Chào các bạn, mình xem thư có bạn hỏi mình về luật Việt Nam ứng dụng trong thẩm định giá có những bất cập nào? Nay mình xin trích dẫn thư và trả lời dưới góc độ hiểu biết của mình cho các bạn cùng tham khảo và tranh luận nhé!
Bạn có nickname hoquanghieu có hỏi: "Chào anh, Em đang là sinh viên thẩm định năm cuối. E đang định làm đề tài : " Những bất cập của Pháp Luật việt nam đến quá trình định giá đất". Em cũng tìm hiểu qua thì phát hiện được 2 vấn đề là việc định giá đất mà nhà nước ban hành thì chưa xác với giá thị trường và Khung giá đất thì thay đổi 5 năm 1 lần...Em nghĩ a có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.Vậy a có thể giúp em biết thêm những bất cập Pháp luật việt nam hiện nay đối với việc định giá đất không anh? em xin chân thành cảm ơn anh."
Trả lời bạn hoquanghieu nhé:
Hai vấn đề bạn nêu không phải là bất cập theo như cách hiểu của bạn và cũng là cách hiểu của nhiều bạn mới ra trường (kể cả mình, hì). Thực chất giá đất ban hành trong bảng giá đất là phục vụ cho mục đích đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, đóng tiền thuế sử dụng đất, tính tiền thuê đất, thuê mặt nước (cái này nằm trong luật đất đai Điều 114) và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (có xét đến hệ số điều chỉnh giá đất). Do đó, tiền sử dụng đất ban hành hàng năm chắc hẳn phải cao hơn giá giao dịch thị trường rồi, đúng không bạn. Ví dụ, bạn đóng tiền sử dụng đất nông nghiệp là 65.000 đồng/m2 theo bảng giá đất, nhưng thực tế giá đất nông nghiệp giao dịch thực tế tại chỗ đó có thể là 500.000 đồng/m2. Nếu phải đóng theo giá thị trường thì chắc ...quá, hì. Thế nền vấn đề 1 bạn cần xem lại nhé!
Thứ 2 là bảng giá đất 5 năm mới thay đổi, cái này là căn cứ theo tình hình biến động giá đất qua các năm, với một mức độ biến động không quá lớn nên có thể chấp nhận được, hơn nữa việc hàng năm thay đổi bảng giá đất rất tốn thời gian và tiền của (để ra được bảng giá đất phải thuê khảo sát và tổng hợp). Với xét đến mục đích của bảng giá đất như mục 1 mình nêu trên thì việc 5 năm thay đổi là bình thường bạn nhé.
Vậy ngoài 2 vấn đề trên đều là bình thường thì có vấn đề nào bất cập không? tất nhiên là có. Bạn có thể nghiên cứu như sau:
1. Hiện tại việc quản lý giá đang được bàn giao giữa Bộ tài chính cho Bộ tài nguyên môi trường, do đó, các văn bản trước đây do bộ tài chính hướng dẫn liệu bộ tài nguyên môi trường có sử đổi hay tiếp tục sử dụng. Nếu thay đổi thì thay đổi hoàn toàn, huỷ các Quyết định, thông tư cũ hay đưa ra các Quyết định thông tư mới chống lấn lên nhau? Bạn chịu khó sưu tầm các tài liệu này đề nghiên cứu nhé
2. Trong nghị định 44, thông tư 36 mới ra của Bộ tài nguyên môi trường có đưa ra cách thức lấy thông tin như sau: Các tài sản so sánh phải là những giao dịch đã hoàn thành trên thị trường (khác với lúc mình được học là có thể lấy thông tin đang giao dịch mua bán trên thị trường). Như thế thì có khó khăn bất cập gì? nguồn nữa là lấy thông tin trong cơ sở dữ iệu về giá đất (cái này nước mình chưa có, đang xây dựng) thì có bất cập hay không? Lấy thông tin từ bán đấu giá thành (thường bán đấu giá có được xem là giá trị thị trường hay không?). Đây là một số vấn đề trong Nghị định 44 và thông tư 36. Vấn đề này tha hồ cho bạn nghiên cứu rồi.
Bạn có thể tìm thêm nhiều vấn đề khác, mình xin chỉ ra 2 vấn đề trên cho bạn nghiên cứu. Các bạn thành viên tham gia diễn đàn có thể cung cấp thêm nhiều vấn đề nữa lên đây để có thể cùng thảo luận thêm nhé!
