I/ BẤT ĐỘNG SẢN

1/ Khái niệm

2/ Thuộc tính

3/ Đặc trưng

4/ Quyền tài sản BĐS



1/ Khái niệm :

Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam ( 2005)

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm :

a/ Đất đai;

b/ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định



2/ Thuộc tính

Tính bất động

Tính không đồng nhất, đa dạng

Tính khan hiếm

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Tính bất động



Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nõi này sang nõi khác. Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó toạ lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang đậm tính chất địa phương.

Tính không đồng nhất, đa dạng

Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.

Tính khan hiếm

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bối đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài



3/ Đặc trưng :

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước chặt chẽ

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém



Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giản này thể hiện ở các mặt sau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao



Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.

Sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước chặt chẽ

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu.



4/ Quyền tài sản bất động sản ( Real Property)

Là một khái nệm phi vật chất, bao gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản như : quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác, hay cho thuê bất động sản

Khác với bất động sản ( Real estate ) là một tài sản tự nhiên, thực thể vật chất

Thẩm định giá bất động sản về thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động sản

Giá trị của một bất động sản trên thị trường không phải do thực thể vật chất của nó quyết định mà do quyền lợi mà nó mang lại cho người chủ sở hữu hoặc người sử dụng nó theo quy định của pháp luật



II/ Thị trường BĐS

1/Khái niệm thị trường

2/ Đặc trưng



1/ Khái niệm : Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

Khái niệm đã chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có một sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt tình hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.



2/ Các đặc trưng

Không có thị trường trung tâm

Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Là thị trường cạnh không hoàn hảo

Là thị trường đa phân khúc

Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị

Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ

Không có thị trường trung tâm

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đõn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với ngưới bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (cò nhà đất).

Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở



Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán cuả người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

Là thị trường cạnh không hoàn hảo

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hoá thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hoá thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quá trình giao dịch phức tạp

Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác

Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đấu của các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định thường chiếm từ 7 đến 9 lần. Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.

Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hoá, xã hội.

Là thị trường đa phân khúc

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ. Thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này


Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ



Đối với các dự án lớn và dài hạn bao giờ nhà đầu tư cũng thiếu vốn

Giá trị giao dịch của bất động sản cao nên lượng vốn lớn





III/ Các khái niệm giá trị

1/ Chi phí

2/ Thu nhập

3/ Giá trị

4/ Giá trị trao đổi

5/ Giá trị thị trường



1.1/ Chi phí : là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất động sản. Nó có thể là giá mua bất động sản, hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất và xây dựng các công trình trên khu đất đó và đưa chúng vào sử dụng.

Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị, cần phải xem xét cẩn thận trước khi chấp nhận chi phí là thước đo của giá trị



1.2/ Thu nhập : có ý nghĩa đặc biệt đối với các bất động sản được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là mục tiêu quan trọng của các nhà đầu tư





1.3 / Giá trị : là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua và người bán hàng hóa, dịch vụ xác định, Giá trị không có trên thực tế mà nó chỉ là mức giá dự tính sẽ trả đối với hàng hóa, dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định theo đúng nghĩa với định nghĩa về giá trị





1.4/ Giá cả hay còn gọi là giá trị trao đổi của bất động sản : là một khoản tiền yêu cầu chào bán hoặc trả cho một bất động sản

Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị, có thể được quy cho bất động sản bởi những nguồn khác.

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả cụ thể của một bất động sản có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó.

Do vậy, trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cớ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định phải nghiên cứu kỹ các yếu tố sau :



Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch : có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là chứng cớ thị trường hay không. Chỉ khi có người mua và người bán thực hiện theo mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cớ thị trường

Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường : Các điều khoản bán khác nhau thì giá bán khác nhau. Xem xét thị trường có bình thường hay không ?

· Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá trị, giá cả là các khái niệm khác nhau, nhưng giữa chúng có mối liên hệ mật thiết với nhau, và trong các điều kiện nhất định thì giá cả, chi phí, thu nhập có thể thành thước đo của giá trị



1.5/ Giá trị thị trường bất động sản : là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên người mua tự nguyên ( muốn mua), với một người bán tự nguyện ( muốn bán), trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường, và các bên hành động một các hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt ( IVSC)

1.6/ Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá ( TĐGVN 01) ban hành kèm theo quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18.04.2005 của Bộ Tài Chính

CÁC LỰC LÝỢNG THAM GIA THỊ TRÝỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà nước

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Các tổ chức trung gian

Người mua bán thông thường

Nhà nước

Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu đất đai lớn nhất. Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dụng khu dân cý mới. Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dýỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản, nhà đầu tư.

Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn.. ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản

Các tổ chức trung gian

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán bất động sản mà giữa họ còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối. Các tổ chức này bao gồm:

Các tổ chức tư vấn

Các tổ chức môi giới

Các tổ chức thẩm định giá bất động sản

Các tổ chức tài chính, tín dụng

Các tổ chức trung gian

Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ khi bắtđầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản.

Các tổ chức môi giới: đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và ngưới bán đi đến quyết định cuối cùng.

Các tổ chức trung gian

Các tổ chức thẩm định giá bất động sản: đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động sản trong địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thoả thuận cuối cùng.



Các tổ chức trung gian

Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giũa các bên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt trong thanh tóan.



Người mua bán thông thường

là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng.

Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.



IV/ Các yếu tố tác động đến giá thị trường

1/ Nhóm các yếu tố bên trong

2/ Nhóm các yếu tố bên ngoài

Nhóm các yếu tố bên trong

Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch

Ðiều khoản mua bán

Ðiều kiện thị trường

Ðặc tính của bất động sản

Nhóm các yếu tố bên trong



Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: Chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cớ thị trường.

Ðiều khoản bán: Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.

Nhóm các yếu tố bên trong

Ðiều kiện thị trường: Thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cớ giá trị thị trường.

Ðặc tính của bất động sản: Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu; có thể chuyển giao được



Nhóm yếu tố vĩ mô

Chính sách của Nhà nước

Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương

Cung - cầu bất động sản

Các yếu tố tâm lý xã hội

Nhóm yếu tố vĩ mô

Chính sách của Nhà nước: tác động trực tiếp đến giá bất động sản như các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai, quy hoạch đất đai theo mục tiêu phát triển.

Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: bao gồm tổng sản phầm quốc nội (GDP), thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm và đầu tư.

Nhóm yếu tố vĩ mô

Cung cầu bất động sản:

+ Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: Phát triển kinh tế; phát triển cơ sở hạ tầng; sự tham gia của Nhà nước.

+ Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: Sự tăng trưởng kinh tế; thu nhập của người dân; việc làm và nghề nghiệp; tốc độ ðô thị hoá; hoàn thiện kết cấu hạ tầng

Các yếu tố tâm lý xã hội: có ý nghĩa trong xã hội phương Đông như ðịa thế lô đất, hướng nhà, hướng bếp, nở hậu ..

Nhóm yếu tố vi mô



Chi phí

Tính hữu dụng

Các yếu tố vật chất


Nhóm yếu tố vi mô



Chi phí tạo dựng: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng bỏ ra để tạo dựng hay để có quyền sở hữu bất động sản.

Tính hữu dụng: Bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì có giá bán tốt hơn.

Nhóm yếu tố vi mô



Các yếu tố vật chất:

Địa điểm: Địa điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.

Hình dáng lô đất: những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu có giá trị hơn những lô đất méo mó, tóp hậu. Những lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố rộng thì có giá trị hơn.

Quy mô diện tích lô đất: Quy mô lô đất phổ biến cho từng loại bất động sản, nhỏ quá hay vượt quá giới hạn quy mô sẽ làm giảm giá trị bất động sản.

Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: Kiểu nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hoà với khu vực chung quanh thì có giá trị

Môi trường: bao gồm môi trường về vật chất như khói bụi tiếng ồn, môi trường về xã hội như trật tự an ninh; môi trường kinh tế như thuận lợi cho kinh doanh buôn bán. Môi trường càng thuận lợi làm giá bất động sản càng cao





V/ Thẩm định giá bất động sản

1/ Khái niệm

2/ Những nguyên tắc kinh tế chi phối trong thẩm định giá

3/ Cơ sở giá trị thẩm định giá

4/ Quy trình thẩm định giá

5/ Các phương pháp thẩm định giá



1/ Khái niệm : Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho môt mục đích được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học, nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, phải có những thông tin cần thiết



2/ Những nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong tình huống bất động sản được sử dụng cao nhất và tôt nhất

Sử dụng phù hợp

Sự thay thế

Sự đóng gópo

Cung và cầu

Dự kiến các lợi ích tương lai

Sự cân bằng trong sử dụng và phát triển

Sự hòa hợp

Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội

Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của ngườ dân địa phương.

Thẩm định giá bất ðộng sản phải gắn với mục tiêu của thẩm định giá.

( TĐGVN 06 : Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài Chính)



MỤC ĐÍCH CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ( Điều 17 Pháp lệnh giá )

Đối tượng thẩm định giá bất động sản rất đa dạng và bao gồm trên nhiều lĩnh vực khác nhau.

Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp, nhằm nhiều mục đích khác nhau, có thể liệt kê một số mục đích cụ thể :

1/ Chuyển nhượng quyền sở hữu

Để hỗ trợ cho người mua quyết định giá mua

Để hỗ trợ cho người bán quyết định giá bán hợp lý

Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của các bên trong liên kết, liên doanh

Để thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản

Để xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một báât động sản

Xác định giá sàn bán đấu giá

2/ Tài chính tín dụng :

Thực hiện mục đích bảo đảm vay vốn, thế chấp

Cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định giá thế chấp

Ngân hàng sử dụng làm cơ sở quyết định cho vay

Bảo hiểm tài sản



3/ Cho thuê theo hợp đồng

Thoả thuận các điều kiện, điều khoản thuê

Thoả thuận giá cả thuê, thời gian thuê

4/ Định giá tài sản công ty

Để công ty làm cơ sở công bố tài chính công ty hàng năm

Cổ phần hóa doanh nghiệp

Xác định vấn đề vốn của công ty khi thành lập ban đầu

Xác định giá trị của công ty trong việc hợp nhất và thanh lý

Tư vấn đầu tư

Lập báo cáo tài chính, quyết tóan đầu tư

5/ Phát triển tài sản :

So sánh đầu tư bất động sản với các đầu tư khác

Xem xét khả năng đầu tư vào bất động sản



6/ Thẩm định giá phục vụ cho các mục đích thực thi pháp luật

Đánh thuế

Bồi thường

Phục vụ cho công tác điều tra, truy tố, xét xử và thi hành án

Bán đấu giá tài sản theo pháp luật

Thực hiện các mục đích của Chính phủ, của các cơ quan, đõn vị trong việc đền bù giải tỏa, duyệt chi từ ngân sách







3/ Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường ( TĐGVN 01 : Ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính )

Giá trị phi thị trường ( TĐGVN 02 ) : Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài Chính



4/ Quy trình thẩm định giá bất động sản

( TĐGVN : Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 101/11/2005 của Bộ Tài Chính )



5/ Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp : là cách thức, kỹ thuật mà nhà thẩm định sử dụng để thẩm định giá bất động sản.

Các phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản :

Phương pháp so sánh trực tiếp ( giá bán)

Phương pháp chi phí ( khấu trừ/ giảm giá)

Phương pháp thặng dý

Phương pháp thu nhập ( đầu tư)

Phương pháp lợi nhuận

Ghi chú : Các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất



Thông tư số 17 /2006/TT-BTC ngày 6/3/2006 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá



Các căn cứ xác định phương pháp thẩm định giá bất động sản :

Thuộc tính của bất động sản

Mục đích của thẩm định giá

Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường

TĐV về giá phải xác định phương pháp nào là phương pháp tối ýu nhất, chủ yếu nhất trong quá trình thẩm định giá một bất động sản, các phương pháp khác có thể sử dụng như một biện pháp kiểm tra hoặc hổ trợ cho phương pháp chủ yếu. Nếu kết quả giữa các phương pháp có sự khác biệt lớn thì cần phải điều tra thêm thông tin.