị của lô đất có quy mô diện tích lớn hàng ngàn mét vuông ( m2 ) không giống như cách tính một lô đất chuẩn của loại đất ở đô thị có diện tích 60 -100 m2, lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân ( x ) với diện tích lô đất cần thẩm định, mà phải xem xét đến tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. Xét trên 2 trường hợp :
* Trường hợp lô đất nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng được sử dụng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sạn, trung tâm thương mại… thì giá trị đất sẽ rất cao. Vì quy mô diện tích lô đất lớn thuận lợi hơn và hiệu quả hơn so với lô đất có diện tích nhỏ khoảng 100m2, nên đơn giá của lô đất có diện tích lớn có thể bằng hoặc cao hơn so với đơn giá đất của lô đất có diện tích ≤ 100m2.
• Trường hợp lô đất không nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất, thì phải xem xét thêm hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
• Ví dụ :TĐG BĐS có CR 120m, CD 150 m.
• SS1 : 4m x 20m, vị trí kém thuận lợi hơn, vừa mới bán 2 tỷđ
• SS2 : 4,5 x 16m, vị trí thuận lợi hơn, vừa mới bán 2,016 tỷđ.
• SS3: 3,8m x 18m, gần BĐS mục tiêu, vừa mới bán 1.778.400.000đ
• Giả định các yếu tố về pháp lư, về điều kiện giao dịch mua bán trả ngay, và các yếu tố khác là tương đồng
• Giải :
• SS1 : 2tỷđ /80m2 = 25Trđ/m2
• SS2 : 2, 016tỷđ/72m2 = 28Trđ/m2
• SS3 : 1,778.4tỷđ/68,4m2= 26Trđ/m2
• Như vậy GTTT BĐS từ 25 – 28 Trđ/m2, bình quân trên khu vực là 26Trđ/m2
• GTTT BĐS TĐG: 26 Trđ x (120m x150m)= 468 tỷđ
• Ví dụ :
• BĐS cần thẩm định giá có chiều rộng 100m, chiều dài 100m.
• Giá đất giao dịch của các lô đất khoảng 100m2 tại khu vực này 2.000.000đ/m2.
• Tỷ lệ sử dụng đất theo quy hoạch của chính quyền địa phương là 50%
• Chi phí đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m2, thuế 300 Trđ, Lãi cho nhà đầu tư 1,2 tỷđ
• Hãy xác định giá trị lô đất
• Giải :
Giá trị lô đất :
( 100m x 100m x 50% x 2 Trđ/m2 ) –
( 200.000đ/m2 x 100m x 100m) –
300 Trđ – 1,2 tỷđ = 6,5 tỷđ
2.Địa điểm : là xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh.
• Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng khác.
• Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế -xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
• Địa thế lô đất có ư nghĩa quan trọng đối với người Phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.
3.Tình trạng pháp lư của bất động sản:
• Mức độ hoàn chỉnh về pháp lư càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lư đối với gía trị của các bất động sản, nhà thẩm định giá cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003; Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
• Để xác định đúng tính chất pháp lư về loại đất cần thẩm định giá, phải đối chiếu tính chất pháp lư về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất với thực trạng sử dụng. Thực tế cho thấy ( đặc biệt là ở các tỉnh phía Nam ) không phải lúc nào thực trạng sử dụng đất cũng đúng với pháp lư loại đất sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• khi có phát sinh chênh lệch diện tích đất thực tế sử dụng với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, cần phải làm rơ thực trạng pháp lư của phần chênh lệch này.
Đối tượng phải nộp tiền SDĐ
1. Người được NN giao đất
2. Người đang SDĐ
3. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ở từ ngày 15/10/1993
4. Các trường hợp khác
• Ví dụ :
• Thẩm định giá giá trị thị trường của bất động sản có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, có chủ quyền hợp pháp.
• Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau :
1/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 15m, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855Trđ
2/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay. Giá BĐS vừa được bán 736Trđ
3/ Một BĐS có chiều rộng 4.2m, chiều dài 16.5m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay. Giá BĐS vừa mới bán 451Trđ
• Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
• Hãy ước tính giá trị thị trường các BĐS trên
• Giải :
• Phân tích các so sánh:
1/ Trường hợp này không thuộc đối tượng không phải nộp tiền SDĐ.