Bạn có nickname hoquanghieu có hỏi: "Chào anh, Em đang là sinh viên thẩm định năm cuối. E đang định làm đề tài : " Những bất cập của Pháp Luật việt nam đến quá trình định giá đất". Em cũng tìm hiểu qua thì phát hiện được 2 vấn đề là việc định giá đất mà nhà nước ban hành thì chưa xác với giá thị trường và Khung giá đất thì thay đổi 5 năm 1 lần...Em nghĩ a có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.Vậy a có thể giúp em biết thêm những bất cập Pháp luật việt nam hiện nay đối với việc định giá đất không anh? em xin chân thành cảm ơn anh."
Trả lời bạn hoquanghieu nhé:
Hai vấn đề bạn nêu không phải là bất cập theo như cách hiểu của bạn và cũng là cách hiểu của nhiều bạn mới ra trường (kể cả mình, hì). Thực chất giá đất ban hành trong bảng giá đất là phục vụ cho mục đích đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, đóng tiền thuế sử dụng đất, tính tiền thuê đất, thuê mặt nước (cái này nằm trong luật đất đai Điều 114) và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (có xét đến hệ số điều chỉnh giá đất). Do đó, tiền sử dụng đất ban hành hàng năm chắc hẳn phải cao hơn giá giao dịch thị trường rồi, đúng không bạn. Ví dụ, bạn đóng tiền sử dụng đất nông nghiệp là 65.000 đồng/m2 theo bảng giá đất, nhưng thực tế giá đất nông nghiệp giao dịch thực tế tại chỗ đó có thể là 500.000 đồng/m2. Nếu phải đóng theo giá thị trường thì chắc ...quá, hì. Thế nền vấn đề 1 bạn cần xem lại nhé!
Thứ 2 là bảng giá đất 5 năm mới thay đổi, cái này là căn cứ theo tình hình biến động giá đất qua các năm, với một mức độ biến động không quá lớn nên có thể chấp nhận được, hơn nữa việc hàng năm thay đổi bảng giá đất rất tốn thời gian và tiền của (để ra được bảng giá đất phải thuê khảo sát và tổng hợp). Với xét đến mục đích của bảng giá đất như mục 1 mình nêu trên thì việc 5 năm thay đổi là bình thường bạn nhé.
Vậy ngoài 2 vấn đề trên đều là bình thường thì có vấn đề nào bất cập không? tất nhiên là có. Bạn có thể nghiên cứu như sau:
1. Hiện tại việc quản lý giá đang được bàn giao giữa Bộ tài chính cho Bộ tài nguyên môi trường, do đó, các văn bản trước đây do bộ tài chính hướng dẫn liệu bộ tài nguyên môi trường có sử đổi hay tiếp tục sử dụng. Nếu thay đổi thì thay đổi hoàn toàn, huỷ các Quyết định, thông tư cũ hay đưa ra các Quyết định thông tư mới chống lấn lên nhau? Bạn chịu khó sưu tầm các tài liệu này đề nghiên cứu nhé
2. Trong nghị định 44, thông tư 36 mới ra của Bộ tài nguyên môi trường có đưa ra cách thức lấy thông tin như sau: Các tài sản so sánh phải là những giao dịch đã hoàn thành trên thị trường (khác với lúc mình được học là có thể lấy thông tin đang giao dịch mua bán trên thị trường). Như thế thì có khó khăn bất cập gì? nguồn nữa là lấy thông tin trong cơ sở dữ iệu về giá đất (cái này nước mình chưa có, đang xây dựng) thì có bất cập hay không? Lấy thông tin từ bán đấu giá thành (thường bán đấu giá có được xem là giá trị thị trường hay không?). Đây là một số vấn đề trong Nghị định 44 và thông tư 36. Vấn đề này tha hồ cho bạn nghiên cứu rồi.
Bạn có thể tìm thêm nhiều vấn đề khác, mình xin chỉ ra 2 vấn đề trên cho bạn nghiên cứu. Các bạn thành viên tham gia diễn đàn có thể cung cấp thêm nhiều vấn đề nữa lên đây để có thể cùng thảo luận thêm nhé!