• Giá giá trị thị trường của 1m2 là : 855 Trđ / (3.8m x 15m ) = 15Trđ /m2
2/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%, tức là phải nộp 50% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền SDĐ ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 3.8m x 18m x 5 trđ/m2 x 50% = 290,5 Trđ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 736 Trđ + 290,5 Trđ = 1,026.5Tỷđ / (3,8m x 18m ) = 15Trđ/m2
3/ Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%, tức là phải nộp 100% tiền sử dụng đất để được cấp chủ quyền
• Nghĩa vụ tài chính ( tiền sử dụng đất ) khi hợp thức hoá chủ quyền
• 4.2m x 16.5m x 5 trđ/m2 x 100% = 589.050.000 đ
• Giá trị thị trường của 1m2 là : 451Trđ đ + 589.050.000 đ = 1.039.500.000 đ / (4,2m x 16,5m ) = 15Trđ/m2
• Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá :
• 4m x 20m = 80m2 x 15 Trđ/m2 = 1,2 tỷđ
Ví dụ :
• Thẩm định giá bất động sản có chiều rộng = 12m, chiều dài 14m, mặt tiền đường, hợp pháp chủ quyền, điều kiện thị trường bình thường, các điều kiện khác theo tiêu chuẩn VN.
• Thu thập thông tin thị trường :
• So sánh 1 : bất động sản có CR = 12m, CD = 15m, trên cùng một con đường, có vị trí thuận mới vừa mới bán 2,7 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1990, giá vàng 11.520.000đ/lượng
• So sánh 2 : bất động sản có CR = 12m, CD = 20m, trong cùng khu vực, có vị trí kém thuận lợi, mới vừa mới bán 2,520 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993, giá vàng 11.800.000đ/lượng
• So sánh 3 : bất động sản có DT như bất động sản thẩm định giá và vị trí đối diện,vừa mới bán 1,880 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ 30/6/2003, giá vàng 12.120.000đ/lượng
• So sánh 4 : bất động sản có DT 200m2, trong cùng khu vực, có thêm phân sân vườn, gara 125Trđ, vừa mới bán 1,950 tỷđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004, giá vàng 12.250.000đ/lượng
• So sánh 5 : bất động sản có DT 144m2, trong cùng khu vực, kém hơn phần sân vườn, gara 85Trđ, vừa mới bán và trả làm 4 đợt : ngay đợt đầu trả 600Trđ, đợt 2 thanh toán 424 Trđ, đợt 3 thanh toán 343 Trđ và đợt cuối cùng thanh toán 334,5Trđ, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ năm 2001, giá vàng 11.620.000đ/lượng
• Thống kê thông tin thị trường :
• 1/ Hình dáng :
• Vuông vức : 100%
• Nở hậu : 105%
• Tóp hậu : 95%
• 2/ Quy mô diện tích :
• 60 – 100m2 : 110%
• 100 – 150m2 : 105%
• 150 – 250m2 : 100%
• 250 – 300m2 : 95%
• Giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 5 Trđ/m2
• Giá vàng tại thời điểm thẩm định : 12.220.000đ/L
• Lãi suất 1 năm 6%/năm, 2 năm 7% năm, 3 năm 8%/năm, 4 năm 9%/năm
• Giải :
• So sánh 1 : bất động sản khi hợp thức hoá chủ quyền, thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003.
• Giá trị thị trường của so sánh 1 : 12m x 15m = 180 m2
• Đơn giá 1m2 : 2,7 tỷđ / 180 m2/ 11.520.000đ/lượng = 1,3 L
• So sánh 2 : Phải nộp tiền SDĐ là 50 % theo Luật đất đai 2003
• 12m x 20m = 240 m2 x 5Trđ x 50% = 600Trđ / 11,8 = 50,85L
• Giá bán bất động khi có chủ quyền 2,520 tỷđ / 11,8 = 213,56 L + 50,85 L = 264,41 L/ 240m2 = 1,1
• So sánh 3 : khi hợp thức hoá phải nộp 50% : 12m x14m = 168m2 x 5Trđ x 50% = 420 Trđ/ 12,12 =34,65 L
• Giá bán BĐS khi có chủ quyền 34,65L + 1,880 tỷđ / 12,12 Trđ/L = 155,11 + 34,65 = 189,76 /168m2 =1,13L
• So sánh 4 : khi HTH chủ quyền phải nộp 100% x 200m2 x 5Trđ = 1Trđ/ 12,25Trđ/L =81,63 L
• Trừ phần hơn sân vườn 1,95 Trđ – 125Trđ =1,825 Trđ / 12,25 = 149L + 81,63L =230,63L / 200m2 = 1,15L
• So sánh 5 : khi HTH phải nộp 50% x 144m2 x 5đ/m2 / 11,62 = 31L
• Quy về ĐK trả ngay : 600 + 424 / 1,061 + 343,5 / 1,072 + 334 / 1,083 = 600 + 400 + 300 + 265 = 1,565 + 85 / 11,62 = 142L + 31 = 173 / 144 = 1,2L x +5% = 1,26 L
• Giá bất động sản trong khu vực : 1,1 – 1,3L
• Giá bất động sản TĐG : 1,2 x 12m x14m / 12,22 = 2.463.552.000đ.
4.Quy hoạch
Xem xét bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không. Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém.
Ví dụ :
TĐG BĐS nằm sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m
DTXD = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, DT các tầng như nhau
Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980
Giá đất chuyển nhượng tại khu vực BĐS TĐG là 15.000.000đ/m2
Giá XD mới nhà cấp 3 tại thời điểm TĐG: 2.200.000 đ/m2
Giá đất của chính quyền địa phương quy định tại khu vực
này là : 7.500.000đ/m2
Đơn giá XD mới nhà cấp 3, do chính quyền quy định: 1.800.000 đ/m2
Chất lượng còn lại : 40%
Thời điểm TĐG : tháng 8/2006
Quy hoạch đường hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố
quy hoạch ( năm 2006 )mở rộng đường thành 16m, mỗi bên mở rộng thêm 5m.
Giải :
1/ Xác định DT :
DT đất : 4m x 20 m = 80 m2
DT sàn XD : 80m2 x 6 tầng = 480 m2
2/ Xác định Vi phạm lộ giới :
Đất : 4m x 5m = 20 m2
Sàn XD : 4 m x 5m x 6 tầng = 120 m2
3/ Xác định GT được bồi thường :
3.1.Căn cứ NĐ 197 và Thông tư 116 và Thông tư 69
Đất : 20 m2 x 7,5 Trđ/m2 = 150 Trđ
Sàn XD : 120 m2 x 1,8 Trđ/m2 x 40% = 86,4 Trđ
3.2.Giá trị thị trường của phần đất không vi phạm lộ giới
Đất : 80 m2 – 20m2 x 15Trđ/m2 = 900 Trđ
Sàn XD : 480 m2 - 120 m2 x 2.2 Trđ/m2 x 40% = 316,8 Trđ
4/ Giá trị BĐS TĐG :
Giá đất : 150 Trđ + 900 Trđ = 1,050 Trđ
Giá sàn XD : 86,4 Trđ + 316,8 Trđ = 403,2 Trđ
Giá BDS : 1,050 Trđ + 403,2 Trđ = 1,453.2 Trđ
5.Các công trình xây dựng trên đất
Đây là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản. Do đó khi xem xét, so sánh giá trị của các bất động sản cần chú ư xem xét tỉ mỉ yếu tố này.
6.Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
• Đây cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất động sản : như thuế, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất , lệ phí trước bạ, mua bán trả 1 lần hay nhiều lần.
Áp dụng công thức :
[latex]PV=1/(1+i)^{n}[/latex] hoặc [latex]PV=(1+i)^{-n}[/latex]
Ví dụ :
1/ Một BĐS có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, vừa mới bán, người bán đồng ư cho người mua được thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm.
• Ngay đợt đầu người mua đã trả được 1,2 Tỷđ, đợt thứ 2 thanh toán 0,840 tỷđ, đợt 3 thanh toán 0,674 Tỷđ, đợt 4 thanh toán 0,490 Tỷđ và đợt cuối cùng thanh toán 0,272 Tỷđ.
• Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm là 5%, 2 năm là 6%, 3 năm là 7%, 4 năm là 8%, 5 năm là 9%.
2/ BĐS có chiều rộng 4m , chiều dài 20m, vừa mới bán, được thanh toán làm 4 đợt, mỗi đợt thanh toán cách nhau 1 năm.
• Ngay đợt đầu người mua đã thanh toán cho người bán số tiền 1.200 Trđ, năm thứ 2 thanh toán 1.060, năm thứ 3 thanh toán 816,5 Trđ và đợt cuối người mua thanh toán 399,3 Trđ.
• Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm là 6%, kỳ hạn 2 năm là 8%, kỳ hạn 3 năm là 10% và kỳ hạn 4 năm là 12 %.
3/ Bất động sản có diện tích 76m2, nội thất tốt hơn bất động sản thẩm định giá 45 Trđ, Xác định GTTT BĐS
• Giá bán thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 6%/năm, 2 năm là 7%/năm, 3 năm là 9%/năm, 4 năm là 10%/ năm. Đợt 1 thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 318 Trđ, đợt 3 thanh toán : 229 Trđ , đợt 4 thanh toán : 129,5 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 83,5 Trđ
4/ Bất động sản có chiều rộng 5m, chiều sâu 16m, nội thất kém hơn Bất động sản cần thẩm định giá 20 Trđ.
• Giá bán được thanh toán làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1năm là 8%/năm, 2 năm là 9%/năm. Đợt 1 thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 270 Trđ, và đợt cuối cùng thanh toán : 78,5 Trđ.
• Hãy tính GTTT của bất động sản trong khu vực
• Giải :
• Căn cứ vào bước 4 của phương pháp so sánh trực tiếp, thực hiện điều chỉnh giá bán thanh toán nhiều đợt về điều kiện trả ngay
• Áp dụng công thức : PV = 1 / (1 + i )^n hoặc
(1 + i )^ -n
1/ Giá trị thị trường của BĐS vừa bán là : 1,2 tỷđ + 0,840 Tỷđ /( 1 + 5% )1 + 0,674 Tỷđ / ( 1 + 6% )2 + 0, 490 Tỷđ /( 1 + 7% )3 + 0,272 Tỷđ / ( 1 + 8% )4
• = 1,2 tỷđ + 0,800 Tỷđ + 0,600 Tỷđ + 0,400 Tỷđ + 0,200 Tỷđ
• = 3,2 Tỷđ
• Đơn giá 1m2 : 3,2 / 80m2 = 40 Trđ/m2
2/ Giá trị thị trường BĐS là : 1.200 Trđ + 1.060 Trđ ( 1 + 6% )-1 + 816,5 Trđ ( 1 + 8% )-2 + 399,3 Trđ ( 1 + 10% )-3
• = 1.100 Trđ + 1.000 Trđ + 700 Trđ + 300Trđ
• = 3.100Trđ / 80 m2 = 38,75Trđ/m2
3/ Giá trị thị trường BĐS là : 950 Trđ + 848 Trđ ( 1 + 6% )-1 + 687 Trđ ( 1 + 7% )-2 + 518,5 Trđ ( 1 + 9% ) –3 + 442,5 Trđ ( 1 + 10 )-4
• = 950 Trđ + 800 Trđ + 600 Trđ + 400 Trđ + 302 Trđ = 3,052 Tỷđ
• Giá trị thị trường BĐS SS sau khi thực hiện điều chỉnh nội thất tốt hơn, về điều kiện tương đồng so với BĐS TĐG : 3,052 Tỷđ - 45 Trđ = 3,007 Tỷđ/ 76m2= 39,6 Trđ/m2
4/ Giá trị thị trường BĐS là : 1.500 Trđ + 1.080 Trđ ( 1 + 8% )-1 + 0,760 Trđ ( 1 + 9% )-2
• = 1.500 Trđ + 1.000 Trđ + 0,640 Trđ = 3.140 Trđ
• Giá trị thị trường BĐS SS sau khi thực hiện điều chỉnh nội thất kém hơn, về điều kiện tương đồng so với BĐS TĐG
• 3.140 Trđ + 20 Trđ = 3.160 Trđ / 80m2 = 39,5Trđ/m2
5/ Những hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp
5.1.Những hạn chế
- Cần thiết phải có thông tin : nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
5.2.Các điều kiện cần thiết
- Chất lượng thông tin phải cao: Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
- Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trường hợp sử dụng những so sánh giao dịch hiện hành ít tương đồng thì sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. VD: lấy tài sản là nhà xưởng so sánh với nhà ở.
- Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, thì phương pháp này khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
6/ Ví dụ 1:
• Bất động sản cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2, ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Giả định các điều kiện về thị trường, mua bán trả ngay, pháp lư như nhau và các yếu tố khác phù hợp với TĐGVN
• Thông tin thu thập cách đây 1 tháng ở khu vực này, có các BĐS giao dịch:
• BĐS 1: cùng chung cư BĐS cần thẩm định giá nằm ở tầng trệt, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 : cùng cụm chung cư và cũng là chung cư 5 tầng, cách chung cư BĐS 1 30 m và đã đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m2 , nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 : nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 : nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150m, vị trí này kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.
- BĐS 5 : nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng
Giải
• Các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có các yếu tố khác nhau cơ bản như sau: vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.
• Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.
• *Ước tính giá bán BĐS1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:
692 Tr - 20 Tr = 672 Tr
• Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất
672 Tr / 84 m2 = 8 Tr/m2
• *Ước tính giá bán BĐS2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:
360 Tr - 10 Tr = 350 Tr
• Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất
350 Tr / 70 m2 = 5 Tr / m2
• *Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá
717,2 Tr – 20 Tr = 697,2 Tr
• Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá
• 697,2 Tr / 84 m2 = 8,3 Tr/m2
• Đơn giá bán BĐS 4 :
189 Tr / 42m2 = 4,5 Tr/ m2
• Đơn giá bán BĐS 5 :
525 Tr / 70m2 = 7,5 Tr/ m2
• Nhận xét :
Qua đối chiếu cho thấy :
BĐS mục tiêu , SS2 và SS4 cùng tầng 3
SS1, SS3 và SS5 cùng tầng trệt
BĐS mục tiêu và SS1 cùng 1 chung cư
SS2 và SS3 cùng 1 chung cư
SS4 và SS5 cùng 1 chung cư
• Qua việc phân tích giá bán và điều chỉnh cho thấy chênh lệch giá bán giữa các SS như sau
SS2/ SS3 = (5 Tr/m2 : 8,3 Tr/m2) X 100% = 60.24 %
SS4/ SS5 = (4,5 Tr/m2 : 7,5 Tr/m2 ) X 100% = 60 %
• Do vậy, có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt.
• Từ đó, ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng 60% đơn giá bán của BĐS 1 vì nằm trong 1 chung cư nhưng khác vị trí tầng.
• Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là:
8 Tr/m2 X 60% X 56 m2 = 268,8 Trđ.
• 7.Ví dụ 2
• Biệt thư A cần thẩm định giá ở khu dân cư nông thôn có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất, hãy tính giá thị trường của biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình thường.
• Được biết:
• -Biệt thự B trên cùng một con đường giống như A nhưng vị trí thuận lợi hơn và có một phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, vừa được bán với điều kiện sau: trả làm 3 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu 500.000.000đ, đợt hai 318.000.000 đ, đợt cuối 215.878.000 đ.
• -Biệt thự C trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém hơn A 20.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 2000, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
• Biệt thự D trên cùng con đường như A, nhưng kém hơn A phần sân vườn 40.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 8/2004, vừa được bán với giá 460.000.000
• Biệt thự E trên cùng con đường, nhưng kém hơn A phần sân vườn 30.000.000 đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 6/2004, vừa được bán với giá 530.000.000
• -Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2 .
• -Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm.
• Giải :
Căn cứ bước 4 của phương pháp so sánh trực tiếp, phải thực hiện điều chỉnh các so sánh, cụ thể như sau :
1/ So sánh 1 : thực hiện điều chỉnh giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay vào thời điểm TĐG:
300.000.000 đ +[318.000.000 đ x (1+0,06) -1] +[215.878.000 đ x (1+0,07) -2] = 500.000.000 đ + 300.000.000 đ + 220.000.000 đ = 1.020.000.000 đ
Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với biệt thự A
1.020.000.000 đ – 40.000.000 = 980.000.000 đ
2/ So sánh 2 : thực hiện điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự C.
Biệt thự C sử dụng ổn định từ năm 2000 phải nộp 50% tiền sử dụng đất.
400 m2 x 1.000.000 đ/ m2 x 50%= 200.000.000 đ.
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh thủ tục pháp lư về quyền sử dụng đất :
560.000.000 đ + 200.000.000 đ = 760.000.000 đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lư quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
760.000.000 đ + 20.000.000 đ = 780.000.000 đ
3/ So sánh 3 : thực hiện điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự D.
Biệt thự D sử dụng ổn định từ 8/2004 phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
400 m2 x 1.000.000 đ/ m2 x 100%= 400.000.000 đ.
Giá trị biệt thự D sau khi điều chỉnh thủ tục pháp lư về quyền sử dụng đất :
460.000.000 đ + 400.000.000 đ = 860.000.000 đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lư quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 40.000.000 đ = 900.000.000 đ
4/ So sánh 4 : thực hiện điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất đối với biệt thự E.
Biệt thự E sử dụng ổn định từ 6/2004 phải nộp 50% tiền sử dụng đất.
400 m2 x 1.000.000 đ/ m2 x 50%= 200.000.000 đ.
Giá trị biệt thự D sau khi điều chỉnh thủ tục pháp lư về quyền sử dụng đất :
530.000.000 đ + 200.000.000 đ = 730.000.000 đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lư quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:
730.000.000 đ + 30.000.000 đ = 760.000.000 đ
3/ Nhận xét và kết luận :
Qua đối chiếu giá các biệt thự đã bán trong khoảng 760 Trđ - 980 Trđ
• Ví dụ 3:
• Thẩm định giá một bất động sản thuộc cụm chung cư LQĐ: 10 tầng
• Loại tài sản thẩm định giá : căn hộ tầng 5, thuộc khu A
• Diện tích : 62m2
• Thời gian xây dựng : tháng 05/2002
• Thời gian đưa vào sử dụng : tháng 05/2003
• Thời gian thẩm định giá : tháng 05/2006 ( cách đây 2 năm ).
• Điều kiện giao dịch : mua bán trả ngay
• Vế pháp lư : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giá bán đã bao gồm thuế chuyển quyền 4% do người bán chịu.
• Lệ phí trước bạ do người mua chịu : 1%
• Thông tin thu thập trên thị trường về các giao dịch thành:
• - Thời gian xây dựng : cùng thời gian với Bất động sản thẩm định giá
• - Thời gian đưa vào sử dụng : cùng thời gian với Bất động sản thẩm định giá
• - Thời gian các so sánh giao dịch thành trên thị trường : tháng 04/2006 ( cách đây 2 tháng )
• Bất động sản so sánh giao dịch thành có thể sử dụng so sánh : 7 bất động sản
• 1/ Bất động sản 1 :
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt,
• Vị trí : cùng khu A với BĐS thẩm định giá.
• Diện tích : 84m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 31Trđ,
• Giá bán : 787 Trđ.
• 2/ Bất động sản 2
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt
• Vị trí : cách bất động sản thẩm định giá 20m, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá, thuộc khu B.
• Diện tích : 92m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 18 Trđ,
• Giá bán thanh toán làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng kỳ hạn 1năm 6%/năm, 2 năm 7%/năm, 3 năm 9%/năm, 4 năm 10%/ năm.
• Ngay đợt đầu thanh toán : 250 Trđ, đợt 2 thanh toán : 221 Trđ, đợt 3 thanh toán : 172 Trđ , đợt 4 thanh toán : 194 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 154 Trđ
• 3/ Bất động sản 3
• Loại bất động sản : căn hộ tầng 5
• Vị trí : cách khu A 100m, vị trí kém thuận lợi hơn, thuộc khu C.
• Diện tích : 48m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 17 Trđ,
• Giá bán : 233 Trđ.
4/ Bất động sản 4
• Loại bất động sản : căn hộ tầng 5
• Vị trí : thuộc khu B cùng chung cư SS 2 .
• Diện tích : 73m2
• Về trang trí nội thất: kém hơn Bất động sản cần thẩm định giá 12 Trđ.
• Giá bán : 323,8 Trđ.
• 5/ Bất động sản 5
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt, thuộc khu C
• Vị trí : thuộc khu C cùng chung cư SS 3
• Diện tích : 50m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 27 Trđ.
• Giá bán : 445 Trđ.
• 6/ Bất động sản 6
• Loại bất động sản : căn hộ tầng trệt
• Vị trí : đối diện khu A, vị trí thuận lợi như khu A, thuộc khu D
• Diện tích : 88m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơn Bất động sản cần thẩm định giá 14 Trđ.
• Giá bán thanh toán làm 3 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 8%/năm, 2 năm 10%/ năm.
• Ngay đợt đầu thanh toán : 350 Trđ, đợt 2 thanh toán : 324 Trđ, và đợt cuối cùng thanh toán : 188 Trđ
• Lệ phí trước bạ : người bán nộp
• Đơn giá xây dựng của Nhà nước quy định để tính tiền nộp lệ phí trước bạ : 1.200.000đ/m2.
• 7/ Bất động sản 7
• Loại bất động sản : căn hộ tầng 5, thuộc khu D
• Vị trí : cùng cụm chung cư với Bất động sản 6
• Diện tích : 69m2
• Về trang trí nội thất: tốt hơnBất động sản cần thẩm định giá 3,5 Trđ.
• Giá bán thanh toán làm 4 đợt, mỗi đợt cách nhau một năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng 1 năm 5%/năm, 2 năm 6%/năm, 3 năm 7%/ năm.
• Ngay đợt đầu thanh toán : 100 Trđ, đợt 2 thanh toán : 94,5 Trđ, đợt 3 thanh toán : 79 Trđ , và đợt cuối cùng thanh toán : 66 Trđ.
• Giải
• 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : Phương pháp so sánh trực tiếp ( giá bán)
• 2/ Nguyên tắc :
• Thay thế
• Sự đóng góp
• 3/ Các bước tiến hành :
• Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về các so sánh trên thị trường đã giao dịch thành, gần thời điểm thẩm định giá có thể so sánh được : đề bài đã cho
• Bước 2 : Kiểm tra các so sánh đã tìm kiếm được ở bước 1: đề bài đã cho
• Bước 3 : Lựa chọn các so sánh có thể so sánh được sau khi thực hiện bước 2 ( đề bài đã cho)
• Bước 4 : Phân tích giá và thực hiện điều chỉnh các so sánh của bước 3
• Thông tin thu thập được cho thấy các BĐS TĐG và các BĐS SS có các yếu tố khác nhau cơ bản : vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư, điều kiện giao dịch mua bán trên thị trường.
Thực hiện điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và điều kiện giao dịch, mua bán trên thị trường:
• 1/ Bất động sản 1 :
• - Ước tính giá bán của Bất động sản 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 787 Trđ - 31 Trđ = 756 Trđ
• - Đơn giá Bất động sản 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất
• 756 Trđ : 84 m2 == 9 Trđ/m2
• 2/ Bất động sản 2
• - Ước tính giá bán Bất động sản 2 sau khi điều chỉnh về điều kiện mua bán trả ngay:
• Áp dụng công thức : PV = 1/ ( 1 + i)n = (1 + i )–n
• Trong đó : i : Lãi suất
• n : số năm
• PV = 250 Trđ + [ 212 Trđ x ( 1 + 0,06)-1 ]+ [ 172 Trđ x (1 + 0,07)-2 ] + [ 194,5 Trđ x (1 + 0,09)-3 ] + [ 154 x (1 + 0,1)-4 ] = 250 + 200 + 150 + 150 + 105 = 855 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 855 Trđ - 18 Trđ = 837 Trđ
• Đơn giá BĐS 2 sau khi điều chỉnh:
• 837 Trđ : 92 m2 = 9,1 Trđ/m2
• 3/ Bất động sản 3 :
• - Ước tính giá bán Bất động sản 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 233 Trđ - 17 Trđ = 216 Trđ
• - Đơn giá BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất :
• 216 Trđ : 48 m2 = 4,5 Trđ/m2
• 4/ Bất động sản 4 :
• - Ước tính giá bán Bất động sản 4 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 323,8 Trđ + 12 Trđ = 335,8 Trđ
• - Đơn giá BĐS 4 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất :
• 335,8 Trđ : 73 m2 = 4,6 Trđ/m2
• 5/ Bất động sản 5
• - Ước tính giá bán Bất động sản 5 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 445 Trđ - 27 Trđ = 472 Trđ
• - Đơn giá BĐS 5 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất :
• 472 Trđ : 50 m2 = 8,9 Trđ/m2
• 6/ Bất động sản 6
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh về điều kiện mua bán trả ngay:
• Áp dụng công thức : PV = 1/ ( 1 + i)n = (1 + i ) –n
• Trong đó : i : Lãi suất
• n : số năm
• PV = 350 Trđ +[ 324 Trđ x ( 1 + 0,08)-1 ] + [ 188 Trđ x ( 1 + 0,1)-2 ] # 350 + 300 + 155 = 805 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh về điều kiện người mua nộp lệ phí trước bạ:
• 805 Trđ + ( 1.200.000đ X 1% X 88m2) # 806 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với Bất động sản cần thẩm định giá:
• 806 Trđ - 14 Trđ = 792 Trđ
• Đơn giá BĐS 6 sau khi điều chỉnh:
• 792 Trđ : 88 m2 = 9 Trđ/m2
• 7/ Bất động sản 7
• - Ước tính giá bán Bất động sản 7 sau khi điều chỉnh về điều kiện mua bán trả ngay:
• Áp dụng công thức : PV = 1/ ( 1 + i)n = (1 + i ) –n
• Trong đó : i : Lãi suất
• n : số năm
• PV = 100 Trđ + [ 94,5 Trđ x ( 1 + 0,05)-1 ] + [ 79 Trđ x (1 + 0,06)-2 ] + [ 66 Trđ x (1 + 0,07)-3 ] # 314 Trđ
• - Ước tính giá bán Bất động sản 6 sau khi điều chỉnh về điều kiện người bán nộp thuế chuyển quyền sử dụng:
• 314 Trđ - 3.5 Trđ = 310,5 Trđ
• Đơn giá BĐS 6 sau khi điều chỉnh:
• 310,5 Trđ : 69 m2 = 4,5 Trđ/m2
Nhận xét so sánh:
• Theo thông tin thu thập được cho thấy
• A/ Về vị trí chung cư :
• BĐS TĐG và SS 1 cùng khu A
• SS 2, SS 4 cùng chung cư khu B
• SS 3, SS 5 cùng chung cư khu C
• SS 6, SS 7 cùng chung cư khu D
• B/ Về vị trí tầng:
• BĐS TĐG và SS 3, SS 4, SS 7 cùng tầng 5.
• SS 1, SS 2, SS 5, SS 6 cùng tầng trệt
• Căn cứ vào kết quả phân tích và điều chỉnh giá bán cho thấy :
• SS2 / SS 4 = 4,6 Trđ/m2 / 9,1 Trđ/m2 = 50,5%
• SS 3 / SS 5 = 4,5 Trđ/m2 / 8,9 Trđ/m2 = 50,6%
• SS 6 / SS 7 = 4,5 Trđ/m2 / 9 Trđ/m2 = 50,0%
• Đơn giá bán căn hộ ở tầng 5 bằng khoảng 50% so với đơn giá bán căn hộ tầng trệt
• Vì vậy, ước tính giá bán Bất động sản thẩm định giá bằng khoảng 50% đơn giá SS 1
• Bước 5 : Ước tính giá thị trường của Bất động sản thẩm định giá :
• 9 Trđ/ m2 X 50% X 62m2 = 279 Trđ
